現如今房價是越來越貴，這大多是被炒出來的。近日，一道無本炒房算術題的出現，可謂是震驚大多數人，不用花費一分一毫就可以將房價炒起來，不論是漲還是跌，都不會虧錢。這道無本炒房算術是怎么樣的呢?下面就跟裝修網小編一起來看看吧。

　　鳳凰財經(finance_ifeng)綜合鳳凰國際iMarkets、Wind資訊(ID:windzxsh)報道

　　近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房產套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續炒房;同時，這樣操作風險完全丟給了銀行，炒房者不擔任何風險。

　　這道炒房的算術題突然火了，好像一時間大家都找到了炒房的“秘笈”。

　　“無本無風險”炒房模式瘋傳

　　上述一線城市炒房“模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現在房市價700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益，剛好可以用來還房貸。

　　如果房價大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現了;如果房價繼續漲，丈夫還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩賺不賠，且會炒高房價。

　　網絡上流傳的說法是：現在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機”的來源。誠然，價值700萬元的房產，買房者拿到700萬元的貸款，實際上就是零首付，這和2008年次貸危機時美國銀行業給予低收入群體零首付的做法，實際上是相同的。

　　也許，許多人看到這個段子會熱血沸騰。但是，這個邏輯不一定對!

　　1、銀行有自己的風控部門，不一定會批準貸款的!

　　700萬的房子，你要以1000萬成交，這個價格可不是高出周邊房價一點點，而是1/3，傻子都能看出問題的。何況銀行也是要盈利的，員工考核都有指標的，壞賬呆賬它可不愿意背的。為了控制風險，銀行也會搜一下周邊的成交價來判斷是否合理。你自詡聰明，銀行有那么多經濟學家，肯定不會比你笨。

　　也許，你有新的想法了。中國是一個走關系的大國，凡事出點錢就能搞定了。真的是這樣的嗎?當然，你可以嘗試去買通信貸員之類，送錢又送禮，還求爺爺告奶奶的，這個成本你得需要考慮下值不值呢。況且，現在的反腐之風下，誰能保證銀行的信貸員愿意冒這個風險呢?

　　或許，你也覺得700萬的房子賣出1000萬太高。理論上你也可以變通下，比如700萬變成750萬也可以，這個問題確實不大。但是，作為一個正常人，要以離婚為代價去賺那點小錢，萬一傳出去，閑言碎語也不一定是你能夠承受的。

　　所以從理論上和道德上看，可行性都不大。

　　2、你知道價值1000萬的房子，貸款700萬，需要多雄厚的財力證明嗎?

　　讓房地產中介告訴你吧!辦理房貸的時候，銀行為了證明你具有還款能力，是要求你提交收入證明的。這個收入證明需要和你的工資流水和工作單位綁定的，也許你會說，我可以造假。但是一旦銀行發現了，這輩子你就與銀行各種貸款絕緣了。要知道，銀行是不會把錢貸給一個擅長弄虛作假的騙子的，總之一句話，你的個人信用全毀了。

　　700萬房貸，即使算上各種折扣，每月也要還款3萬+。銀行一般要求還貸金額在月收入50%以下，以此推算你必須要開出稅后月收入6萬以上的收入證明才能獲得批貸。

　　你確定你老板會給你開?你確定你的收入能達到這個水平嗎?不是每個人都能套現成功的。也許，高富帥可以，但是他們也犯不著這么費勁的弄虛作假倒騰房子啊，他們是不差錢的主，買一個房子全款都OK的。能想出這種辦法的肯定是屌絲了。

　　3、你以為套現出了700萬就萬事大吉了?你接著要還這套被你估值1000萬房子的貸款利息呢!

　　你如何能用套出的700萬錢生錢呢?至少要獲得至少4%以上的年化收益才能補上貸款的利息呢。

　　你也許會買理財產品，但是近央行一再降準放水，你覺得正規的理財產品利息還能高高在上嗎?會降啊。那種高利息的理財產品，你敢相信嗎?跑路的例子歷歷在目，E租寶就騙了無數人，多少投資人血本無歸。

　　到時候，你的700萬追不回來，每月卻還要償還貸款，何苦呢?!而且還背上個離婚的笑話，這不是人財兩空嗎?

　　4、你考慮過這么做其實是犯罪的?

