物業服務與群眾生產生活息息相關。昨日，省人大常委會就《湖北省物業條例(草案)》(簡稱條例草案)立法過程中的重點問題，在襄陽市舉行基層立法聽證會，并在騰訊大楚網同步開展網上立法聽證和網絡直播，廣泛聽取社會各方面意見建議。來自全省各地的業主、物業服務企業、房地產開發商、律師等20名聽證陳述人及眾多網友，圍繞條例草案中業主委員會成立、物業費收取、專項維修資金使用管理、車位租售等焦點問題，各抒己見，建言獻策。省人大常委會副主任王建鳴出席聽證會并講話。

　　省人大法制委員會副主任委員田豐在主持聽證會時表示，去年11月，省十二屆人大常委會第十八次會議已對《湖北省物業條例(草案)》進行了一審。這次在襄陽同步舉行基層立法聽證和網上立法聽證，旨在進一步廣泛聽取民意，提高立法質量。會后，法制委員會將認真整理本次現場聽證和網上聽證陳述人的意見建議，向省人大常委會提出聽證報告，作為審議修改法規的重要參考，并將有關情況向社會公布。

　　焦點1

　　確定物業公司，應該招投標還是協議選聘?

　　小區舒適有序的居住環境離不開物業公司的專業服務，但是，具體由哪個物業公司入駐提供服務，誰說了算?

　　條例草案第四十條規定：住宅物業的建設單位在業主大會選聘物業服務企業之前，應當采取招標投標方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經縣級以上人民政府房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并報縣級以上人民政府房產行政主管部門備案。

　　羅田縣住建局黨組成員馮繼明認為，招投標方式不合理，不可行，因為建設單位和業主委員會與物業服務企業之間的關系是合同關系、市場行為，他們有權自行決定采用何種方式選定物業服務企業。而選聘物業服務企業，《招標投標法》及其配套法規并沒有將其納入強制性的、必須的范圍。

　　襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義也認為，招投標方式不夠合理，因為很多前期物業服務企業是建設單位的子公司或關聯公司，二者存在利害關系，“即便招投標，建設單位也可以采取關聯公司圍標等方式挑選物業服務企業，協議選聘也容易產生暗箱操作”。他建議，只有在投標人只有一個的情形下，經批準可以協議選聘;或者可以建議有關政府部門采取搖號的方式確定符合條件的物業公司。

　　也有聽證陳述人持相反意見。湖北成和誠律師事務所王偉強律師認為，招投標方式為大勢所趨，符合公平、公正、公開原則。自行選聘條件建議改為“經建設單位以登報等公開方式招標，投標人仍少于三個的，方能經批準自行選聘。”

　　焦點2

　　物業保修金應不應交?住宅專項維修資金如何使用?

　　物業保修金的交存、管理和住宅專項維修資金使用是物業管理中的熱點。條例草案規定，建設單位應當承擔物業的保修責任，并在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例交存物業保修金，作為物業保修期(五年)內維修費用的保障。條例草案還明確，物業保修期滿后，發生“屋面、外墻滲漏”“電梯故障”“公共護(圍)欄破損嚴重”“樓體外立面有脫落危險”等六種情形，物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當先行采取應急措施，并向物業所在地房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請;沒有物業服務企業、業主委員會或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會提出申請。

　　“規定沒有增加建設單位的負擔，同時對業主又有一定的保障。”漢口城市廣場二期業主委員會主任付文說，據了解，建設單位會在保修期內收取施工單位5%的質保金，但是依然有很多建設單位未履行保修責任，業主報修后長期不維修，他建議在草案中明確動用物業保修金的細則。他還要求對“住宅專項維修資金”的辦理周期，明確一個較短的時間期限，以加快辦理進程。

　　襄陽領秀中原小區業主委員會副主任廖居春也認為，建立物業維修保證金制度“十分必要”。他說，實際工作中，有些開發商在物業保修期內以及維修過程中確實存在拖延維修的行為，本條規定保障了購房人的權益。

　　羅田縣住建局黨組成員馮繼明提出不同意見。他認為，條例草案該規定“不合理、不可行”。他解釋，建設單位即房地產開發企業的義務，應由法律或國務院行政法規規定，可是，當前法律和行政法規并沒有規定建設單位要承擔物業的保修責任。而且，房屋建筑工程及其配套設施、設備的保修責任，《建筑法》和國務院《建設工程質量管理條例》明確為“施工單位”。住建部有關規范性文件(住建部80號令)中，對施工單位的保修責任、房屋和水電路氣排水等設施設備的保修期限、保修程序、保修費用等已作出了明確的規定。

　　中房集團襄陽房地產開發股份有限公司副總經理彭勁松認為，房地產開發企業作為房屋銷售方，與購房人關系屬于契約關系，房屋的售后維修(保修)在購房合同中已明確規定相關責任。同時，對房屋出售后維修(保修)也作出了強制性規定。因此，開發企業無需交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。

　　焦點3

　　由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會，可行嗎?

