房地產與家居家裝行業是一個關乎全人類生存質量的巨大行業，與此同時，也是一個相對分散、缺乏全球性品牌的行業。

　　億歐根據Zion Market Research、Statista等研究機構發布的各子行業規模綜合測算得出，2018年，全球家居家裝市場規模為33154.9億美元，并將以4.95%的年復合增長率持續增長。2024年，全球家居家裝市場規模將達44310.9億美元。

　　2019年12月，在世界創新者年會WIM上，億歐發布了“2019全球房產&家科技創新50”榜單。此次評選的評定維度包括融資金額、企業估值、技術壁壘等7個指標，并依據億歐的走訪調查和對行業的理解，從上千家房地產與家居家裝科技初創公司中挑選出了50家可能改變行業游戲規則的初創公司。

　　按來看，上榜企業中，美國、中國、印度分別以20、11、8家上榜企業。主要原因在于：得益于數量較為龐大的人口，中、美、印的房地產與家居家裝市場潛力巨大，且存在諸多未被改造之處;與此同時，資本入局助推了中美印的房地產與家居家裝科技創新，更多新公司被孕育出來。

　　從子行業看，上榜企業正從生產制造、流通渠道以及產品與服務創新三個方面，為四個子行業帶來變革，包括房地產科技、家裝新方式、家居新零售以及智能家居。其中，房地產科技的上榜企業數量多。

　　房地產科技

　　房地產科技是指通過科學技術來更有效地解決房地產全產業鏈內，包括買賣、租賃、開發、營銷和物業管理等各環節存在的挑戰，其范疇包括房地產交易平臺、房地產金融科技、長租公寓、短租平臺、共享辦公、智慧建筑、裝配式建筑等。

　　從融資規模上看，房地產科技的浪潮約興起于2014-2015年，并從2017年起大規模席卷行業，2019年上半年，針對房地產科技領域的投資在半年內就達到了130億美元，超過2017年全年的總額。

　　2013年至今，有60%的針對房地產科技領域的融資流向了人口總量多、密度大的亞洲?？梢哉f，亞洲是房地產科技發展潛力的一片大陸。

　　榜單對從屬于“生產制造環節”的智慧建筑、裝配式建筑，以及從屬于“流通渠道環節”的房地產交易平臺、長租公寓、短租平臺五個賽道作重點關注。

　　在房地產行業的生產制造環節中，我們捕捉到了以美國的Built Rrobotics為代表的建筑機器人研發公司，以日本的Andpad為代表的施工現場管理軟件提供商，以加拿大的Blokable為代表的裝配式建筑公司。

　　在房地產行業的流通渠道環節中，我們捕捉到以德國的Holidu為代表的短租平臺，以中國的居理為代表的新房電商，以印度的Stanza Living為代表的面向學生、年輕人的長租公寓，以新加坡的99.co為代表的房地產交易平臺。

　　房地產科技為房地產行業帶來的三大變革貫穿產業鏈的始終：①提高房地產規劃效率;②改變人們建造和使用建筑物的方式;③創建更公平透明的交易市場。科技持續落地，正在改變房地產行業中從業人員和消費者的認知和行為模式。

　　家裝新方式

　　伴隨新技術持續落地，家裝領域出現了多種以科技作為支撐的新模式。3D云設計在獲客和轉化方面賦能設計師與家裝公司，BIM系統實現了建筑和裝修行業的精細化、信息化管理，互聯網家裝和O2O模式下的家庭服務平臺為消費者創造了更觸手可及的消費渠道，裝配式裝修極大地縮減了裝修所消耗的時間成本。

　　著眼未來，億歐將全球家裝行業的發展趨勢總結為：裝配式賦能B端，精裝房是大勢所趨，家裝向更高效易行的方向演進。

　　在以美國、日本為代表的發達，消費者購房之初是不存在硬裝需求的。開發商交付的絕大部分不是毛坯房而是精裝房，消費者只需再選購家具和一些裝飾品(即“軟裝”)即可。

　　在這些發達內，消費者對于家裝的需求更多指向的是家裝后市場，即房屋使用一段時間后所產生的維護翻新的需求。家裝后市場賽道中的代表玩家包括美國初創公司Pro.com，在家庭服務方面，我們發現了美國初創公司Super和印度的UrbanClap。

　　在以中國、印度為代表的發展中，毛坯房一度在房地產市場中占據主流。伴隨消費水平不斷提高、產業鏈逐漸成熟，房地產開發商和創業者分別從精裝房以及互聯網家裝的的角度試圖切入家裝行業，解決裝修鏈條長、流程復雜、陌生消費的問題。

　　在互聯網家裝領域內，美國的Havenly以其精致優雅的品牌調性獲得市場認可，發源于印度的初創公司DesignCafe于2018年末獲得折合人民幣約2億元的融資，發展迅速，目前正在加快線下體驗店的布局。

