裝修網(wǎng)得知由于房屋價格在短時間內不斷大幅攀升，賣方在利益的驅使下，利用房屋還未過戶的機會，通過各種手段進行反悔而惡意違約，從而引起二手房買賣糾紛。那么，二手房買賣合同到底該怎么簽?

　　一、賣房人要求解除合同常見的理由：

　　1、利用正當?shù)姆墒侄危鶕?jù)合同存在的漏洞，要求法院確認房屋買賣合同無效。(1)作為標的物的房屋不具備交易條件;如公房、產權不明晰的房屋、不具備上市交易條件的經濟適用房等(2)買房人不具備買房資格;如城市居民購買農村民宅，的畫家村房屋買賣糾紛就是這種情況。(3)具有優(yōu)先購買權的承租人未行使優(yōu)先購買權。(4)共有人不知情或為獲得同意的。(5)抵押房屋出賣，未通知抵押權人的。以上情況，如果買方在簽訂合同時未引起充分注意，而簽訂了無效的房屋買賣合同，法院在進行判決時，會根據(jù)雙方當事人的過錯情況，考慮在合同解除的情況下，是否讓賣房人給予買房人房屋差價損失賠償。

　　2、賣房人以各種手段，造成買房人違約，以達到解除合同的目的。如利用各種理由來拖延或拒收房款，以造成買房人延期付款，在主張其違約。在這種情況下，的辦法是到公證處辦理房款提存。

　　3、賣房人直接將房屋高價賣給第三人或將房屋以抵債的形式轉給第三人并辦理房屋過戶手續(xù)，造成房屋無法交付，合同無法履行。在這種情況下，法院在判決解除房屋買賣合同的同時會根據(jù)現(xiàn)在房屋實際評估價格與合同價款的差額，要求賣房人給與賠償。

　　二、上海法院關于差價賠償依據(jù)上海市高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行的，如何處理?對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;(二)無相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

　　簽訂買賣合同時，不符合這些條件，購買人應慎重。簽二手房買賣合同時的注意事項：

　　1、出賣人必須是房屋的所有權人

　　非產權所有人不得出賣他人房屋。實踐中也有非所有權人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權委托書代賣的。作為購買人此時應注意審查代賣人是否持有產權人本人簽署的合法授權委托書，仔細察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權限、期限等，以防被騙。

　　還有一種情況是房屋的產權人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護人出賣其房屋，應注意監(jiān)護人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學費、醫(yī)療費等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護法》的有關規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

　　2、出賣人作為產權人應具備相應民事主體資格

　　作為房屋出賣人的產權人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經其監(jiān)護人追認，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

　　(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應由其監(jiān)護人代理實施民事行為，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同。

　　(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人，他們只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們對房屋買賣等比較復雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護能力，進行房屋買賣應當由其監(jiān)護人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護人的同意。未經監(jiān)護人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

　　3、出賣房屋時應經產權共有人同意

　　我國《民法通則》規(guī)定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。

　　房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產權證上只登記為一人，難以辨別是否共有產權。購買人可以查看產權人的結婚證書、戶口本等相關證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

　　特別應注意，房改房上市交易，除房產證上記載的產權人簽字外，還需同住人簽字同意。

　　4、出賣房屋時不得侵犯優(yōu)先購買權

　　按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

　　所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

　　5、出賣的房屋必須依法取得權屬證書

　　這里有三種未取得權屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉讓未取得權屬證書的“期房”，二是轉讓未取得權屬證書的“回遷房”，三是轉讓違章建筑的房屋。

　　前兩種情況購買人應慎重處理，如果簽訂合同時出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時已經取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時還未取得“三證”，合同將被認定無效。如房價上漲，出賣人惡意不辦理權證，卻主張當初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對第三種違章建筑的房屋不得進行買賣，否則買賣無效。

　　6、出賣的房屋不應有權利限制

　　一是設有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房須征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，不能擅自交易過戶。

　　房屋所在區(qū)域是當事人選擇購買的重要因素，房產因市政規(guī)劃區(qū)域調整而變更管轄區(qū)域導致當事人產生誤解，屬于合同法規(guī)定的重大誤解，購房人可以依法撤銷合同。

