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  南昌夢居裝飾有限責任公司 回答數：128

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  南昌夢居裝飾有限責任公司

  回答數：128 被采納數：02016-06-28 18:57:02

  簽合同
  
  　　這一環節，除了簽訂存量房買賣合同外，市民還需和中介機構簽訂房地產經紀合同。涉及費用的，除了房款外，中介費也要明確。
  
  　　一般來說，中介行業收取中介費的標準為2%，買賣雙方各收取1%;由于是賣方市場，因此中介費一般全部由買家承擔。目前，物價部門并沒有關于中介費收取標準的規定，最終收取多少，由雙方協商即可。每套房子因為個體情況不一、中介機構不同，可能會存在差異。作為市民，對中介費有議價權。
  
  　　需要提醒的是，買方也不可一味追求價格低廉，而應該考察中介的資質、服務水平。
  
  　　查住房信息
  
  　　根據新的契稅政策，購買家庭二套住房也可享契稅優惠。因此，市民購買首套房、二套房，均應查詢家庭住房信息。各區地稅局窗口開具《家庭住房情況查詢申請表》，填驗蓋章后持表格前往不動產登記部門查詢，查詢不收費。
  
  　　提前還貸
  
  　　如果賣家有貸款未還清，需向銀行申請提前還款;銀行審核通過后，對賣家發放提前還款預約單。
  
  　　在這個環節，買家就要拿出一筆購房款了。在替賣家提前還款后，買家應留意賣家的還款憑證、結清證明、還款明細單等。此外，買家也應到銀行預審貸款，包括查詢個人信用報告等。
  
  　　繳 稅
  
  　　合肥實行“先稅后戶”，買賣雙方需先在稅務局進行繳稅，然后到不動產登記部門進行過戶。其中，契稅方面，目前的標準是，個人購買家庭唯一住房，面積90平方米以下，按1%稅率征收;90平方米以上的，無論是否大于144平方米，均減按1.5%征收;個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅;個人購買家庭三套房的，一律按照4%征收。營業稅方面，交易滿2年的，營業稅免征;未滿2年的，按全額5.55%征收。個稅方面，可按照全額的1%或者差額的20%征收。
  
  　　戶口遷出及物業費結算
  
  　　繳稅之后，賣家應前往房屋所在地轄區派出所開具空戶證明。另外，前往小區物業公司開具物業費結算清單;如小區無物業公司的，則由社居委開具《未實施物業管理的房屋過戶證明》。
  
  　　資金托管
  
  　　大多數二手房買方都是按揭購房。這個環節，買家須籌集首付款。如果未用于幫賣家提前還貸，則須到不動產登記部門進行資金托管。具體金額來看，如果是購買家庭首套房，首付需2.5成;如果是購買家庭二套房，首付需4.5成。
  
  　　過 戶
  
  　　資金托管完成后，雙方提交房地產業務受理單，進行二手房買賣登記。這里不動產登記部門將收取如下費用：登記費50元(住宅);手續費3元/平方米;工本費一本免收，兩本以上10元/本;印花稅5元/本。土地收益金(房改房、經適房等)。按照規定，7個工作日內，產權轉移登記完成，新不動產證下發。
  
  　　貸款
  
  　　新證下來后，買家可去銀行辦理他項權證抵押，銀行審批。這期間，部分中介趁機收費被廣大購房人所詬病。一般來說，銀行都會將房產評估作為貸款的前置條件。這時候，買方可以自己到市場上去找房地產評估公司做評估報告，費用大多在一千以內。而如果中介“代辦”，評估費則會報出房價千分之二到千分之五不等的價格，有的高達數千元。
  
  　　水電煤氣過戶、驗房交房
  
  　　這個環節雙方帶起要件即可在相關部門辦理，不收取費用。
  
  　　支取放款
  
  　　在確認賣方戶口遷出、物業費結清、房子驗收無問題，水電煤氣過戶后，買方可同賣方簽字，賣方憑借資金托管房款支票，到不動產登記部門支取房子尾款。
  

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