2020年已經過去了，2021年也已經到來了，那按照慣例，新的一年我都會跟大家分享一些買房技巧。那作為2021年的開始，我想給大家一個買房忠告，那就是不要再碰老破小。

　　其實對于老破小這個話題，我文章已經寫過很多遍，但后臺還是會收到一些網友問我說，要買XX城市的老破小，覺得現在手頭錢不夠，買個老破小先住住。

　　這個想法是沒錯的，畢竟有錢買新房誰會買老破小呢?但你有沒有考慮過，你現在買下來的老破小，未來誰會給你接盤呢?

　　要知道，經過20多年的城市發展，目前基本解決了百姓的居住問題了，根據央行給出的數據顯示，如今整個中國的人均房子套數擁有是1.5套，哪怕是在金貴的上海，80%的用戶也解決了居住的問題。所以在整個大池子里，大家都不缺房子，缺的都是地段好、居住舒服的房子。

　　對此，中國家庭金融調查與研究中心也給出了一份數據，數據表明，從2017年之后，市場開始在轉變，越來越多的城鎮家庭會想要去購買第二套房產，這樣的客群比例幾乎要接近一半，另外一塊下滑明顯的是首次購房的用戶比例縮減的很明顯。

　　換句話說，現在買房的人，小部分是首次置業，其余大部分是都是有房子的人。

　　那么對于這些有房子的人來說，你覺得他們會去買你的老破小嗎?本身他們會換房子，就是嫌棄目前的房子住的不舒服，想換一套更大、更好的，而你的房子說不定還比他原來的差，他會動心嗎?用腳趾想，都知道不會。

　　還有一點，現階段各大城市的樓市，二手掛盤量越來越多，比如去年重慶就被爆出了二手房掛盤量高達16萬套。可以說明，一邊是越來越多的人在買二套，然后也有越來越多的人把自己的房子要賣了去掛牌。

　　所以，我們大概可以想象到這是什么樣的畫面，就是越來越多的人想要拋掉一些不好的房子，然后嘗試著努力擁有更好的居住環境和更好的資產。

　　而拋掉的產品類型只有兩個，一個是遷移過程中老家的房子，一個就是自己原本的老破小，這一點是毫無疑問的。我就這樣跟你說吧，隨著下一個換房時代的到來，最容易被換掉的就是老破小，而被換掉并不是說明他不好或者沒有價值，更主要的是老破小已經不符合現在這個時代的主流趨勢。

　　說句實在話，有住過老破小的小伙伴們應該都明白，老破小的居住體驗確實很差。

　　首先，老破小沒有電梯，不管是對于老人家來說，還是年輕人來說，都是一個很糟糕的居住體驗。試想下，一個年輕人朝九晚九后拖著疲憊的身軀回到家里，肯定是希望不怎么費力就能回到家，這時候你告訴他，要爬個6層才能回到家，這個時候心里的痛苦無限倍的放大，久而久之，自然想脫離這樣的房子。

　　可能有人會說，隨著舊改的推進，未來會有大量的老房子加裝電梯，不用擔心電梯的問題了。確實，這是個讓人興奮的好消息，但還要等多久呢?一樓的肯讓你加裝嗎?加裝電梯的費用你要出多少呢?這些都是未知數，對于這樣的大工程，還是報以謹慎樂觀的態度就好。

　　其次，社區氛圍差，或者說根本就沒社區。由于過去的設計，讓很多老破小是不存在小區的，或者說只有一個門房管理。這就造成了房子周邊環境差，垃圾亂扔，沒有綠化，也沒專人管理。同時，小區沒有車位，每天回家的時候還得去附近找尋車位，非常麻煩。

　　最后，老破小的房屋質量難以保證。通常來說，老舊的二手房往往是90年代建造的房屋，大多為磚混結構，加之使用的時間久，房屋質量難以保障，或許水電墻面等安全也存在著一定的隱患。所以，大多數老破小買來之后基本都需要裝修，除 去非業主近幾年有翻新過，否則以過去的裝修風格，只會讓你想吐血。這樣一來，無疑會增加購房成本。

　　此外，還有最重要的一點，就是老破小很難獲得銀行貸款，特別是25年以上的房齡，基本會被拒貸，只能全款購買。那對于首次置業的剛需來說，壓力非常大，同時還錯失了三成首付貸的機會。

　　因此，結合以上三點，你們還認為老破小有未來嗎?

　　可能你們會說，那地段好的老破小，帶學區的老破小呢?這些現在不是還有很多人在搶嗎?還有，說不定以后一個拆遷，一套老破小就能換一套高檔住宅呢。

　　沒錯，這些都是客觀存在的現象。但過去如此，未來就一定會如此嗎?我們一點一點來分析。

　　先說地段好的老破小，我以深圳為例，深圳過去的中心是在羅湖、后來轉到了福田，緊接著就轉到了南山，基本是在一路向西。于是，羅湖的老破小在失去了中心位置后，房價一直停滯。除了一些配套好的學位能夠漲之外，其他的老破小基本漲不起來。所以你現在認為的地段論真的能保住老破小嗎?除非這個中心永遠不變就行。

　　接著我們說下老破小帶學位房，其實對于這點，不用過多討論了，歷史不斷證明，只要學區夠硬，這套老破小就算是套危房都值錢。但我們不能忽略一個點，就是“多校劃片”和“搖號入學”的威力，雖然現在還沒看到成效，但不怕一萬，就怕萬一。

　　最后，就是關于拆遷的問題了。對于這點，我不想過多的展開講，因為明白的都明白，棚改時期都已經過去了，沒有國家的補貼，只靠開發商們，想去拆地段好的老破小，現實嗎?要知道，拿地成本高，后期就得賣高價，但在如今的樓市中，可能嗎?或許可能，但也只會是個例。我相信更多的開發商寧愿低成本去新區拿地開發，也不會想去主城區拿老破小的地。

　　其實說了那么多，我不是想貶低老破小，也不是嚇大家，讓大家認為老破小不能買，未來會面臨暴跌。

　　我只是客觀的把老破小目前面臨的處境分析出來，讓大家能夠清晰的明白，至于買不買，還是見仁見智吧。

　　總而言之，對于一些愿意相信我的朋友們，我是這樣建議的，在當下如果你選擇一線的老破小，除非是短期內無法撼動的核心地段，否則盡量還是選擇次新房。至于小城市，未來很多城市將面臨老城區的空心化，建議謹慎選擇。其實邏輯也很簡單，在小城市本來就沒多少人口，年輕人則是更少了，加上大量的存量房，你覺得年輕人們會寧愿接盤老破小的房子，也不去買新房嗎?

　　如果你看完整個視頻，還不理解的話，你就問問自己，讓你買老破小，最大的原因是什么?是不是因為便宜?如果是，你自己都覺得便宜才會買，換位思考未來接手你二手房的人因為什么而買呢?

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