樓市的一把大火燒透了房價暴漲前夕賣房者的心，更傷透了遭遇賣方反價購房者的心。對此，廣東同觀律師事務所律師趙麗和段若愚均感觸頗深，由于該律所比鄰深圳市房地產權登記中心第二直屬登記科，自“3·30新政”后，每天登門咨詢二手房糾紛問題的人數大幅上升，他們接到三至五起案件咨詢，多的時候甚至有十多起?！岸嗟木褪琴u方看到市場價格猛漲后，意圖尋求途徑解除合同?！壁w麗律師說：“我們都會明確告知其違約的法律風險，并勸告賣家尊重契約精神，秉持誠實信用的原則繼續履行合同?！北緢蟆墩f法周刊》邀請律師為買方支支招，看看遭遇賣方反價時應當如何應對。

　　買方存在違約?賣方常以此為借口尋求依法解約

　　“賣方違約借口多種多樣，有從買方行為里挑刺的，甚至還有裝瘋賣傻、玩消失避而不見的?！倍稳粲蘼蓭熣f，其中常見的借口是買方存在違約行為。因為對于賣方來說，這為其依法解約提供了的理由。一般房產中介提供的交易合同范本中，對買方各項義務的履行都有明確的期限，而很多買家簽約時，過分信任或者依賴房地產中介，自己并沒有認真研讀交易合同，一不小心就會出現違約。在這一類違約的借口中，常見的就是買方未能及時完成資金監管、資金監管金額不足等。

　　支招

　　知己知彼賣方為反價還會祭出這些借口

　　賣方房屋存在其他共有人。很多賣家往往以房屋存在其他共有人(比如配偶、父母等)、簽約未經其他共有人同意為借口主張合同無效。

　　賣方無權處分。這種借口主要出現在賣方存在代理人或房產掛靠他人名義情況，房產中介或者買方一般不會認真核實房產登記權利人的委托授權手續，簽約后賣方就會以“自己只是代理人、簽約或者簽約價格未經權利人同意且權利人事后不予確認”為由主張合同無效。

　　房產存在租約。有的賣家會在合同簽訂后故意與第三方簽訂虛假租賃合同，聲稱房屋已經租賃給第三方且租賃期限很長，或者賣房侵害了承租人優先購買權。

　　雙倍返還定金強制解約。由于房價上漲較快而一般定金數額比較低，雙倍返還定金對于賣家幾乎沒有制約作用，因此要求雙倍返還定金強制解約就成為賣家違約的借口。

　　自愿承擔違約金。同定金一樣，違約金本來也是制約賣方違約一個制度保障，而且在常見的二手房中介提供的交易合同范本中，違約金多為交易價格的20%。但由于房價上漲過快，很多房屋價格漲幅超過20%，因此即便是承擔高額的違約金，有時候對于賣家也是有利可圖，因此自愿承擔違約金以解除合同的情況也是存在的，當然一次性支付高額的違約金對賣方來說也是不小的壓力，賣方普遍也會要求調低違約金的比例。

　　簽約后贖樓前易遭遇賣方反價

　　“一個完整的二手房交易，一般需要簽約、贖樓、資金監管、貸款、遞件過戶、抵押擔保等多個環節，至少需要一個半月或者更長的時間才能完成?！倍稳粲蘼蓭熃榻B，其中簽約之后、賣方贖樓之前階段容易遭遇賣方反價，“在過戶之前，即使買方已經辦好資金監管和貸款手續，但只要賣方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續履行下去?！?

　　“賣方違約，買方有三個選擇，主張雙倍返還定金、主張違約金或要求繼續履行合同，但是究竟選擇哪一種方式對自己更有利，需要綜合案件的情況分析?！币话銇碚f，在定金和違約金之間，買方更愿意選擇金額更高的違約金。但是究竟選擇違約金還是選擇繼續履行合同?段若愚認為，這需要考慮房屋交易價格、上漲幅度、自己對房屋的需求等因素。

　　首先，假如選擇違約金，一般合同約定的違約金比例為交易價格20%，但法院對違約金的支持比例卻不一致，存在較大的自由裁量空間。但毫無疑問的是，在當前惡意違約情形較多的情況下，法院肯定更傾向于打擊不誠信的行為、盡可能高地支持違約金的比例。目前，深圳法院已經有多起判賠支持20%違約金的案例，這對違約者來說，是非常嚴厲的信號。