　　3D云設計與BIM系統在家裝行業的應用也正在興起，中國的酷家樂、三維家是典型案例。

　　裝配式裝修目前解決的主要是B端的效率和成本問題，即公寓、酒店、醫院等場景下裝修時間長、效率低所造成的資源浪費，同時通過批量生產內裝“盒子”獲得比傳統的濕法裝修更低的成本。和能人居是家裝配式裝修公司，也是該賽道內有代表性的中國企業。

　　家裝變革正處于進行時。在全球范圍內，家裝行業的發展水平仍然呈現地區間的不平衡性，到目前為止，裝修所存在的痛點并沒有完全解決，也沒有一個毫無弊端的模式被創造出來。

　　家居新零售

　　新零售意味著打破線上與線下的界限，讓線上與線下兩個渠道深度融合，輔以產品營銷社交化等手段，與消費者建立更近的距離。而家居零售業是零售業的一個特殊場景，在行業特征和現狀上都具有特殊性，因此，“家居新零售”注定要對新零售概念進行演變和延伸。

　　家居新零售的“新”有以下幾種表現形式：

　　1. 線上與線下的邊界更加模糊，電商與實體自發進行雙向的融合，購物體驗更加流暢;

　　2. 家居零售品牌向大家居、泛家居橫向擴張，從“售賣產品”向“提供全案的生活方式”轉變;

　　3. 營銷模式、產品風格、產品類型更加貼近千禧一代的愛好與需求，家居消費過程變得更年輕有趣。

　　家居新零售的“新”需要數字化經營、智能化管理、智能制造、C2M等作為底層基礎。對于創新品類、全案生活方式以及消費場景的電商化這些“表象”，消費者的感知會更為明顯。

　　新零售概念流行于中國，但這并不代表新零售只是發生在中國的趨勢。在全球范圍內，美國是家居新零售發展快、業態多樣的，而家居電商賽道是科技創業公司密集的一條賽道。

　　美居電商行業發展歷程

　　在全球范圍內， 我們捕捉到了以Framebridge、Boll & Branch為代表的美居電商初創公司，從定位來看，美居電商正在往高端化方向發展，今年內獲得融資的家居電商大多主營級別的家居用品;

　　以Urban Ladder為代表的印度家居電商致力于整合印度極為分散落后的家居零售市場，目標人群定位在大多數城市居民;

　　以RentoMojo為代表的印度家具租賃公司著眼于為短期居住的年輕人提供低價而方便的家具解決方案;

　　以麗維家為代表的互聯網定制家居平臺則代表著定制居潮流與互聯網結合所產生的業態。

　　家居新零售的表現形式隨人口結構、消費水平和習慣、互聯網滲透率、實體零售發展水平等因素而產生變化，在各國也具有不同的特點。

　　智能家居

　　“智能家居”是以住宅為載體，融合自動控制技術、計算機技術、物聯網技術，將家電控制、信息管理、影音娛樂等功能有機結合，通過對家居設備的集中管理，提供更具有便捷性、舒適性、安全性、節能性的家庭生活環境的系統性產品，億歐家居作者都保杰將智能家居在當下發展階段的特點總結為六個關鍵詞：“分工明確、技術驅動、前景廣闊、單品爆發、2C2B加快落地、相關業態跨界融合”。

　　根據Strategy Analytics發布的研究報告《2019年全球智能家居市場》預測，2019年，消費者在智能家居相關硬件、服務和安裝費用上的支出將達到1030億美元，并將以11.11%的年復合增長率增長到2023年的1570億美元。2018年，安裝智能設備/系統的家庭數量(Households with Smart Systems)為1.89億戶，2023年有望增加至2.93億戶。

　　2019年全球智能家居市場

　　從品類來看，智能家居涵蓋了智能主機、智能安防、智能照明、空氣監測、智能多媒體在內的五大產品線。

　　賽道中，具有代表性的初創公司包括聚焦物聯網的涂鴉智能和升哲科技(SENSORO)，智能家居集成商歐瑞博和美國初創公司Sense，智能門鎖公司Latch和云丁科技，家用機器人研發公司Temi，與宜家達成合作的自動化家具初創公司ORI。

　　在市場規模方面，相比智能手機在發達平均達到70%左右的滲透率而言，智能家居的滲透率在美國只有32%，而中國的智能家居滲透率業內普遍認為還不足5%。

　　市場滲透率相對較低，固然是因為存在發展時間不長、消費者認知不足等客觀局限，但同時也反映了智能家居行業的痛點：全屋聯動的智能生態系統暫未真正得到實現;產品功能與用戶實際需求存在錯位現象。對于從業者而言，應該動態地觀察用戶剛需的演變，也需要保持足夠的耐心和積極性去實施商業轉化。