本應歡喜喬遷，卻因房屋問題煩惱不斷。

　　近日，位于北京昌平區富松小區(北京怡園)的多位業主向《中國經營報》記者爆料，稱開發商強制代繳契稅，并違規要求業主統一按照3%契稅繳納，同時強制性先收房后驗房，陽臺異樣，物業“霸道”指定裝修公司，且物業與沙土商聯合上演小區“沙霸”。

　　6月中旬，本報記者赴實地探訪核實相關問題，并了解到，上述“沙霸”、指定裝修公司等事宜早在今年5月份被媒體曝光。

　　但就上述相關問題，開發商以及物業在接受本報記者采訪時均予以否認，并稱起因是“溝通不暢”所致。

　　指定的裝修公司報價遠高于同行

　　代繳3%契稅被協議?

　　“買房維權，難于上青天。”近日，于2015年在北京怡園購房的王女士(化名)告訴記者，本喜于4月30日收房即將到來，暢想著順利裝修歡喜喬遷，但收房前后發生的種種事情，令她身心疲憊，力不從心。

　　據了解，北京怡園，又名富松小區，開發商為北京市昌平房地產開發有限責任公司，投資商是北京龍鑫房地產開發集團有限公司以及北京九臺房地產開發有限責任公司。全小區共有商品房1299套，目前已售出700套。

　　王女士稱，2016年4月13日，距合同約定收房日期僅兩周的時候，收到開發商郵寄的入住結算確認書和入住手續辦理流程圖。在入住結算確認書上明確要求業主根據(國務院令第224號)房屋總價的3%支付契稅。

　　據介紹，王女士購買的房子109平方米，為首套房。業內人士稱，以王女士的情況，應按照相關財稅規定，只需繳納1.5%的契稅，開放商以兩倍數額代繳顯然不合規。

　　據了解，國務院令第224號于1997年頒布，契稅稅率統一按照3%~5%繳納。但從2016年2月份起，我國開始實施契稅政策，北京消費者購買家庭首套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　“顯然開發商未按照政策操作。”法律人士受訪時表示。據王女士提供的材料顯示，針對3%契稅的問題，百余戶業主曾于4月14日集體維權，向開發商討要說法。“歷時5個小時的艱難談判，才終得以解決。”

　　記者采訪多位業主得以證實上述契稅問題，但同時不少業主質疑開發商為何在新政策已實施的情況下，依然要求業主按照3%繳納?

　　6月16日，該項目投資商北京龍鑫集團有限公司總裁、商貿事業部總經理胡明龍在接受記者采訪時就此事回應，稱“主要是溝通不暢，要求業主按照之前政策3%契稅繳納，是考慮到二套房的問題。業主中不排除是二套房，先按3%繳納，多退少補。但之后根據業主提出的意見，已相應做了調整，重按新政操作”。

　　同時，開發商代繳契稅也并非王女士自愿。王女士告訴記者：“簽購房合同當日，銷售人員根本不讓看合同，也沒有專人講解合同內容，直接催著簽合同，之后才發現合同里代繳契稅的內容。”

　　根據業主提供的合同顯示，在繳納稅費方式上以選擇題的形式列出了兩種方式：一是出賣人不得將買受人繳納稅費作為交接該商品房的條件，二是收買人同意委托出賣人代繳包括契稅在內的七項費用。同時，記者注意到合同里直接打印注明：雙方同意按照第2種方式繳納稅費。

　　“從地稅局得知，契稅完全可以由業主自行繳納。”王女士稱，簽合同后發現，第2種方式已經被開發商選好，我們要求補充自行繳納契稅的協議，但被拒絕。

　　對于上述問題，胡明龍解釋稱：“契稅是受業主委托代繳，沒有強制，購房合同等內容寫很很清楚。”

　　對于代繳契稅還有更深層次原因。胡明龍稱：“如果是全款購房，我們同意業主自行繳納契稅。開發商代繳契稅是業內普遍現象，買房的業主絕大多數是貸款，貸款面臨一個問題，在房子辦理產權證、抵押登記之前開發商要對業主的貸款承擔連帶責任。按照以往的經驗，當項目的大產權證下來后，業主很有可能會因自身情況拖延辦理產權登記，產權登記辦不了，銀行的抵押登記手續就辦不了，如果有一個業主出現了這種情況，開發商就要一直承擔擔保責任，結果會導致放在銀行的保證金永遠無法歸給我們。”

