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高樓限高令來了 這兩類老房子“吃香”了

2022-05-11 09:45 來源: 裝修保障網 作者:保障網 閱讀(

  現在無論你身在那座城市,都有或多或少的高樓,曾幾次何時,高樓被視為我們引以為傲的“談資”,作為城市“門面”,高樓越高、越多,越讓人羨慕。這不奇怪,高樓代表了城市的經濟水平和城建實力,在高樓里辦公也讓人充滿了自豪感。其實,不光是辦公樓,我們的住宅也有高層化傾向,比如經濟并不是很發達的某省會城市一個小區,僅40層以上的高樓就達200多棟,居住了30多萬人,看著“密密匝匝”的排布,用“遮天蔽日”來形容也不為過。

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  高層住宅有優勢,也有弊端,國內的一些學者、專家已經留意到這一問題。

  建高層住宅的優勢總結起來大概有4點:

  1.容納人口多。從建高層住宅的初衷可以看出,理論上,比如同樣的地塊面積,建30層的住宅要比6層住宅的土地利用率、容納人口都要高出5倍。

  2.便于拆遷。按照拆遷補償的原則,一般是不得低于原來的居住和生活標準,由于城市的拆遷費用高、難度大,通過建造高層住宅可以平衡各方面的訴求,有利于工作的開展。

  3.視野開闊、通風好、無潮濕困擾,這是不少購房者看中的地方,特別是手頭寬裕的購房者,他們選擇的高樓層,在日照、采光方面也更有優勢。

  4.電梯上下樓較方便。高層住宅都強制要求設計電梯,無論樓層有多高,只要電梯運行正常,都能以較快速度到達所住樓層,這與一些沒有安裝電梯的多層住宅相比,確實有優勢,特別是給老人、小孩、孕婦上下樓帶來方便。 

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  優勢顯而易見,但缺點也不可忽視,隨著高層住宅越來越普遍,其弊端也在不斷顯現。

  首先,就房價而言,按理說,高層住宅容積率高,容納的居住人口多,房子應該更便宜才是,但實際上卻恰恰相反。我們說,房價上漲的原因有很多,除了貨幣、人口的原因外,趨“中心化”發展也是促進房價上漲的重要因素,這不難理解,由于大家都擠在一個非常有限的區域內,住房需求旺盛,同時,各種資源要素也會因人口增加而不斷配備,地塊寸土寸金,房價豈有不漲之理?

  其次,發生危險的概率更大一些。除了高空墜物、高空墜樓等常見報道外,還有3大主要方面:

  1.消防安全,這可能是大家對高層住宅的最大擔憂,據中國新聞網2017年報道的數據顯示,我國配備的舉高車大都在50米以下,大多數的水槍的噴射高度只有50多米,50米、甚至100米高的樓層若發生火災,基本上沒有有效的“外攻手段”。按照一層樓3米算,20層樓就超60米了,所以消防救援是擺在高層住宅面前的一道難題。

  2.電梯安全。一般情況下,電梯的使用壽命在15-20年,然后就需要更換使用了。但在實際使用過程中,由于高層住宅密度高,如果使用維護方面不到位的話,會加快電梯老化的進程。更換一部電梯需要幾十萬,且要2/3以上業主同意,當然,如果不更換帶病工作,其安全隱患顯而易見。

  3.生活用水安全。高層住宅用水需要“二次供水”,若小區管道爆裂維修,大都會致水壓減小,高樓層住戶的水就供不上去,所以,我們經常可以看到高樓層住戶停水情況。此外還涉及到一個衛生情況,若采取“高位水箱+水泵”形式,這個水箱的清潔就是一項很重要的工作,從實際來看,不乏一些“慘不忍睹”現象出現,比如水垢、動物、昆蟲等污染。

水箱

  針對緩解高房價問題,國家發改委城市和小城鎮中心原主任李鐵曾直言不諱地指出,真正能緩解城市壓力、平抑房價的還是中小城市,他建議把一個區域打通,年輕人可以到周邊中小城市買房生活,促進中小城市發展,他的話有專家在另一層面理解為,可緩解集中建設大量高層住宅的壓力。

  就高層住宅的未來,一些權威專家也表達了擔憂。清華規劃設計專家尹稚教授曾言,美國30年前建造的一批高層建筑,現在都成了讓人膽戰心驚的貧民收容所。而北大朱國鐘教授還對此做過相關實驗,模擬了購房者行為、開發商的動態等大量數據,得出的結果也是讓人瞠目:未來中國也可能出現集中在高層住宅的貧民窟。而經濟學家周天勇則從土地市場要素變革方面分析,未來城鄉一體化下,幾十層的高層住宅將大幅度貶值。

