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  王文翰 回答數：201

  向TA求助

  王文翰

  回答數：201 被采納數：02017-01-12 17:18:17

  1、審查，購房的必要準備
  
  　　(1)審查房地產開發企業的開發資質。
  
  　　(2)審查房地產開發企業的經營范圍。
  
  　　(3)審查“五證”，“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。
  
  　　(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押。
  
  　　(5)謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導。
  
  　　2、簽約，慎重而穩妥的一筆
  
  　　(1)慎簽認購協議。
  
  　　(2)仔細閱讀并填寫合同文本空白處。
  
  　　(3)合同附件不能忽視，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。
  
  　　3、付款
  
  　　(1)購房款，這一項給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
  
  　　(2)住宅稅費：契稅;印花稅;大修基金;轉移登記費;房屋所有權證工本費;貼花稅。
  
  　　(3)按揭貸款。
  
  　　4、收房
  
  　　(1)收房糾紛的主要事由有：延期交房;房屋質量問題;小區基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現;承諾的規劃與事實不一致。
  
  　　(2)驗收材料很重要，所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產生糾紛。
  
  　　5、產權證
  
  　　(1)取得產權的重要性，商品房所有權的取得是以房屋產權證的最后登記完成為準，即拿到了產權證，購房者才真正成為房屋的所有人。
  
  　　(2)開發商有義務協助辦理產權證，購買商品房在規定期限內拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應當承擔違約責任。
  
  　　6、裝修
  
  　　(1)買精裝房要簽好同及附件。
  
  　　(2)精裝房與質量保證書，購房者應要求開發商在《房屋質量保證書》中承諾，除房屋本身質量以外，室內裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。
  
  　　(3)驗收精裝修房。
  

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  王海秀 回答數：228

  向TA求助

  王海秀

  回答數：228 被采納數：02017-01-12 17:50:16

  購房流程一:審查
  
  　　審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內,就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關重要。首先,審查房地產企業開發的資質。房地產開發企業的資質,是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的,資質越高,說明其開發能力越強,承擔風險及責任的能力也越強。其次,審查房地產開發企業的經營范圍。在購買房屋時,一定要看房地產開發商的營業執照是否有允許銷售樓房的經營權。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》;兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的房屋是否已被抵押。一般而言,開發商為籌集建設資金,會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預售時開發商沒有辦理解押,就會使購房者承擔很大的風險。
  
  　　購房流程二:簽約
  
  　　購房者要慎簽認購協議。購房者需要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的較后,容易被購房者所忽視,而被不法開發商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預售合同中的基本內容有充分的了解。如,預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預售商品房的面積應以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等
  
  　　買房流程三:辦理房產證
  
  　　購房者在辦理商品房產權證時,一般按照下列程序進行:鑒證、登記、交費、領證
  
  　　買房流程四:繳納稅費
  
  　　據區房地產交易核心介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、房屋所有權證工本費、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金、物業管理費及供暖費、評估費、保險費等。
  
  　　購房流程五:驗收
  
  　　在房屋驗收時,要詳細檢查房屋質量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象;核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題;檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題等等。購房者還可以向開發商索要“兩書一表”,即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現質量問題時按約維修。《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。在簽收《房屋驗收單》之前,一定先簽訂《物業管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定。
  

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