在接二連三的房地產(chǎn)政策組合拳之下，樓市能否還重演昔日輝煌?面對(duì)這個(gè)疑問(wèn)，記者在北京一線樓市調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，短期樓市的交易回暖，卻很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資性漸弱漸緩的大勢(shì)。

看的多買的少

在一手房市場(chǎng)，記者從開發(fā)商處了解到，借著樓市新政暖風(fēng)，加緊推盤去庫(kù)存是當(dāng)前開發(fā)商較為普遍做法，而借機(jī)漲價(jià)者卻不常見。

“我們?cè)诒本┍辈恳焉罡嗄辏龠^(guò)兩三月我們的‘紅橡墅’項(xiàng)目就會(huì)入市。”北辰實(shí)業(yè)(北辰香麓)股份有限公司北辰置地分公司副總經(jīng)理吳建剛說(shuō)，項(xiàng)目定價(jià)會(huì)隨行就市。他認(rèn)為在樓市新政之下，房地產(chǎn)仍有投資前景，特別是稀缺的高端別墅類項(xiàng)目，屬于改善性需求，因此還有增長(zhǎng)空間。

在二手房市場(chǎng)，中介們正在努力拉近買賣雙方的預(yù)期，促成交易。

“清明假期，來(lái)看房的人又多了。”在北京公主墳?zāi)持薪楣镜牡陠T小吳向記者私下坦言，他覺(jué)得市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)活躍個(gè)把月，所以想趁機(jī)多做幾單。

小吳看上到二十八九歲，來(lái)自山東聊城。他告訴記者自己做中介已經(jīng)有四五年時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)變化比較了解，他認(rèn)為政府出手也因?yàn)槟壳皹鞘刑兔粤恕?

“去年，無(wú)論是看房人次，還是成交量都非常低迷，一個(gè)月也不到10個(gè)人來(lái)看房，整個(gè)月下來(lái)成交幾套就算不錯(cuò)了。”小吳很感慨，去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明顯增長(zhǎng)。但也就短短一個(gè)多月的時(shí)間，成交又重陷低迷。

“這次政府又出臺(tái)政策，看房的人明顯又多起來(lái)。”但小吳告訴記者，現(xiàn)在看房的多，但真正出手買的人并不多。而且，二手房?jī)r(jià)格有漲有跌。

“一些客戶覺(jué)得看房的人多了，就想漲價(jià)。但是，買房的客戶不著急，還是在壓價(jià)。”小吳告訴記者，近成交量增長(zhǎng)，大多是那些“掛單”和看房都有一年半載的客戶，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)行情、房?jī)r(jià)大體有比較清醒的認(rèn)識(shí)。相比較之下，那些剛剛“掛單”想漲價(jià)賣房的客戶，往往很難成交。

小吳碰到的情況是當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。記者還走訪了北京西城區(qū)復(fù)興門、月壇，以及海淀、朝陽(yáng)、大興、豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)中介公司，情況大同小異。

高凈值人群棄房買股

在樓市之外的高凈值人群對(duì)于樓市的熱情，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們對(duì)火熱的股市的熱情。

“現(xiàn)在看房的人多，但價(jià)格不漲反降，我們一套報(bào)價(jià)410萬(wàn)的房子，這兩天390萬(wàn)賣的。”在北京西城區(qū)某知名中介員小張向記者表示，“股市太好了，我的一個(gè)客戶原本拿一千萬(wàn)買房，現(xiàn)在說(shuō)先不買了，去投資股市。”

小張告訴記者，目前他所在區(qū)域的房子均價(jià)在6-8萬(wàn)元每平方米，有些報(bào)價(jià)甚至高達(dá)每平方米10萬(wàn)元。

“說(shuō)實(shí)話，目前房?jī)r(jià)太高了，有些人為了孩子上學(xué)，不得不買。”小張略顯無(wú)奈地說(shuō)。

現(xiàn)實(shí)的確如此，記者在實(shí)地采訪中了解到，在北京一些區(qū)域，高房?jī)r(jià)已經(jīng)抑制了購(gòu)房需求。如果不是為了特別目的(如學(xué)區(qū)房)，這些區(qū)域的房子很少有人問(wèn)津。

