商品房價格是如何定價的?
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商品房定價有三個內(nèi)容
1、總體均價確定商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調(diào)查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法,最好是通過三個方法分別得到項目總體均價,然后在按照權(quán)重計算最終均價。
2、推售策略確定推售策略決定了你把房子分多少次推出來,每次計劃推出的房源數(shù)量有多少,這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現(xiàn)整體均價。
3、每套房屋定價在確定了推售單位之后,按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等),分別測算出每套房屋的評分,按照房屋評分系統(tǒng),結(jié)合均價計算所有房屋的單獨售價。評論0 贊0 -
商品房價格構(gòu)成
一、土地使用權(quán)取得費
商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的,其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的,其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。
二、住宅開發(fā)成本
1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。
4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。
5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用。
三、住宅開發(fā)期間費用
指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進行合理分攤。
1、管理費用,指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
2、財務(wù)費用,指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費,以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。
3、銷售費用,指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。
四、利潤
以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取,屬政府定價或政府指導價的商品住宅,其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅,其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。
五、稅金
指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素,在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。
六、商品住宅差價
包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則,由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定,其中屬政府定價的政府指導價的,報價格主管部門確認。
商品房定價有三個內(nèi)容
1、總體均價確定
商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調(diào)查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法,最好是通過三個方法分別得到項目總體均價,然后在按照權(quán)重計算最終均價。
2、推售策略確定
推售策略決定了你把房子分多少次推出來,每次計劃推出的房源數(shù)量有多少,這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現(xiàn)整體均價。
3、每套房屋定價
在確定了推售單位之后,按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等),分別測算出每套房屋的評分,按照房屋評分系統(tǒng),結(jié)合均價計算所有房屋的單獨售價。
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