10月8日起，商業性個人住房貸款利率新規正式施行，民眾普遍關注的房貸利率正式“換錨”為貸款市場報價利率(LPR)。換錨后，房貸實際利率是降低還是上調了?對購房者的月供影響幾何?

　　10月8日起房貸利率“換錨”

　　8月25日，中國央行發布公告調整新發放商業性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

　　根據公告，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

　　之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。2015年10月24日以來，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。

　　簡單一句話，改革后，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，以近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

　　加點是多少?每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

　　舉個例子，央行9月20日發布的5年期以上LPR為4.85%，假如銀行確定的加點為55個基點，那么你的商業貸款利率就是5.4%。此后如果LPR有變化，那么貸款利率也會有變化，但55個加點固定不變。

　　房貸實際利率是降還是漲了?

　　按照央行的要求，各地要“因城施策”確定加點下限，銀行要合理確定每筆貸款的具體加點數值。而從目前來看，房貸實際利率變化不大。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新網記者表示，目前看，各地房貸利率基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。包括之前低于基準利率的上海，10月8日執行的利率與9月相比也基本平穩。

　　上海易居房地產研究院8日發布《中國LPR房貸利率報告》指出，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率平均為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。

　　根據媒體報道，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。

　　此前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。也就是說，新政執行后，北京地區首套房貸款利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，變化不大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前各地部分銀行的LPR基點來看，調整以后絕大多數城市都較以前略高出了0.01到0.02個百分點，其含義是房貸利率本身沒有下跌的可能，這和當前房地產市場依然執行“房住不炒”的政策動向有關，多數銀行還是會執行相對謹慎的做法，房貸利率將以穩為主。

　　對購房者的月供影響幾何?

　　易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳;7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口;3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

　　報告以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算發現，14個城市在執行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

　　4個一線城市10月份LPR房貸利率。來自上海易居房地產研究院。

　　月供額比過去增加了6元，形象來說，就是購房者每月要少吃一個雞蛋灌餅了，影響不大。

　　嚴躍進表示，類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

　　此前，央行也曾表示，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但出來的貸款利率水平要保持基本穩定。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。