關功能區和面積分配

重要程度：★★★★★

住宅應充分考慮住戶的家庭結構和生活規律，使家庭使用功能細化。理想的住宅中，起居空間由玄關、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛生間、臥室、儲藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。

竅門：比如三室一廳、雙衛、雙陽臺，兩室一廳一衛、雙陽臺，或一室一廳、一衛、一陽臺。這些房型都是適合兩、三代人或單身一族居住的科學房型。對工薪階層來說，這三類戶型的建筑面積通常可選購70平米—130平米之間的戶型，根據戶型面積大小，主臥室選擇15平米—25平米，次臥室10平米—12平米，衛生間4平米—6平米，陽臺4平米—8平米，工作陽臺3平米—5平米。

第二關質量與防震

重要程度：★★★★★

在商品房選購中，難把握的就是質量問題，同時這也是日后使人感到煩惱多的問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工中留下的隱患，主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理、質量監督等幾個方面，由于專業性較強，一般購房者很難檢驗。另外，住宅的抗震力是一個不能不予以深切關注的問題。提醒廣大消費者，在買房時對房屋的抗震性能不可忽視。在國際上，地震震級采用里氏震級指標，分為1—8.9級，1—3級對建筑物無損壞，4級對建筑物有輕微破壞，5級以上就開始破壞建筑物。因此，5級以上的地震區在住宅設計時應考慮防震。

竅門：住宅抗震性能的高低主要取決于建材質量的好壞，以及承重結構的連接形式、施工質量和地基的狀態。購房者必須認真審閱商品住宅樓的《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關證件來考察住宅樓的質量。

第三關朝向問題

重要程度：★★★★

良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛生狀況，對居住者的身心健康十分有利。

竅門：通常認為，住宅朝向以正南，東西次之，朝北次。當然，考慮朝向，除了上述因素外還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景。窗景應當趨利避害，趨優避劣。同層南北不同朝向的價格平均相差10%—15%，甚至20%以上，價格和朝向平衡后選擇為佳。

第四關采光與通風

重要程度：★★★★

受光面大小、朝向以及是否直接采光的影響，采光質量不同。長期生活在陰暗環境中，依靠人工照明，對人的身心健康十分不利。而住宅的通風要滿足人對空氣流動的基本要求，開啟門窗時要保證室內外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。通風的另外一個作用是能迅速排除房間內的異味。采光面指用于采光面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗戶直接向外開設;間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開設。

竅門：選購住宅時，其主要房間應有良好的直接采光。一套住宅占據住宅樓的兩個朝向。如果只占據一個朝向時，通風效果就要差一些，這時可以考慮利用門窗、通風口、天井及機械裝置通風。

第五關小區環境與配套

重要程度：★★★★

由于人們在冰冷的混凝土“盒子”里被禁錮了許多年，現在隨著居住質量的不斷改善，居住環境的好壞成了一個不容忽視的問題，而且小區配套設施是否完善也是這個小區成熟與否的標志。

竅門：購房者應該認真考察一下自己將來的生活環境，不僅要有較高的綠地覆蓋率和景觀建設，而且還要真正能為己所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和四周污染情況(如盡量遠離工廠、馬路、大商場、大酒樓等)。生活方面要看小區的市政配套設施、生活配套設施、休閑配套設施、交際配套設施以及購物條件等。其中市政配套設施的管線是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外重點考察小區的水源是否清潔達標。此外還有小區周邊的學校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設施也應仔細考察。

第六關物業公司管理

重要程度：★★★★

物業服務的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發糾紛。

竅門：看房不可不問物業管理，要積極向有關人員打聽負責小區服務的物業管理公司，能查看他們的有關資質、實力的文件，亦可去他們現服務的其他小區打聽有關他們的服務行為。