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中國多城被指存在兩類泡沫房子數量太多

2015-04-15 11:43 來源：裝修保障網作者：舟山龍發裝飾閱讀（）

房價應該由市場來解決,而不是管制。現在的房價下跌跟房地產調控沒有什么關系,現在房價下跌期間是取消限購、限貸的一個好時機。北京房價不跌只有兩種可能,一是工資大幅上漲,另外是大幅的通貨膨脹。未來房地產在國民經濟當中所占比重會有所下降,出口和基礎設施仍有增長潛力,但還要加上創新,中國還可以多一些馬云。

“青年經濟學人”

評選系列報道之十八

吳慶

1969年生,經濟學博士、金融學碩士、工學學士,曾師從經濟學家吳敬璉。現任國務院發展研究中心研究員,金融研究所銀行研究室副主任。當前研究領域:經濟增長模式轉變、經濟體制改革、宏觀經濟預測、金融創新、互聯網金融等。著有《見證通脹:動蕩世界中的中國利益》等。

未來房價關鍵看城鎮化

新京報:近有消息稱央行和四大行有意放松首套房的認定標準,你怎么看?

吳慶:本來就應該取消,限購、限貸本來就是不對的,現在房價下跌期間是一個取消的好時機。

新京報:為什么現在是好時機?

吳慶:在房價下跌的時候,我們出臺這些政策的話,對市場的負面沖擊會比較小。

新京報:放松限購、限貸之后,房價會不會大幅反彈?

吳慶:我不認為現在的房價下跌跟房地產調控有什么關系。我們的房地產調控越調越高,其實根本不應該這么調。簡單的調控,就是增加供給就行了。房價見頂還是供給增加造成的。

新京報:有觀點認為,因為限購、限貸沒有買房的人,可能就會再度入市,需求多了推高房價。

吳慶:房價就應該由市場來解決,而不是管制。盡管沒有直接管制價格,但是管制了一部分人的需求,這是不合理的。市場調節關鍵的辦法就是調整供求,房地產是容易調整的市場。

新京報:你覺得這一波房價下跌還會持續多久?

吳慶:房地產的未來的趨勢,跟限購、限貸沒太大關系。中國經濟如果未來還有10年以上的增長空間的話,房價肯定會波動,但是波動也不會波動到哪里去。就像美國經濟一樣,現在美國經濟復蘇了,它的房地產不成問題。假如說美國沒有這一次經濟復蘇,那它的房地產就會徹底不可收拾。

新京報:就是說房價主要還是跟宏觀經濟的大勢走?

吳慶:目前在許多城市的房地產市場上,已經出現了泡沫。泡沫有兩類,一類是價格泡沫,另一類是數量泡沫。

價格泡沫談的很多,房價高了,大家討論房價會不會跌。這個世界上沒有只漲不跌的價格,漲得太高了,一定會跌下來,這個情況會發生。真實的房價需要扣除通貨膨脹的因素。北京房價不跌只有兩種可能,一是工資大幅上漲,另外是大幅的通貨膨脹。

還有另一類泡沫,數量泡沫。在三四線城市,房價未必很高,但是房子數量已經太多。未來這個市場上的存量需要花很長時間去消化。在徹底消化完這些存量之前,大量的資金會被占用,新的繼續開發的機會也不再有。

新京報:你覺得泡沫什么時候會破裂?

吳慶:這兩類泡沫之間有可能呈現此消彼長的關系。北京的房地產市場供求關系,很大程度上取決于有沒有足夠的需求支持,這些需求一部分來源于外來人口的流入。而三四線城市人口流出若持續加大,當地樓市泡沫將加劇。所以,城鎮化將成為影響未來房地產市場的關鍵因素。

沒有必要大幅降息

新京報:過去房地產是中國經濟的一個支柱,特別是對各地政府,房地產泡沫的逐步破裂,各地政府是否能夠承受得了?

吳慶:房地產萎靡個受牽連的就是地方政府的財政狀況。過去很長時間,土地財政的收入占地方政府收入比重很高,而未來這個收入一定會降低,它對地方財政的負面影響一定會表現出來,有的地方政府的財政收入已經遇到一些困難。

另一個就是對金融領域也會有直接影響。在過去幾年里,按照監管機構的要求,商業銀行已經收縮了對房地產開發的資金支持,但是有相當多房地產開發企業的資金需求,通過影子銀行等渠道得到了滿足。其實風險還是那么多,只是從銀行的表內移到了表外或者移到了別的金融機構。未來風險暴露的時候,不僅要擔心銀行受到的傷害,也要考慮整個金融體系受到的影響。

新京報:未來壞的情況會怎樣?