　　畢竟這種套現的行為是不走尋常路的，一旦你決定這么干了，必然抱著賭徒的心態，請你明白，你已經不僅是違法而且是犯罪了。

　　中國是一個法治社會，政府在嚴厲打擊金融犯罪，絕不手軟。查閱一下資料，中國的《刑法》是這么定義金融詐騙罪的：

　　何為貸款詐騙罪?有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金;數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。

　　萬一真的東窗事發，你覺得有人能救你嗎?你這是犯法，懂嗎?

　　在樓市暴漲的背景下，把這片戰場留給有錢人吧，不管是政府讓農民接盤還是讓學生接盤，沒錢就別買房，有錢也別用杠桿去買房，有能力有錢有膽識才去參與這場樓市的賭博游戲吧!一旦樓市泡沫破裂，你會跌得比股災中的股民更慘。

　　中國地產泡沫正在接近瘋狂

　　3月1日多地相繼發布樓市新政。

　　廣東部分地區放松限購鼓勵房補，叫停70/90政策;重慶公布房地產供給側改革方案，去存量壓增量降稅負。安徽則另辟蹊徑，以農民宅基地帶動城鎮住房去庫存，宣布發購房補貼，鼓勵農民退出宅基地進城買房。沈陽更是腦洞大開，下發22項房產新政，今后沈陽高校畢業生可零首付購房，零首付、零首付、零首付!重要內容說三遍，眼珠子要蹦出來了。

　　“零首付”來了! 丈母娘們該犯愁了：都有房，選誰當女婿!?

　　段子手于是又忙活開了：

　　1.“零首付”來了! 丈母娘們該犯愁了：都有房，選誰當女婿!?

　　2.女：“你有車嗎?”男：“沒有。”女：“那你有房嗎?”男：“也沒有。”女：“那你還想什么親!”......男：“我是沈陽的大學生。”女：“討厭啦，老公!怎么不早說!”

　　3.以前是假離婚的多，今后是假大學生多。

　　4.農民工兄弟、大學生都優惠過了。婦女同志們表示不服：三八節購房會對女人優惠不?兒童們表示不服：兒童節會優惠么?單身狗表示不服：雙11優惠不?愚人節表示不服：滾你x?愚人節傻子購房難到不優惠?

　　多位房地產業內人士分析，沈陽房地產市場去化壓力巨大，政府出臺此舉意圖刺激購房。不過，有人擔心中國版次貸的雛形出現了。但業內人士認為，要相信政府的操盤能力，樓市反周期操作也是通行做法。

　　近，樓市真的是瘋了!不僅僅是沈陽的零首付買房，農民接盤之后再鼓搗學生接盤。這是中國樓市真實的寫照嗎?

　　過去幾個月，中國一線城市(北京，上海，廣州和深圳)的房價開始了新一輪的上漲。這一情況在二月變得瘋狂，中國各地都出現了排隊買房的現象。

　　當我看到一些房地產廣告時，不禁問自己：這是真的么?這個被稱為“家”的地方(在我看來僅僅是個廚房)竟然能賣出這樣的天價(9000美元/平方英尺)?

　　這則廣告出現在中國的網上房地產中介公司——鏈家地產的網頁上：6平方米要價380萬人民幣(約合58.5萬美元或9000美元/平方英尺)。坦白的說，這個房子有一個好的賣點：位于一個好學區，靠近地鐵，不受房地產政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太瘋狂了?

　　你可能認為這個小房子僅僅是個體事件，那么來看一看房價總體數據。

　　圖1：2015年6月以來，一線城市房價止跌轉漲，開始進入2010年和2013年時的快速上漲模式。

　　圖2：一線城市房價水平(深圳，北京和上海元/平方米)

　　中國三大一線城市房價的中位數為500美元-600美元/平方英尺(約合33000-43000元/平方米)。根據Trulia2015年的數據，紐約市房價的中位數為1500美元/平方英尺，舊金山為950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位數僅為15400美元/年，而紐約和舊金山分別為59000美元和84160美元。因此中國一線城市房價與收入之比要高于美國一線城市。