　　如果買方對房屋的現實需求非常迫切，或者房產價格漲幅遠超20%，則對于買方來說，要求繼續履行合同無疑是更好的選擇。但房地產交易自身的特點，決定了法院在判令繼續履行的時候需要考慮更多的因素：即必須具備可操作性或執行性，法院才可能判令繼續履行。

　　支招

　　判令繼續履行合同需具備幾個前提

　　就目前判例和精神來看，判令繼續履行合同一般需要具備幾個前提：一是買方具備購房資格;二是買方具有一次性付款的能力或者已經付清首期款，剩余款項也已申請貸款并已取得銀行出具的貸款承諾函;三是賣方紅本在手(房產無抵押)，或者已經辦理贖樓手續(或者賣方已公證授權代理人辦理贖樓手續)，或者在訴訟程序中可以追加房產原貸款銀行為第三人，判令賣方贖樓，賣方不主動贖樓的，買方可以贖樓(相應款項直接在購房款中抵扣)。

　　怕自己后悔賣方可主張在合同中約定“反悔權”

　　“按照法律規定，不動產交付以變更登記為有效完成，二手房交易過程中既包括債權關系，即簽訂買賣合同，也包括物權關系，即變更登記，買方合同目的的終實現，需要國土部門的登記才算完成。”段若愚律師表示，這為賣方違約提供了時間和操作上的可能性，因此，相比一般的合同糾紛，二手房交易違約和糾紛發生的可能性更高。

　　違約和糾紛一旦發生，根據實踐經驗，賣方反價后，若買方訴至法院要求繼續履行合同，并不一定能獲得支持;即使訴請解除合同支付違約金，實踐中在違約金的支持比例上也存在同案不同判的情況，無法向二手房市場釋放穩定的信號，這令不少購房者感到十分迷茫。

　　“出現‘同案不同判’情況有其客觀原因，也有其合理性。”“同案不同判”一直是影響司法公正和司法公信力的不利因素，但在趙麗律師看來，在違約金支持比例上的“同案不同判”并非真正意義上的同案不同判，而是法官自由裁量權的體現，“自由裁量權為法官對現實因素的考量留下了空間，比如賣方違約的情節是否惡劣、房產價格上漲的幅度、買方的實際損失、買方購房是用于自住還是用于投資等等，都會對判決結果產生影響?！?

　　據知情人士透露，深圳中院已就二手房交易市場糾紛猛增的問題組織了研討和培訓，有望出臺相關指導意見。

　　“這份指導意見并不太可能如外界所傳，賣家反悔的一律判令強制過戶，而是會在尊重法律適用的穩定性和法官自由裁量權的基礎上，盡可能地保障誠實守信的交易主體的權益?！壁w麗律師說。

　　違約當然是違法行為，需要承擔法律責任，但人非圣賢，在房價暴漲的情況下，賣方反價的行為并非令人難以理解。那么，對于賣方來說，如果一方面想出售房產，一方面又擔心房價上漲自己反悔，是不是可以在合同中約定一個“反悔權”呢?“只要合同雙方同意，這種約定并沒有違法?！壁w麗律師表示，賣方可以主張在買賣合同中約定一個特別的條款，即如果在交易過程中房價發生明顯的波動，則雙方根據波動比例調整交易價格或者進行補償，當然，這一切都建立在買方同意的基礎之上。

　　支招

　　購買二手房，注意以下幾個問題

　　一、在合同簽訂時，首先要確保合同的效力，不給對方留下主張合同無效的借口，比如核實房產權利人的身份、代理人的授權委托手續、房產共有的情況等;

　　二、在合同內容上下功夫，比如盡可能約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度(法律規定不超過交易金額的20%)，或者約定一旦發生糾紛、訴訟引發的律師費及各種費用，由敗訴方承擔，盡可能增加違約成本;

　　三、自己嚴格依買賣合同約定履約，不給對方留下“買方違約”的口實，包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金監管手續等;

　　四、發現對方可能違約的，要及時固定證據。如果賣方應履行義務期限屆滿時未履行其義務，買方應自己或者委托律師向賣方發出書面的《履約催促函》，并保留函件復印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實;

　　五、一旦發生糾紛，如果雙方協商不成，買方應及時委托律師維護自身合法權益，而且無論買方考慮何種訴訟請求，在起訴后都應立即申請財產保全，查封涉案的房產，以保障今后判決的順利執行。