北京限購令出臺，北京成為全國已公布細則城市中執行力度嚴厲的城市。本文對北京限購令對北京房地產市場的影響進行分析，提供新政后的購房注意事項。

　　1、房價調控目標適時公布

　　國務院出臺的“新國八條”明確提出，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。陳志表示，北京也將根據的相關規定，適時公布相關信息。

　　2、限購以房為準 賣舊仍可買新

　　“原來有一套房，賣了就不算(擁有房產)了!”北京市房地產業協會副秘書長陳志(微博)告訴記者，限購令中對于本市及外地戶籍者擁有房產的數量，是按照實際擁有狀況認定的，“就是看權屬記錄中有幾套房。”也就是說，把家庭名下的房產都賣了，就可以按照無房戶的標準在京購房。不過他同時表示，京版國八條中并沒有對購房者在外地擁有房產狀況進行具體規定。

　　此外，陳志表示，去年5月1日起在京執行的“一個家庭只能新購一套住房”政策也隨通知出臺而自動終止，“根據通知里的政策推導，去年‘五一’的政策也就隨著終止了。”

　　3、認房還是認貸仍需明確

　　“二套房的首付比例、利率這些，都有再提高的可能。”陳志告訴記者，根據規定，二套房首付流程、1.1倍利率是執行的基準，“政策把權限交給銀行了，可以視市場情況研究提高。”他表示，如果在京版國八條出臺后，市場仍然出現過熱或放量的情況，不排除本市將出臺更加嚴格的二套房差別化信貸政策的可能性。

　　對于銀行在放貸時，如何認定“二套房”時，陳志表示，通知中并未明確表示，在貸款買房時，是認房還是認貸，還需要相關部門在具體執行時認定。

　　4、社保證明不用自己開

　　“社保證明不用自己提供，只要提供身份證號，房管系統就自動向社保部門查你的社保記錄了。”陳志表示，根據規定，外地人購房需要提供的社保證明、納稅記錄，只需要提供其中一種即可，而目前房管系統已經與社保系統聯網，購房者無須自己向社保部門申請打印社保記錄，只需向房管部門提供身份證號，相關部門即可自行查閱是否符合規定。

　　另外，他表示，從今年3月1日起，稅務部門將開始使用一種新型的納稅發票，在票面上清晰記載納稅人5年的納稅記錄。需要提醒讀者的是，納稅證明必須妥善保管，如果需要購房，還需要購房者自行提供納稅證明材料。

　　北京限購令細則解讀

　　1、外地人購房須5年納稅證明 限制京15%購房者

　　北京市關于宏觀調控的座談會召開，暫不公布北京調控目標。會上，北京出臺樓市調控15條細則，外地人購房須提供五年納稅證明。

　　解讀：市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖后投資及過度消費型外地人進入越來越多，這也說明當前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關，適時提高外地人購房門檻，對于外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。

　　2、限購以認房為標準 已有1套房外地人暫停購房

　　繼北京版“國八條”昨日正式獲批后，北京樓市調控15條細則在今日出臺。目前所知的內容有：外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認房為標準。

　　解讀：京版“限購”以“認房”為標準顯得更加合理。避免了一刀切情況的發生。一方面進一步抑制了投機性需求的進入，另一方面也適當的保護了以換房為目的改善性需求。

　　3、京十五條回歸居住本質 投資歸零

　　與之前兩輪調控不一樣的是， 2011年繼續落實調控措施，利用限購等政策獲得增加供應的時間，對投資投機需求繼續實施減法。

　　解讀：調控政策表示將增加住房有效供給，且保持土地供應平穩。在加減法的配合下，2011年的調控力度前所未有。(堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務)

　　4、開發商定價及成本差異過大將追責

　　今年春節前后，“國八條”的北京落地細則何時出臺，成為了社會關注的熱點。而近兩天，北京市委、市政府密集召開會議，研究北京的落地調控細則。

　　解讀：此次細則出臺后，中商品房審批將會從嚴，對于不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中房的供應逐漸趨緊，從而導致成交占比減少，拉低整體成交均價。同時，另一發面也規范了開發商定價，部分項目可能會調低價入市。