吳慶:壞的情況也不會超過2008年美國那種狀況,就是2008年在美國發生的那種次貸危機導致整個金融界的危機,在中國發生的概率非常小的,基本不可能。

我們會遇到一些困難,但是這些困難都是有辦法去應對的。有一些辦法是用來緩解這種問題,讓這個問題變得小一點,也有終托底的辦法,而且有這種托底的渠道,我們現在正在開通。比如說近市場上有傳言,人民銀行給五家的銀行,分別每一家發放了一千億的流動性。現在不好說這件事情是真是假,但是可以肯定的是人民銀行現在已經建立了這樣的通道,可以在需要的時候,給金融機構非常迅速地伸出援助之手。

新京報:剛才提到的央行釋放5000億的做法,目前爭議也很大,這是不是政策放松的表現?

吳慶:首先我挺懷疑這個事情的真實性。即便是真的,比如說季末有大量的流動性會被鎖定,如果考慮這種情況,短期釋放一些流動性,這個也無可厚非,這并不意味著大規模地放水。

新京報:微刺激跟大規模放水如何拿捏其中的度?

吳慶:我認為央行不應該大規模地放水,但市場資金利率的穩定很重要。比如季末市場利率高的時候,央行就應該出手調節市場利率。但我認為大幅降息這樣的手段是沒有必要的。

中國還可以多一些馬云

新京報:國內現實的情況是,經濟對房地產這個產業的依賴度太高了。現在各地政府急于救房市就表明,依然沒有走出房地產支柱的經濟發展模式。

吳慶:房地產曾經是中國的支柱產業,未來房地產仍然還將是一個非常重要的產業,但是它的地位不像過去那么重要了。房地產在國民經濟當中所占的比重會有所下降,中國經濟有很多新的經濟增長點。未來出口和基礎設施仍有增長潛力,但還要加上創新,中國還可以多一些馬云。我不認為馬云就真的是取得了完美的成功,他不過就是走得靠前一點而已,中國的企業家需要繼續努力。

新京報:你說的創新、轉型升級目前還沒有迅速地發展起來,成為經濟增長的一個點。

吳慶:沒有必要一下達到,只要走上那條路就可以了。轉型升級一直在發生,只是這個速度很慢,需要加快一些。從統計局公布的數字看,中國經濟轉型正在發生。

8月份,用火車運輸的貨物同比下降了19%,用飛機運輸的貨物同比增長了8%,說明進出口運輸的東西更加值錢了。再到商場中去看一看,以前強項是服裝、鞋帽、玩具和塑料制品,現在這些端、廉價的產品已經開始轉移到周邊生產了。我們有了更好的選擇,出口增長快的是機電產品。再到國外商場去看一看,他們廚房中的用品、電子類產品很多是中國制造的。所以,中國經濟正在轉型,我們要生產更有價值的東西。

新京報:怎樣能加快這個轉型升級以及創新的速度?

吳慶:中國的經濟政策要做的事情就是促進轉型升級,讓轉型和升級來得更快一些,走得更遠一些。中國政府要更少花錢去做基礎設施的投資,主要的政府財力會用在改變基礎、體制、建立保障制度。對于促進經濟轉型方面,政府要做哪些事情?在經濟學家眼中,方法很簡單:只要做好“降低交易費用”和“明晰產權”,就能讓經濟發展。

新京報:能否具體講一講如何降低交易費用和明晰產權?

吳慶:在“降低交易費用”上,個就是電子商務,還有現在熱門的互聯網金融。互聯網技術的出現大大降低了交易費用,這是世界經濟進入下一輪復蘇的重要推力。同時中國大力推動“簡政放權”,減少政府的行政審批,也是降低交易費用。

在產權保護領域,我們也有兩件重大的事情是可以采取行動的,一個是農村土地問題。目前土地產權是不完整的,期限短而且不能交易,導致資本無法和土地結合,進一步導致我們的農業生產相對落后。

我認為,中國農業即將進入一個轉折點,之前是靠數量的增長來創造價值,未來是靠質量的增長來創造價值。中國人已經從基本的溫飽要求變為吃得更安全、更好,相當多人愿意花更多的錢來改善飲食。因此農業的增長空間可以翻幾番,增長速度的潛力超過兩位數。

另一個產權保護的領域是指知識產權。世界經濟未來的增長是靠創新,信息技術降低了交易費用,創業的門檻變得很低,未來會有甚至30%的人選擇創業。在這個需要創新的年代,不是靠體力來創造價值,而是需要新的思維方式、新的思想、新的模式,特別是商業模式的創新。但不保護知識產權的結果就是,誰都不愿意去創新,因為你創新的投入得不到回報。

今年就業會超額完成任務

新京報:創新和升級轉型還相對較慢,房地產形勢也不容樂觀,8月份的系列經濟數據也并不理想,你對目前宏觀經濟怎么看?

