我們在買房時，要注意的事項有很多，很多人為了避免吃虧對于這些注意事項也比較的熟悉。但是不知道我們的購房者對于一手房銷售交易流程知道多少呢?一手房銷售交易流程也是相當主要的，所以我們很有必要對它進行了解。

　　流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產權→退房→裝修

　　1、審查，購房的必要準備

　　(1)審查房地產開發企業的開發資質

　　房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發企業沒有開發資質或者資質很低，則有可能會由于后續資金不足和組織設計施工的經驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

　　(2)審查房地產開發企業的經營范圍

　　如果開發商的營業執照上沒有銷售樓房的經營范圍，那么開發商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處于不確定狀態。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發商的營業執照是否有允許銷售樓房的經營權。

　　(3)審查“五證”

　　“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

　　(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押

　　開發商為籌集建設資金，一般會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權，那么銀行的抵押權屬于擔保物權，購房者的預期房產權利屬于債權，根據相關法律，擔保物權優于債權受償，銀行的權利優先于購房者的權利。

　　所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權的抵押情況。根據我國《擔保法》第四十五條規定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印。”買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況。

　　(5)謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

　　購房者從開發商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然院的《司法解釋》第三條規定了“……出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內容視為合同條款也并非易事，這里有兩個必須成立的條件，一是“開發規劃范圍內”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認定的。開發商很容易規避這些條款，使購房者的權益受到危害。針對這種情況，一方面建議您全面理解開發商的廣告宣傳，不屬于開發商所能夠解決的問題，例如對周邊的學校、銀行等設施的承諾，您不要完全相信;另一方面還是建議您根據所購樓盤的實際情況向專業律師咨詢。

　　2、簽約，慎重而穩妥的一筆

　　(1)慎簽認購協議

　　開發商與購房者簽訂《房屋認購協議書》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發商就必須向購房者預留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那么預留的作法就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發商的一種促銷手段，以認購協議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。[pagebreak]

　　不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發商達成一致意見，便要求開發商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據呢?定金和訂金有什么區別?

　　《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應當向買受人返還所收費用。

　　但這里所指的費用，是指具有預付款性質的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質的"定金"。

　　而且，具有預付款性質的"訂金"，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。

　　依據《合同法》和《擔保法》有關規定，定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十;債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定："出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。"

　　因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發商的不平等條款，要么拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協議書》，注意協議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。

　　(2)填寫合同文本空白處的注意事項

　　商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。

　　、合同開始的雙方當事人項。關于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委托代理機構"或買受人有"委托代理人"，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效的授權委托書"。如果是父母(或其他監護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明文件。

　　第二、合同、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。

　　第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。

　　第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。

　　第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應作出明確約定。

　　第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題，根據物權法規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有，不經業主同意，出賣人無權使用。

　　在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩妥起見，購房者還是請有經驗的專業律師為自己把關。

　　(3)合同附件不能忽視

　　商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的，容易被購房者所忽視，而被不法開發商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：

　　、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發商來說也沒有明確的約束。

　　第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準，都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容，而不應該使用概念化的詞語。像"""""精裝修"這類詞語就不應該在附件中出現，而應明確，""具體是什么標準、""到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。

　　第三、根據民事法律的"意思自治"原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發商進行協商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。