  民間專家學者叫停高層住宅的聲音由來已久。其實,從國家住建部和發改委聯合發布的一份文件強調的內容看:為提高人居環境品質,嚴格控制新建超高層建筑和高密度住宅。官方表態意味著國家一錘定音:大規模的高層建造潮需要停止,城市之間的高樓“攀比”之風就此告一段落。

限高令



限高令

  值得一提的是,從相關文件內容看,導向性很明確,不僅是包括那些辦公用的摩天大樓能不建就不建了,對高層住宅也進行了限制,比如說建造100米以上的建筑要充分論證,一般而言,一棟住宅樓如果超過34層,高度就超100米了,論證的說法很隱晦,超過這個高度基本上很難批下來了。同時,還針對性的要求,基于消防和抗震需要,要與城市等級相匹配,中小城市嚴控超高建筑,方向性的指出:縣城要以多層住宅為主。

  與高層停建相對應的另外兩件事,還有著千絲萬縷的聯系,其中第一件事是4層以上需要設電梯。

  根據住建部新規顯示,對4層以上或高度9米以上新建建筑需要安裝電梯,相比此前7層以上或高度達16米以上設電梯,電梯安裝門檻大幅降低。換言之,以后除了別墅外,其他新建的建筑都會有電梯,再也不用擔心買到無電梯的新房子了。

高樓限高令

  還有一件事就是國家今年多次定調的大事:老舊小區改造,簡稱“舊改”。自去年7月份政策吹風會上副部長黃艷指出,未來將避免大拆大建。到今年國家要求“全面推進”舊改,在最新的十四五規劃中,老舊小區改造被列入,國家計劃用5年的時間,把全國2000年底前建造的老小區基本改造完。改造的內容就不贅述了,但從計劃透露出3點信息:

高樓限高令

  1.在這個時間段前建造的房子,基本都以多層建筑為主,因為大量的高樓是在近一二十年建造的。2.到2022年形成改造制度框架,將是未來老舊小區改造的“模板”,意味著隨著不斷有符合改造條件的老小區加入,這項工作將常態化。3.鼓勵有條件的老小區加裝電梯,解決上下樓難題。

  國家定調的這3件事,其實是對未來住房市場的方向性定音。三者之間,相輔相成,以后大家也不用羨慕高層住宅的電梯了,新建的9米以上住宅都有,同時支持對既有的多層老小區加裝電梯,就如文件內容所說,老舊小區改造是“開發建設方式轉型”,國家的指向性很明確:高層住宅逐步退出主流舞臺,低層住宅走向前臺,隨著政策的進一步實施,明年起,兩類老房子又“吃香”了,“升值”也是符合常理的事。

老小區

  第一類:優質地段的老房子。一般而言,老小區的位置都不會太差,位于主城區的核心地段,一些與生活相關的主要資源聚集在周圍,比如說醫療、教育、大型商業等等,一些人之所以從老小區居民逐步搬離出去,一個重要原因是小區變老后,居住體驗越來越差,遠不如新建的小區。但經過改造后,居住舒適度會得到大幅提升,加上地段位置優越,不僅老年人更喜愛了,一些年輕人也會“回流”居住,受到剛需和改善置業的歡迎,在居住品質提升的同時,房產價值提升也是自然而然,按照以往老小區改造經驗,改造后正常有2-3成的升值空間。

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  第二類:改造空間大的老房子。老舊小區本身的“資質”也決定了改造后的品質,改造空間越大,其價值想象空間也就越大。按照舊改的內容,除了主體結構等固定的東西不能改變外,其他基本都是與現代小區看齊,如果樓與樓之間距離寬,小區空地多,那么,可以增加足夠多的停車位,一舉解決了老小區的老大難問題,同時增加健身設施、兒童娛樂設備,甚至養老撫育等新需求。

  此外,從目前情形看,老樓加裝電梯的工作推進很快,比如根據相關部門的最新規定,可提取住房公積金用于支付電梯加裝費用,還有前不久濟南、青島修改了此前的老小區加裝申請條件,在征求意見稿中明確,原則上,只需樓棟一半業主同意即可申請加裝電梯,如果協商不成,還可以通過民事訴訟途徑解決。隨著各城市對老小區改造工作推動,相信還會有更多城市為降低加裝門檻“鋪路”,成功加裝電梯的高樓層房子無疑直接受益、更受歡迎。

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