吳慶:今年的宏觀經濟政策的邏輯是“保增長為了保就業,保就業為了保穩定”。現在看來,2014年的經濟情況和我們2013年時猜測的有所不同,重大的差別是經濟增長沒有達到預期,但就業指標超前完成。

新京報:為什么會出現這樣的情況?

吳慶:之所以會出現這樣的差距,是因為國際經濟的相互影響。在世界經濟體系中,我們不能只看自己,還要看和我們關系密切的重要經濟體,其中重要的就是美國。

美國經濟增長創造的就業,在這個全球化的時代會給全世界帶來好處。中國作為重要的制造業大國,我們能夠分得相當的比例,尤其是勞動密集型企業。

比如一個iPhone手機,經濟學家對iPhone5做過專門研究,價值6000元人民幣的手機,我們只能分到1%-3%的價值,但其創造出的就業崗位,相當部分落到了中國大陸,這是一個有代表性的案例。

今年我們經濟增長要達到7.5%的目標有難度,但是我們今年的就業目標,很快能超額完成。

新京報:7.5%的目標有難度,那你認為能達到多少?長期來看又如何?

吳慶:我有兩個判斷,一個從中長期看,9%、10%已經永遠結束了。短期內我們經濟增速在7%左右。

我們有兩個判斷,一個是中長期模型得出的結論,中國高增長的時代已經結束了,以前我們的常態是10%左右,但未來,在新常態到來后,兩位數的增長已經成為歷史了。第二個就是短期預測得出的結論,合理的增長速度在7%左右。以后我們的增長速度大概在6%左右,經濟增速會出現一個臺階式的穩步下降。現在的經濟增長速度還在下行,并且還沒看到轉折點。

新京報:可能會在什么時候出現這個轉折點呢?

吳慶:我的看法,就是在重大的改革措施出臺的時候,轉折點就出現了。所謂重大的改革措施就是像土地制度的改革,或者是知識產權保護,或者說我們金融體制里頭的重大的改革發生。下一步在金融領域還有兩件事要邁出步伐。件事是“監管體制的改革”,第二件事是“國有企業的改制”,這兩件事情啟動,金融改革才完整。

■ 人物

25歲才立志向學的“工人”

1990年,從大連理工大學化工學院畢業后,吳慶回到了家鄉四川的一家工廠工作。22歲那年當上了車間主任。但他在三年之后,放棄了那份工作脫產讀研究生。

“那個工作感到后來真是太簡單了,每天的工作10分鐘就干完了。剩下大把大把的時間閑著。我那時年富力強,總想做點什么。”吳慶說道。

在那段“閑暇”時光,吳慶漫無目的地閱讀各類書籍,其中一本《貨幣銀行學》引起了他的興趣。1994年,25歲的吳慶辭職赴西南財經大學攻讀貨幣銀行學專業,開始了他的學術生涯。畢業之后到發展研究中心工作,之后又在中國社會科學院攻讀了博士學位,還曾在英國曼徹斯特大學做訪問學者。

吳慶自稱:25歲才立志向學,35歲才走上正確的道路,45歲才爬到一定高度。

在英國期間,他曾做了一個《選址模型》的純理論課題,雖然小有成就,但他依然醉心于觀察現實的經濟生活。

吳慶認為,這個世界分工很細致,科學研究也是一個產業鏈,有人做前端理論研究,有人做后端運用實踐。做理論可能對這個世界沒有直接的貢獻,但理論的進步會影響這個世界100年。比如科斯1937年的論文,能夠影響經濟學界100年,但他不能幫助失業的人找工作。

“我的價值取向是做接地氣的研究,觀察這個真實世界在做什么,爭取用我掌握的經濟學知識做一點解釋,甚至做一點預測。觀察對我來說已經足夠有樂趣了。”吳慶說。

過去三年時間里,吳慶幾次到影院里去看好萊塢大片,但他每次都睡著了。他覺得虛幻世界的驚險刺激遠不如現實生活,現實比劇本還要精彩得多,而且現實生活是一部連續的大片。