驗房功課

1.驗房自備工具：

1)塑料洗臉盆--用于驗收下水管道；

2)小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓；3)5米卷尺--用于測量房子的凈高；

4)萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通；5)計算器---用于計算數據；6)掃帚--用于打掃室內衛生；

7)5號電池：兩節，用于檢查門鈴8)手電：用于檢查不易觸及處和暗處。

9)其他：紙筆、塑料袋、乒乓球、打火機、衛生紙、報紙、包裝繩。

1.2注意事項：

1)請帶上契約或副本；

2)從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)；

3)提醒大家每個業戶還發花生油一桶，不要忘了領取。

2.在物業處所需進行的工作：

1)驗房前應要求開發商出示《建設工程質量認定證書》，《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》（逐條看看）、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（重要：它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。）（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》、驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。面積實測數據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積），房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建筑面積是多少。記住：要按購房契約約定的面積誤差的條款結算面積。

2)不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。

3)房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

4)交合理費用（物業管理費[應有市物價局批文]等）

5)暫可不交的費用：公共維修基金，契稅：1.5％+80元、待房產大證批準后辦個人房產證時繳納。

3.遇到問題時的對策

1)“三書一證一表”不齊全。

對策：如果確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關文件副本。

2)先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數開發商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態。

對策：購房者應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現情況，也可與開發商討說法。

3)開發商大事化小對業主在驗房時發現的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些開發商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。

對策：不管開發商陪同人員如何信誓旦旦，業主都應堅持原則，只要發現問題，無論大小，都要在相關文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。

4)巧立名目亂收費，雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。

對策：收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。帶上計算器，算好每一筆賬，發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

另外，在查看了房屋后，準備簽收《房屋驗收單》之前，一定要先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業管理費由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費等怎么核定。

4.基本步驟

專人進行同步紀錄，填寫一式四份驗房單，業主留好交房代表簽字的一份。

1）先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。

2）再查內部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風、采光、排煙（廚房）、排氣（衛生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。

3）后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

5.具體方法

驗房細節遵照《交房驗房記錄表》就好。

1）地下水

驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗：是檢查下水道內是否有雜物。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

2）查電路

關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。

電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器。控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施；衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；檢查開關、插座的牢固程度；電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網絡線是否通？