　　【基本案情】

　　2006年5月15日，廖某與某中介公司簽訂《定金支付及要約發(fā)出通知書》及《買賣代理費支付承諾(買方)》，委托中介公司向佛山市區(qū)文沙東4街12座601房業(yè)主發(fā)出購房要約。經過中介公司的介紹，該物業(yè)業(yè)主陸某與廖某達成一致意見。2006年5月24日，由中介公司及買賣雙方簽訂了《二手房買賣合同》，合同陸某的聯(lián)系地址為：佛山市禪城區(qū)文沙東四街12座601房。合同簽訂后，廖某通過中介公司向陸某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司將買賣雙方交易過戶的資料提交佛山市禪城區(qū)房地產交易所。但受理后交易所通知中介公司該房屋因區(qū)縣調整，變更了管轄區(qū)域，現(xiàn)屬南海區(qū)，不予辦理交易過戶手續(xù)。廖某不同意繼續(xù)履行合同，雙方因此發(fā)生糾紛，訴至法院。

　　【雙方意見】

　　賣方陸某認為，合同中約定的“市區(qū)文沙東路”與房地產證上的記載完全一致，賣方沒有隱瞞，由于市政規(guī)劃、區(qū)域調整而將房屋所在街區(qū)并入南海區(qū)，完全屬政府行為，賣方并不知情，也不存在任何過錯，因此應當繼續(xù)履行合同，不同意取消交易，退回房款。買方廖某則認為，其目的是要購買禪城區(qū)的房屋，但現(xiàn)在該房屋已不屬禪城區(qū)管轄，直接影響到落戶、小孩入學、就業(yè)、房產價值等一系列問題，因此屬重大誤解，合同應予撤銷。

　　【判決意見】

　　房屋是與人的生活不可分離的生活資料。當當事人以房屋作為標的物買賣時，房屋的性質是二手房買賣合同的重要內容。房屋所處的區(qū)域，對當事人的工作和生活將產生一定影響，是當事人選擇房屋的重要方面之一。本案買賣雙方在簽訂合同時均將事實上已變更為南海區(qū)的房屋誤認為處于禪城區(qū)，故應屬當事人意思表示錯誤，應作重大誤解處理，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同應予撤銷，賣方退回60000元給買方。

　　問題一：什么是可撤銷合同，需要具備怎樣的條件?

　　本案是關于合同效力的房屋買賣爭議，即可撤銷合同。

　　可撤銷合同，就是已經生效，但基于某種法定的原因，可能因權利人的請求被法院或仲裁機構撤銷的合同。有人將可撤銷合同稱為“相對無效”的合同，其實，可撤梢合同的效力也是很清楚：在撤銷前就是有效合同，撤銷后就是自始無效。

　　合同可撤銷是由于當事人意思表示的內容有瑕疵，從公平原則出發(fā)法院允許當事人提出變更或撤銷。《合同法》第五十四條規(guī)定了以下幾種情況：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的①。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”

　　關于重大誤解的標準，《人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第七十一條規(guī)定：“行為人對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”

　　問題二：對地址的誤解能否構成合同法上的重大誤解?

　　本案中，廖某將事實上歸南海區(qū)管轄的房屋誤認為屬禪城區(qū)管轄，使得所購得的房屋與簽訂合同的目的不相符，即“行為的后果與自己的意思想悖”，而對其在工作和生活等各方面產生重大影響，如果繼續(xù)履行合同，則將給購買人造成多方面的隱性損失，因此，應當認定為重大誤解，買受人可以向法院或仲裁機構申請撤銷其與賣方簽訂的合同。

　　專家提醒，合同中關鍵數(shù)字需約定好。那么，二手房買賣合同中有哪些具體數(shù)字值得引起重視呢?

　　1.房屋面積與成交價格。

　　2.從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續(xù)所需時間。一般可在合同中約定為30天左右。

　　3.買方交付首付款的時間。一般可在合同中約定為辦理過戶手續(xù)當天交付。

　　4.辦理過戶手續(xù)到交房之間的時間。一般可在合同中約定的時間間隔為15天左右。

　　5.物業(yè)交割時間。一般可在合同中約定為交房之后的15天左右。

　　6.房屋尾款金額以及交付時間。如果是毛坯房，一般保留1萬元的尾款;而對于裝修房，則可保留3萬-5萬不等。同時需要在合同的補充條款中將家具、家電的件數(shù)、新舊程度等，盡量采用數(shù)字做細致描述。尾款的交付時間一般可在合同中約定為物業(yè)交割當天付清。

　　7.稅費金額與承擔方式。一般由買賣雙方協(xié)商好之后再寫入合同。

　　8.原房主的戶口遷出時間。一般可在合同中約定辦理過戶手續(xù)之后的20天內辦妥原房主的戶口遷出手續(xù)，或者約定在交房之前辦妥。

　　9.違約金比例。對于逾期付款、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價的萬分之五來支付違約金。而對于單方解除合同的情形，一般情況下可約定為總房價的20%。