單位集資房性質：集資房是改變住房建設由和單位統包的制度，實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

　　單位集資建房按性質來說是一種保障性住房，但是對于已經擁有住房的職工來說，可能顯得多余。但由于集資房交易可以獲取利潤，因此在社會上存在著許多集資房交易的現象。但是集資房并不能與普通的商品房相提并論，它是帶有政策性質的福利房，并且產權按出資的比例確定歸屬。所以集資房的產權有可能并不全權屬于個人。

　　集資房交易的兩個風險

　　那么在集資房買交易的過程中會出現哪些問題呢?

　　一：集資房未取得合法的開發手續

　　目前市場上出現的許多集資房，有一些是有錢無地的房地產開發商出錢，有地無錢的企事業單位出地聯合開發的房地產項目。建成后，開發商一般是將自己分得的那部分房產面向社會出售。

　　許多獲得集資房規劃用地的單位將土地轉讓給一些開發商，以牟取不法利益。但有些開發商并未取得合法的開發手續，所以個人在買賣單位集資房時可能會出現許多糾紛，對買房和賣房來說都會帶來一定程度的損失。

　　這些單位違反政策，擅自進行房地產開發。規定，在未履行政府審批手續、補交相應地價款和辦理相關國土手續前，這類房是不得作為商品房出售的。

　　國內某房地產網站房產顧問表示，如果集資房出售交易的話，必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》以上證件齊全是集資房取得產證的前提條件。

　　大證是在開發商五證齊全的情況下，依據合同約定，在交房以后辦理購房者各戶小房產證之前辦理的，五證不全開發商無法辦理大證。開發商取得大證后，才有權辦理購房者的小房產證。購房者購買時如果開發商已取得大證，為現房購買，可直接簽定買賣合同并辦理產權過戶手續。

　　針對集資房的土地性質，姜華律師表示，屬于出讓性質的集資房可自由交易，如果是劃撥性質用地，上市交易還需要交納一定數額的土地出讓金。

　　二、產權歸屬不明晰、不能辦理房產證

　　單位集資合作興建的職工住宅，是用于解決本單位或本系統職工的住房問題，一般不得作為商品房出售。只有取得全產權房產證的集資房才可以上市交易。

　　但即使是完全產權的集資房如果沒有取得產權證，這種交易也還是不能保證購買者的權益。如果在沒有產權證的前提下交易，雙方只能簽訂買賣協議，不能辦理過戶手續，房屋產權在本質上并不屬于買方，在遇到拆遷等情況的時候，也就無法保障買方的利益。根據的相關規定，只有取得房產證的房屋才可以上市進行二次交易。

　　集資房買賣條件

　　集資建房在取得房產證5年后、補交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質，可以自由交易。

　　如果按出資比例確定產權的話：

　　1、職工是全額集資，將來可以辦理的產權，在產權證領取后，可以自由上市交易。

　　2、如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另部分產權屬于另部分集資人(單位)。

　　姜華律師表示，職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書;其次，要看產權共有人單位制定的具體政策，并經過單位的同意，同時單位具有優先購買的權利。如果以朋友的名字購買，那么需要辦理過戶才可成為產權人。只有產權過戶了，才依法擁有該房屋產權，成為產權所有人。

　　集資房交易時注意事項

　　購買集資房時注意查看是否具有合法產權，一定要防止其中任何一方以其部分產權冒充全部產權。因此，居民購房簽訂合同必須謹慎，應注意以下3個方面的問題：

　　1、簽訂合同之前，務必要仔細核準房產商有關售樓的證件是否合法、齊備，如自己不清楚，請懂行的人士當購房參謀。

　　2、要仔細核對合同上的條款是否與廣告上的許諾以及房產商口頭承諾一致。而且一定要到當地房產交易中心辦理合法的交易監證和過戶手續。如果沒有辦交易監證、過戶手續，即使購房者已支付了全部購房款，哪怕是使用了許多年，房屋仍不能算是購房者真正所有。

　　以上兩項是針對購買集資房這一類房產需要警惕的問題，那么在一般情況下，購房者在房屋買賣過程中需要注意哪些呢?

　　在此善意提醒，以下房屋是不能購買的：國有土地使用權被依法收回的房屋;經法院或房管局裁定限制產權轉移的房屋;權屬不清的或有爭議的房屋;經市拆遷辦公告拆遷的房屋;違章建筑或規定作臨時使用的房屋;政府代管的房屋;已用于抵押貨款的房屋。

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