　　圖3：2011年至2015年，中國一線城市房價變化比例。

　　所以，投資一線城市的房產能給投資者帶來穩定的收益么?讓我們看一看房租的收益率。

　　圖4：中國一線城市過去8年房租收益率走勢圖

　　房租收益率的走勢是呈下降趨勢。當前的房租收益率僅為2%。但是如果仔細觀察房租實際收益率，那則是另一幅畫面。

　　圖5：線城市房租收益率減去中國10年期國債收益率。

　　很顯然，如果你投資中國的房地產，你的實際收益將會是負的。你的投資回報將來自于未來的購房者/投資者或是那些足夠蠢愿意以房租20-25倍的價格來買房的人們(如果他們真的可以負擔)。

　　你一定很好奇中國人如何承擔如此之高的房價與收入之比。是的，你是對的。

　　中國普通民眾，甚至是白領/專業人士也無法負擔線城市的房價，但是他們可以對房地產進行“投資”，就像他們通過杠桿投資股市那樣。對于中國股市的杠桿總量，人們有一個預測。但是中國房地產市場的杠桿情況卻無法預測。但是我們可以從別的方面一窺究竟。

　　1月中國新增人民幣貸款達到創紀錄的2.51萬億元，而企業存款僅增長8000億元。這意味著，相當一部分的貸款并沒有流入工業領域以支撐實體經濟。這些錢去了哪里?加上1月中國股市兩融余額下滑的事實，很顯然你已經有了答案。

　　除了杠桿部分，信貸部分讓人更加擔心的一個方面是房屋的首付款。對于投機者來說，他們會在同一地區買入多套房產。以此，投機者可以通過房屋數來“操控”一個地區的房價。根據中國目前的房屋銷售規定，房屋首付要求為25%-30%。因此信貸部分所需要的現金是非常巨大的(一線城市的平均房價為120-150萬美元/套，100套房屋25-30%的首付在中國是一個巨大的數字。是的，沒有錯。100套是中國投機者購買房屋的數量)。

　　以下是投機者解決這些問題的方法：

　　一、房地產中介提供首付的貸款。

　　為刺激交易和掙得傭金，中國的房地產中介可以為首付款提供50-70%的貸款以保證購房者有足夠的資金完成交易。事實是，購房者可能僅僅需要支付首付款的10%(中介將會貸給購房者30%首付的70%)就可以完成交易。這一投機杠桿使得首付款的杠桿從1：3放松至1：10。

　　因此，購房者不僅僅欠著銀行的錢，同時還有中介的錢。這一切在一個房價迅速上漲的市場中并不是什么問題。投機者可以很快清空自己囤積的房子并大賺一筆。投機者所需要的僅僅是有足夠的貸款來撬動泡沫。

　　首付款杠桿的規模有多大?從中國三家中介(鏈家，我愛我家和搜房網)的公開信息來看，這一規模可能達到5000億人民幣。眾籌是通過向一大批人進行集資以對某一項目進行投資，很多眾籌行動通過互聯網平臺進行的。眾籌在科技領域非常受歡迎，但是在中國，投機者通常將眾籌的來的資金押注到房地產市場上。

　　諷刺的是，投機者使用微信作為互聯網平臺來組織眾籌獲得資金。這些天，你走進上海任意一家星巴克，你都可以聽到人們在討論眾籌“房地產投資”。問題是，眾籌所得，用于首付的資金很難厘清所有權的問題，因為不可能在一份房屋協議下寫上100個或200個人的名字。

　　中國一線城市房地產市場當前瘋狂的泡沫和過去兩年中中國股市的泡沫非常相似。

　　當杠桿泡沫破裂時，結果將會是非常慘烈的。

　　隨后，彭博社發表了題為“中國媒體就一線城市房價瘋漲發布警告”的文章：

　　“新華社記者表示，一些開發商和房地產中介通過制造需求強勁的假象來誘導恐慌的購房者盡快下決定。新華社援引未確認身份的分析師的數據，深圳超過30%的購房者的購房目的是進行投資。當地政府應該阻止房價過快上漲以及抑制利用金融杠桿的投機性購房需求。”

　　之前所有人一擁而入的擠進股市，結果損失慘重。現在這一幕在房地產市場重現。

　　你看懂這道無本炒房算術題了嗎?這就是次貸危機來源?有不少的市民購買房子是為了炒房，這也就致使房價瘋狂飆升的現象。

　　來源：鳳凰財經(finance_ifeng)綜合鳳凰國際iMarkets、Wind資訊(ID:windzxsh)報道

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