　　業主委員會本應是居民表達利益訴求、合理維權的平臺，然而實踐中，召開業主大會，成立業委會的過程，卻成為諸多社區業主不可承受之痛——由于缺乏主管部門支持以及開發商、物業公司設置障礙等原因，導致召開業主大會難度加大。

　　對此，條例草案第二十一條規定，符合業主大會會議召開條件的，建設單位和前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府;未及時書面報告的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開業主大會的書面報告;建設單位、前期物業服務企業和業主未書面報告的，房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　這一規定是否合理、可行?“由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會的規定很有必要。”漢口城市廣場二期業主委員會主任付文為這一規定點贊。他說，實際操作中，即便街道辦介入，建設單位和前期物業服務企業設置重重阻礙的現象仍屢見不鮮。他認為，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會，不僅能保障大會順利進行，也能對業主大會的合法性進行監督。

　　襄陽市樊城區高莊社區書記王遵義認為，社區居委會作為物業所在地的基層群眾自治組織，比較容易了解情況，從長期、長效管理來看，由社區居民委員會及時向房產行政主管部門提出書面建議較為合理。“這一條在實際操作中很難施行，不夠具體，應細化。”襄陽市襄州區公路管理局法制科科長黃偉認為，依靠業主向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開業主大會的書面報告很難。“業主們素不相識，往往缺少組織者和發起人。”他還說，現實中，成立業主委員會會觸及建設單位和前期物業服務企業的利益，他們不會主動提出書面報告。黃偉建議，條例應當明確建設單位和前期物業服務企業不提出書面報告所要承擔的法律責任。

　　焦點4

　　物業能不能收業主的裝修押金?

　　根據條例草案規定，業主裝修房屋需事先告訴物業公司，物業公司要告知業主裝修過程中的禁止行為和注意事項，但不得以任何形式收取業主裝修押金或保證金。

　　因涉及“真金白銀”，昨日的聽證會上，業主代表、業主委員會代表、法律界代表，還有物業公司代表，針對這條規定，觀點針鋒相對，支持、反對態度鮮明。

　　漢口城市廣場二期業主委員會主任付文對該規定表示支持——“如收取押金，收取金額的標準是多少?扣除的標準是什么?扣的錢歸誰?”他還提出，裝修完之后的驗收，也要明確驗收標準及驗收部門，由主管部門依法依規驗收或處罰，而不是由物業公司的人來“看一眼”，就決定是否合格。

　　湖北民發物業服務有限公司總經理孫猛，對該規定表示“不贊成”。他說，目前裝飾裝修行業的施工人員，存在野蠻施工，有損壞建筑物主體結構或小區公共區域地磚、電梯等公共設備設施的現象;也有些業主為了達到裝修效果或圖個人方便，跟物業打擦邊球或根本不理會禁止規定，做出各種違反規定的行為。“我認為收取一定數額的裝修押金或保證金，可以有效監督和約束業主、裝修公司、施工隊按要求施工，避免房屋的主體結構、公共設備設施遭到損壞。”孫猛說，根據外省的相關規定，相關部門可以設置裝修押金的限額，而不是一味禁止。

　　焦點5

　　人防工程停車位不得銷售，是否合理?

　　私家車日益增多，車位難求。有關小區停車位所有權及銷售、出租的紛爭日益成為焦點。對此，條例草案要求：“物業區域內規劃停車位、車庫，應由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。滿足業主需要后對外出租的，應當由業主大會決定。”“依法配建的人防工程應當按照設計文件在實地標注，平時用作停車位的，不得銷售或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業主使用的，每次租賃期限不得超過3年，收費標準納入政府定價目錄管理”。

　　這些規定是否合理可行?羅田縣住建局黨組成員馮繼明、襄陽市襄州區公路局法制科科長黃偉等認為這些規定比較合理、可行。襄陽市襄州區法院伙牌法庭庭長葉飛還建議，制定條例時應當考慮給業主新增車輛預留可買或可租比例，比如預留百分之二十停車位不用于長期出租或者賣給本小區業主以外的單位或者個人。

　　針對條例草案中關于利用人防工程的停車位的規定。湖北楚風德浩律師事務所律師趙博說，現實中已經存在大量人防工程變相銷售、租賃期限超過三年甚至超過二十年、一次性收取費用等情況，這均與條例相違背。條例一旦通過后業主或者建設單位是否能夠依據這條解除原來的合同關系?他建議對草案的適用進行說明或解釋，以避免因人防工程的使用產生大量法律糾紛。

