契稅、營業稅雙降，央行宣布降準0.5個百分點……春節過后，一系列樓市利好政策的到來，讓這個春天顯得暖意融融。連日來，不少樓盤售樓部的來電、來訪量明顯增加，成交量明顯攀升。“回暖”成為近期樓市的關鍵詞。

　　一年之計在于春。時值農歷二月二“龍抬頭”，春回大地，農民開始春耕，一切欣欣向榮。站在農歷新一年的起點上，借由“龍抬頭”的美好寓意，本刊特邀業內從業者及專家，暢談“去庫存”主基調下的鄭州樓市變化，以及對2016年房地產市場、房地產企業發展的專業性思考。

　　二線城市

　　將成市場熱點

　　顯而易見，一系列樓市新政的目標是為了維持房地產市場的健康成長。中央看到了庫存問題，也找到了癥結，各種契稅、金融、行業政策對去庫存初顯起色。比如契稅主要影響的是改善性需求，戶型面積的微差不再是用戶考慮購房的因素，而降首付則大大刺激了剛需市場。

　　在樓市政策調整給市場帶來契機之際，可以看到：未來，一線城市還是要抑制投機，二線城市將成為市場熱點，而三線城市仍是要去庫存。而對于鄭州來說，保持這種增長態勢，市場才能可持續地健康發展。

　　2016年是保利鄭州的品牌年，無論是從項目品質、服務還是土地儲備上，保利將用心做好每一步，將前沿的人性化居住理念帶給更多的河南人。

　　未來，保利將更加理性、科學地打造產品。作為央企，除了在城市建設商的角色上應有的承擔和責任，保利還將本著“百年老店”的精神，用一顆匠心以求改變和突破，適應新的趨勢與市場需求。

　　在發展方向上，保利將主抓幾個重點：

　　首先，打造“保利生活圈”，提升產品附加值。保利地產制訂的企業“十三五”計劃，明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區為中心，打造基于全生命產業鏈的服務平臺，提升產品附加值。

　　其次，強化產品競爭力，建立綠色全生命周期居住系統。建立綠色全生命周期居住系統的標準，由“關懷客戶全生命周期的全精裝房+集合物業、商業、養老、教育等的社區服務”和“強調體驗的O2O平臺”組成，打造更具競爭力和市場接受度的產品。

　　第三，經營注重效率，把控價值鏈上的每個環節。保利地產注重整個生產鏈條的科學性與效率，包括投資有效性、產品定位有效性、產銷平衡、營銷方向等多個方面。

　　，減緩客戶壓力，提供多元化購房支持服務，在客戶購買上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產成立了保利小貸公司，開發多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足的，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務，也有延長分期付款等政策支持。

　　河南房地產市場

　　后發優勢明顯

　　站在經濟的冬春之交，房地產企業應當把去庫存作為要務，確保企業穩定、持續發展的現金流;以市場和客戶為導向，優化產品供應結構;轉變觀念，緊跟互聯網發展步伐，創新營銷模式、管控模式、服務模式。

　　事實上，春節后的多重政策對于房地產行業去庫存有明顯的促進作用，不過這對于一線城市和部分二線城市更為明顯，而對大部分三、四線城市的效果會弱一些。在這樣的政策背景下，房地產行業的分化將進一步加劇。從解決目前房地產發展的深層次矛盾來看，希望后期有針對三、四線城市的定向調控政策，當然不僅包括金融、財稅方面的政策，更應有系統性政策。

　　隨著經濟結構調整力度的深入，河南房地產市場的后發優勢將更加明顯，人口回流將穩步提升。作為河南省會城市，以及方圓500公里的城市，鄭州的人口、資源吸附力非常明顯，這將成為鄭州房地產未來持續向上發展的核心驅動力。預計未來鄭州房價還將有一個穩步上漲的趨勢，同時改善性需求將有更為明顯的放量。