當(dāng)然，在新政之下，短期內(nèi)樓市成交量明顯增長(zhǎng)。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30日樓市兩大新政公布后，3月31日至4月5日6天時(shí)間內(nèi)，北京市新建住宅網(wǎng)簽2063套，環(huán)比增長(zhǎng)19.04%，同比增長(zhǎng)191.80%;二手房6天時(shí)間內(nèi)網(wǎng)簽2496套，環(huán)比回落14.14%，同比則增長(zhǎng)39.13%。

值得關(guān)注的是，雖然6天的二手房網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)，但是環(huán)比不升反降，環(huán)比回落14.14%，僅此一個(gè)數(shù)據(jù)就可見當(dāng)前樓市微妙的博弈。

“說(shuō)實(shí)話，我身邊有錢的朋友，真有很多賣掉房來(lái)炒股的。當(dāng)然，這些人不是賣掉自己住的房子，他們一般都有數(shù)套房子，賣掉其中一兩套來(lái)炒股。”私募老總凱恩斯向記者說(shuō)。

他是北京大君智萌投資管理有限公司董事長(zhǎng)、也是新浪財(cái)經(jīng)名博主。在他看來(lái)，目前股市的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市。“賺錢效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)正吸引著各路資金跑步入市，在這種情況下，哪還有人再去買房呀。”凱恩斯說(shuō)。

記者還先后專訪了明星基金公司——星石投資總經(jīng)理?xiàng)盍岷筒莞侥纪顿Y者老牛等高凈值投資高手，他們無(wú)一例外都傾向于棄房買股。投資大勢(shì)所趨，讓樓市炒作風(fēng)光不再。

短期回暖難漲價(jià)

毋庸置疑，“3·30”新政對(duì)剛需型置業(yè)升級(jí)人群的撬動(dòng)作用十分明顯。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京成交均價(jià)在20000-30000元/平方米之間的改善型住宅在市場(chǎng)總銷量中的占比高達(dá)43.2%，環(huán)比此前一周，改善型住宅的市場(chǎng)成交占比上漲了11個(gè)百分點(diǎn)。

“3·30”新政出臺(tái)后，北京地區(qū)各大銀行已陸續(xù)開始執(zhí)行新政。偉嘉安捷機(jī)構(gòu)分析師吳昊告訴記者，在新政落地后，建行和光大兩家銀行已率先按照二套房40%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，隨之其他銀行也在一周內(nèi)陸續(xù)將二套房的首付從6成改為4成。

“從新政出臺(tái)一周的情況來(lái)看，新老借款人在咨詢辦理貸款方面較為活躍。買房的人群還普遍關(guān)心利率情況。目前傳聞7折利率只是噱頭，買房人群在各大銀行貸款的利率基本能享受到9折左右，針對(duì)資質(zhì)的客戶能夠有88折的優(yōu)惠。”

“總體來(lái)看，業(yè)主降價(jià)意愿顯著降低，部分業(yè)主有扛價(jià)、抬價(jià)傾向。買房客戶對(duì)于價(jià)格的接受能力也有所提高，但總體較為理性。供需水平同步增加將進(jìn)一步加快成交節(jié)奏，未來(lái)成交量將有進(jìn)一步提升。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，在成交量增加和市場(chǎng)預(yù)期向好的雙重作用下，業(yè)主的心理預(yù)期也有所提高，但明顯漲價(jià)很難。

而且，“目前市場(chǎng)上還有傳聞，房地產(chǎn)還有后續(xù)政策，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸應(yīng)該問(wèn)題不大。”光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高認(rèn)為，當(dāng)前寬松政策能否推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升有待繼續(xù)觀察。雖然寬松政策不斷加碼，然而房地產(chǎn)供需基本面延續(xù)，特別是在三四線城市，去庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)疲弱，寬松政策需要再度加碼。