　　北京創為律師事務所律師馬桂吉在接受本報記者采訪時表示，業主完全可以自行繳納契稅。簽訂合同之前，開發商應該和業主協商繳納方式。業主疏忽合同內容，是業主方的大意，但雙方屬于委托關系，業主也可解除該協議。

　　而對于業主反映的“在沒有驗房的情況下簽收房協議，不簽不能驗房”的問題，胡明龍則表示：“從未強制業主先收房再驗房，只是收房和驗房都在同進行，驗房之前辦理了一些相關手續。”

　　記者從北京市住建委獲悉，如果出現開發商要求業主先收房，再驗房的情況，業主可隨時到住建委相關分局或者電話進行投訴。

　　契稅只是問題之一，更多的煩惱還在后面。多位業主稱，收房后陽臺“變形”，物業指定裝修公司，與沙土商聯合上演“沙霸”。

　　一位女業主告訴記者：“當時看樣板間都是封閉式陽臺，可收房后發現陽臺是開放式的。”

　　3號樓的業主陳先生(化名)亦稱，小區屬于高層建設，但陽臺設計是敞開式觀景陽臺，雖然有隔欄防護措施，但仍存在嚴重的安全隱患。尤其對有幼兒和兒童的家庭，玻璃防護板與地面和墻體留有較大縫隙，兒童極易滑落，造成危險。

　　上述王女士也表示開放式陽臺，遇刮風、下雨等惡劣天氣情況時，會給日常生活帶來諸多不便。并質疑，早在2013年北京市規劃委出臺的《住宅外部設計導則》中就明確提出，北京市高層建筑不得設置開敞式陽臺，以保證住宅的安全性和立面統一。根據此導則，開發商此開放式陽臺的建設是否為合規操作?

　　對此，胡明龍在接受記者采訪時表示，小區內部分是開放陽臺，部分是封閉陽臺，都是按照規劃內容建設，不存在違規建設。

　　據業主介紹，就陽臺問題，分別與北京市規劃委、住建委等相關部門溝通詢問，在相關部門的建議下，與開發商和物業商定封陽臺事宜。

　　“物業同意業主封閉陽臺，但不能私自封閉，必須由他們指定的裝修公司統一施工進行封閉。”多位業主受訪時表示，指定的裝修公司報價遠高于同行。上述陳先生稱，業主對指定的裝修公司的報價進行了核算，55斷橋鋁型材安裝下來平均約1050元每平方米，如此高的報價，難以接受。

　　在采訪中，多位業主告訴記者，由于報價問題，業主不愿使用被指定的裝修公司，但如果自行裝修，需要提供各種繁瑣材料，且所購買的水泥、沙子等建材無法進入小區。

　　6月15日，記者來到富松小區(北京怡園)實地探訪，兩位正在施工的地板裝修工人告訴記者：“小區里用的沙子、水泥都是老板從同一個沙土商處購買,沙子又細又貴，九十多平方米的房子，安裝地板所需的沙子一共要比市場價多花三五百元。 沙霸 ，業主從別的地方買進不了小區，得和物業保安搞好關系。”

　　隨后記者在知情人的指引下在小區南門墻上看到一張“北京怡園小區禁止運送材料清單”。包括大型車輛、玻璃，太陽能器材，散裝沙子、混泥土等。保安告訴記者：“禁止上述材料進入小區，是為了保護小區內的整體綠化環境。”

　　據悉，今年5月份，該小區物業指定裝修公司、“沙霸”等相關裝修以及收費事宜已被法制進行時報道。針對業主的質疑，北京天和豐益物業公司工作人員當時表示，物業有物業的規定，沙子等不讓進小區是為了保持區內整體環境，如若自行裝修，必須在一個月內完成。

　　受訪律師表示，物業所作的限定毫無法律依據，業主裝修選擇哪家裝修公司，在哪里購買裝修材料是業主的權利，物業無權干涉。

　　馬桂吉表示，根據我國《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定：“禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。”根據上述情況，業主可以通過法律途徑維護切身權益，同時也可以召開業主會議，商議后更換物業。

　　6月22日，本報記者電聯物業了解情況時，物業工作人員告訴記者，上述相關問題均不存在。(來源：中國經營報)