　　作為早成功開發、運營商業地產——銀基商貿城的開發商，銀基是具有20多年發展歷史的老牌房企。隨著高端住宅銀基王朝的成功開發，銀基成為鄭州家喻戶曉的房企。

　　2016年，銀基在鄭州市區的多個項目將陸續面市，省轄市的項目繼續創造高品質傳奇佳話。

　　值得一提的是，銀基國際旅游度假區將于2016年逐步開放新的旅游度假項目，同時高端、改善型住宅也將開盤銷售。該項目位于鄭州西南黃帝宮板塊，總占地面積超過16000畝，包括系列主題樂園、酒店群和高端精品住宅。該項目契合了經濟發展和居民消費結構轉變的新趨勢，隨著這一項目的逐步建成，中原地區旅游格局和鄭州城市發展格局將被改變。

　　房地產去庫存

　　需要創新思路

　　根據中央精神，房地產去庫存是今年重點抓的五大任務之一。如何通過供給側改革，有效消化商品房庫存，對保持房地產市場的健康發展非常重要。

　　當前，各地政府陸續出臺了一些政策，一些專家學者也提出了自己的建議。目前來看，這些措施和建議在創新上仍有進一步突破的空間。

　　如今，各地出臺的房地產去庫存舉措，主要包括：鼓勵農民進城購房，稅費減免，入學、就業等配套服務改善，購買市場上的商品房改成公租房，安置房分配鼓勵貨幣化，鼓勵開發商把房源轉售為租等;鼓勵、引導開發企業提高產品品質和服務，土地供應“有保有壓”等;出臺降房貸首付比例、減稅、公積金貸款門檻降低等。

　　這些政策措施的出臺，符合買房者的愿望和需求，能夠推動一部分剛性需求和改善性需求消費者入市買房，減輕他們的購房負擔，有助于去庫存。

　　但是，各地政策的思路大多比較傳統，樓市領域的供給側改革怎么落地，還需要進一步創新。否則，政策效應會逐步減弱。所謂的供給側改革，通俗地說，就是調整和優化經濟結構，具體落實到房地產市場，就是科學地優化房地產市場供應結構。

　　探討從供給側改革方面推進房地產去庫存，可嘗試從三方面重點著手：一是開發企業要適應市場需求，推出適銷對路、符合消費者需求的產品;二是政府要為項目開發提供綜合全面的配套服務;三是政府在土地出讓時要注意把握節奏，科學供地。

　　從影響來看，后兩者對當前房地產去庫存更為重要，而且能防止新的庫存增加，對去庫存有著更深遠的影響。

　　舉例來說，有的項目是因為周邊的道路、水電氣等配套沒跟上造成滯銷;有的是因為周邊沒有規劃或者沒有同步開工建設醫院、學校、商業等配套項目，造成項目銷售難或者入住率低等。

　　去年以來，中央多次提出，當前的去庫存形勢很嚴峻。如何因勢利導，著眼長遠，從土地供給側改革的角度，建議相關部門做好謀劃和政策落實。

　　一是科學供地，把握節奏。庫存過大，既有企業的原因，也有前些年政府土地供應過大或者供地節奏沒有把握好的原因。以當前鄭東新區商業、寫字樓庫存較大的情況來說，五年前我就提出，該區域商業、寫字樓用地供應過快、供應時間過于集中，導致如今商業、寫字樓集中入市，從而造成庫存短期急劇放大，與住宅價格出現“倒掛”現象。

　　二是土地供應要依法依規嚴格執行。近年來，一些地方經常發生土地出讓時政府部門承諾的“五通一平”“七通一平”等配套設施建設不能按時跟上，造成企業投入大量的資金后，項目無法及時銷售或者滯銷，既影響企業資金周轉，也新增了庫存，甚至影響購房群眾的利益，也會造成政府方面的損失，建議相關部門今后在供應土地時提前做好規劃，以免造成各方面的隱患和增加一些不穩定因素。

　　總之，房地產去庫存是一個系統工程，牽涉多方利益和政策調整、完善。從土地供給側改革的角度考慮，一開始就要做好這方面的規劃，能更多地從根本上解決當前和今后庫存去化和新增的問題，從而有利于房地產市場的持續健康發展和新型城鎮化建設水平的提高。