　　附：北京限購令全文

　　京十五條全文

　　國務院辦公廳

　　二○一一年一月二十六日

　　北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知

　　京政辦發[2011]8號

　　各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

　　《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)和《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(京政發〔2010〕13號)印發后，本市房地產市場出現積極變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，堅決貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)精神，進一步做好本市房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，結合本市實際，經市政府同意，現就有關問題通知如下：

　　一、認真落實促進房地產市場平穩健康發展的責任

　　(一)進一步貫徹落實和本市房地產市場調控政策，切實將房價控制在合理水平。各區縣政府和市有關部門要切實承擔起住房保障和穩定房價的責任，積極采取措施，繼續增加土地有效供應，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設力度，嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監管，促進房地產市場平穩健康發展。

　　二、全力做好住房保障工作

　　(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實施保障性安居工程，“十二五”期間全市計劃建設、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現住有所居目標。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區等“三區三片”棚戶區改造任務，啟動京煤集團房山礦區等五片棚戶區改造工作。繼續實施無城鎮危房戶和老舊住宅抗震節能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　(三)大力發展公共租賃住房。在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房的建設和運營。繼續鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經營，或由政府回購，擴大公共租賃住房供應規模。全面啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年年底前實現配租入住1萬戶以上。積極與金融機構合作，落實公共租賃住房建設和運營中長期貸款。

　　三、加強稅收征管

　　(四)嚴格執行關于個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。

　　(五)實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。

　　(六)加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。

　　四、切實執行差別化住房信貸政策

　　(七)各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍”的政策。中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況，在統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

　　五、嚴格住房用地供應管理

　　(八)增加住房用地有效供應。全面落實本市2011年國有建設用地供應計劃，優先保證保障性住房建設用地，確保保障性住房建設用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%。商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。總結本市“限房價、競地價”的經驗，并在中低價位普通商品住房用地供應中全面施行。

　　(九)加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加本市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。開展商品住房用地使用情況專項檢查，對超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置 1年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

　　六、合理引導住房需求

　　(十)繼續鞏固限購政策成果。自本通知發布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5 年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　(十一)加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉建設部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門要進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產權登記手續，并由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產開發企業、房地產經紀機構，依法嚴肅處理。

　　七、建立健全約談問責機制

　　(十二)各區縣政府要按照本通知要求，認真落實房地產市場調控各項政策措施，確保完成住房保障目標責任書規定的各項任務。優先保證保障性住房供地，加快建設進度，按期完成開工和竣工任務，并確保工程質量和安全。加快配租配售工作進度，嚴格房源分配使用管理，全面落實保障性住房全過程“陽光工程”。保證普通商品住房供應，加強房地產市場監管，完善個人住房信息系統。

　　(十三)發展改革、國土、規劃、住房城鄉建設、財政、稅務、公安、民政、統計、人力社保、監察等部門要密切配合，健全機制，確保各項政策措施落實到位。國土部門要確保住房用地供應，并嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史價的情況發生。住房城鄉建設部門要進一步加強統籌協調，不斷完善政策，抓好保障性住房建設管理工作;加強房地產市場監測分析，完善監管長效機制，鞏固房地產市場秩序整治成果;完善個人住房信息系統，為落實房地產調控政策提供基礎數據。稅務部門要進一步加強個人轉讓住房稅收征管，認真做好土地增值稅的征收管理工作。財政、稅務、住房城鄉建設等部門要相互配合，積極開展應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作，堅決堵塞稅收漏洞。統計部門要按照《住宅銷售價格統計調查方案》，進一步做好房價分類統計和發布工作。

　　(十四)進一步加強對各區縣政府、市有關部門住房保障和穩定房價工作的監督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標任務，房地產市場調控政策落實不到位，工作不得力的，進行約談和問責。

　　八、堅持和強化輿論引導

　　(十五)新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導。要大力宣傳本市住房保障和房地產市場調控工作取得的進展與成效，深入解讀政策措施，引導居民理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。