如果把時間倒推20年，估計沒多少關注小區物業的好壞，一個原因是那個時候商品房并不多，另一個方面房價都差不多，也沒啥物業服務可對比。隨著房價不斷增長以及人們生活水平提高，越來越多的人開始關注物業服務。這很正常，現在買一套房子基本都要傾全家之力，如果物業服務再不好的話，心中自然不好受。所以，正是人們這種預期，現在不少開發商把物業也作為一個賣點，比如自帶或者引入某某品牌物業。不過，宣傳是一回事，業主在拿到房子入住后可能又是另一番景象。

　　就在這兩天，一位老同事對筆者講，兩年前，他家買了頂樓的復式房，自去年開始，墻壁陸續出現滲水現象，由于自己也懂裝修，就自行修補了下，但遇到下雨天，這種滲水現象就越來越明顯，樓下鄰居還以為是同事把房子弄壞了。無奈之下，同事找到物業幫助處理，但時間過去5個多月了，物業說房子在質保期內應找開發商，其實，后來才得知主要是他家物業費沒交的原因。同事也有怨言，他們不維修，干嘛要交物業費。所以，到現在這個問題都還僵持著。

　　其實，類似的事情還不少，一些小區發展到物業和部分業主都互不待見，在物業看來，他們按照收費標準提供了應有的服務，而對于一些業主來說，根本就沒幫助業主解決問題，有的業主還因此而拒交物業費，在物業費收支不平衡的情況下，物業進一步降低了服務質量，如此惡性循環，有小區業主就提出了更換物業，甚至是取消物業的要求。這些年業主與物業之間的糾葛總結起來，主要體現在這3大方面：

　　1.只管收物業費，業主訴求不能得到妥當處理。

　　業主對自己居住的環境往往較為重視，小區門禁管理、小區公共場合設施維護、車輛停放管理，而且房子居住過程中，難免會出現這樣那樣的問題，當業主遇到問題時，一般首先想到的就是物業，他們希望物業能肩負起責任，及時處理小區或者自己房子遇到的問題。但在很多時候，物業留給業主的印象是：“除了坐辦公室和看門，物業其他都沒啥事了”、“這個他們沒權限，應找開發商或者相關部門”、“這個需要收費，那個處理不了，即使答應下來，也是一等再等，遲遲不給解決”等等。而且，有時候物業在接聽電話或者接待業主的時候，也帶著個人的感情色彩，比如“就這個收費標準和等級，我們不可能超額提供服務內容”、“先交物業費或者維修費再提供服務”等等。

　　2.物業費收支不透明，小區收益沒業主的份，重復收費現象卻不少。

　　按照新的物業收費管理辦法，物業應當按照價格主管部門要求，對所提供的服務內容、標準以及收費項目和標準進行公示，但在現實中，一些小區的業主按時交了物業費，卻不知道物業費到底使用在何處。此外，按照物權法規定，小區公共部位的收益，如墻體、公共部位的廣告收益，外來商家到小區的攤位費收益等等，應歸全體業主所有，但很多時候，業主既沒獲得沖抵物業費，也沒得到相關收益分配。更有甚者，還經常出現一些重復收費現象，比如額外收取垃圾清運費、公攤費、電梯費等，其實這些費用已經包含在物業費里了。

　　3.物業服務質量差，更換還麻煩，不僅影響居住體驗，還影響到房價。

　　按理說，業主是物業的雇主，當業主遇到物業服務不滿意時，業主可以更換物業。根據物權法的規定，業主可自己管理小區，也可選擇委托物業公司管理小區，還可以更換開發商聘請的物業。不過，在物業合同履行期更換物業還是比較麻煩，除非物業嚴重違反合同條款，但在實際舉證過程中也不是易事。在程序操作上，要更換物業還要求小區業主人數和房產面積“雙過半”，幾千戶的小區，工作量自然不小，這個更換想法很多時候也不了了之。

　　當然，還有一個就是影響到房價。同地段的小區，往往因為小區物業管理差異，房價就差不少。筆者對此深有體會，大概10年前，當時兩個幾乎同時開售的樓盤，筆者選擇了一家品牌物業樓盤，而朋友則選擇了另一個物業一般的樓盤，價格在當時價格相差也就10%左右，一平米差距大約1500元左右，而現在呢?前者價格達到5萬元/平米，而朋友的這個小區也就3萬出頭。朋友小區業主也多次要求更換物業，由于小區出租戶多，投票不易，后又準備成立業委會，但業委會也并沒有發揮多大作用，后面又準備把業委會換了，直到現在業委會還處在籌備過程中，更換物業則是無從談起。

　　針對以上3大方面問題，近年取消物業的呼聲也越來越多，有提議讓居委會或者社區直管小區，也有要求小區自行管理。進入到2020年，針對業主與物業之間存在的這些問題，為切實保障業主的利益，各個省市相繼實施了新的物業管理規定，以規范物業的行為，其中一些不合理的收費也予以了明確或者取消。

　　深圳新發布的《深圳經濟特區物業管理條例》已從2020年3月1日起施行，為避免物業挪用侵占、挪用共有資金，新修訂的物業管理規定，業委會向住建部門備案后，取得統一的社會信用代碼證書，據此可開設資金賬戶，賬戶資金信息實時公開，接受業主的監督。

　　從2020年5月1日開始施行的《重慶市物業管理條例》則明確規定，物業不得違反合同約定降低服務標準，不得提高物業的收費標準，不能擅自利用公共部位、共有設施從事廣告、經營等活動，不得以業主拖欠物業費等原因，中斷業主水、電、氣的使用。

　　不久前陜西在新修訂的《陜西省物業服務收費管理辦法》中則明確要求，小區公共部位、共有設施維保期滿后的維修費用應列入公共維修基金，不得計入物業成本，堅決取消物業公司向業主強行收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務費等不合理的自定收費項目。山東在2020年已經實行的《山東省物業服務收費管理辦法》則明確，利用共同部位、設施的經營收益和車位場地使用費收益等歸全體業主共有，由業主大會決定其用途。

　　從這些新規中可以看出，最大限度地解決了業主與物業存在的糾葛，是實實在在的利好消息，隨著更多的地方著手規范物業，業主們也會迎來更多的好消息。由于我國房地產起步晚，物業服務管理發展歷程也比較短，前后不過二十多年，相比世界100多年的物業發展史，我們的物業還比較年輕，屬于一個新生事物。在此發展過程中，出現一些問題也在所難免。長期看，從人們對美好生活的向往來說，取消物業不太現實，只有不斷加強制度規范，讓物業更好地為業主服務，才符合社會發展趨勢。

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