　　中國一冶集團公司員工袁建軍認為，小區人防工程的真正投資人是購買商品房的業主，用作車位時，其分配、使用及收費管理具體事項應由業主大會決定，建設單位、物業服務企業不得將其作為物業銷售。

　　開門立法

　　王建鳴：希望大家“橫挑鼻子豎挑眼”

　　“在襄陽舉行基層立法聽證，并在騰訊大楚網同步開展網上立法聽證，我們希望看到的就是大家對條例草案‘橫挑鼻子豎挑眼’，挑出毛病，找出問題，幫助我們做好下一步的修改工作。”昨日，省人大常委會副主任王建鳴在出席《湖北省物業條例(草案)》立法聽證會時表示。

　　王建鳴說，物業服務及管理，是重大的民生問題。針對這項立法過程中的重點難點爭議焦點，同時舉行基層立法聽證和網上立法聽證，目的就是廣泛聽取、吸收社會各方面意見，準確反映、統籌兼顧各方面利益，使法規更符合我省實際，更具針對性、有效性和可操作性。“立法立得好不好，首先是問題找得準不準。針對問題進行立法，制定的措施具有可操作性，這是地方立法的生命力所在。通過聆聽大家的發言，思考大家的意見建議，讓我感受到基層立法的智慧和力量所在，感受到這種形式聽證的魅力所在，為進一步做好我省立法工作增強了信心。”王建鳴說。

　　王建鳴強調，拓寬公民有序參與立法途徑，推進民主立法進程，是立法工作的一項長期任務。今后，省人大常委會將繼續有計劃地選擇一些關系人民群眾切身利益的法規項目，創新立法聽證形式，不斷擴大立法聽證的廣度和深度，提高聽證實效，逐步實現立法聽證的規范化、常態化，健全立法機關和社會公眾溝通機制，更廣泛凝聚社會共識，確保省人大及其常委會制定的地方性法規充分反映人民意志、得到人民擁護。

　　網友聲音

　　網友“楚天起名工作室”：每一個新建小區在開發商建成并交房后，應該由所在地街道辦事處主持成立由一定數量的業主參與的業主委員會，然后由業主委員會自由聘請物業公司;開發商不得繼續掌控物業。

　　網友“阿斯蘭”：明確物業和政府相關部門的工作范圍，才能減少業主和物業的矛盾。主管部門要做好相關法律法規的宣傳，也要做好對物業公司的監管。

　　網友“成小楊”：物業應該本著服務業主的理念，而不是壟斷小區資源，應該全面實行物業資質考核制度。對于不合格的物業公司應予以公示，甚至取消其從事物業管理的資格，以破解物業喧賓奪主、業主“請神容易送神難”的尷尬局面。

　　網友“異鎅”：物業公司沒有任何執法權，在高密度的城鎮化進程中，有的業主在裝修房屋時為了擴大空間，滿足個性化需求，裝修五花八門，經常破壞外立面和承重墻。物業公司通過收取裝修押金，在監管過程中有砝碼，可以保證業主的合法權益。

　　網友“自然定律”：現在很多小區臨街住宅樓下的門面，均存在著經營餐飲和洗車修車的現象，極大影響了樓上住戶的生活質量。油煙味、油漆味、嘈雜聲接踵而來，居民苦不堪言。這些現象與小區物業管理有直接關系，物業不管不問，任其門面結構改造經營，嚴重影響樓房安全。建議把好門面經營范圍入口關，細化經營范圍權限，凡是影響居民生活的行業堅決不準，違者重罰。

　　網友“風雨”：對物業公司應當嚴格監管。現在業主收房還要先交裝修押金才讓驗房，業主自己裝修還要跟物業公司交裝修管理費。有的物業公司把自己當管理部門，而不是服務公司，自己定標準向業主亂收費，服務水平卻亟須提高。條例應當規定向物業公司收服務保證金，服務不好，沒收保證金，掃地出門。

　　網友“滄海”：地下停車位的歸屬和小區廣告位的收益應該屬于全體業主。可由業委會授權物業公司負責管理經營，但經營情況應當告知全體業主。

　　網友“哥只是個傳說”：若因工程質量不合格、偷工減料、管理混亂等，應當由總承包、建設方、物業、質量監督單位負責，而不得動用住宅專項維修資金。

　　網友“不辭長做石崗人”：物業收費要公開透明，服務要人性化，管理要制度化。業主大會要代表業主利益，要架起業主與開發商、物業服務單位溝通的橋梁!