近日，一個關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)刷屏的報道是：據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。多家媒體解讀為“從觸目驚心的房產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)行業(yè)或許已經(jīng)不再景氣了”，甚至有些報道根據(jù)馬光遠-“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉!”這個觀點，夸張地推算出，今年還有8000多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。大勢如何?

　　此外，各地相繼出臺“精裝修”政策，即2020年全面實現(xiàn)精裝配套的目標。現(xiàn)北京、上海、浙江、廣東、江蘇、山東、四川、海南、湖南、河南等地已紛紛出臺鼓勵新建房全裝修成品交房的相關(guān)政策，全裝修樓盤占比達到50%以上，精裝房全面上位，對下游家居建材家裝業(yè)有何影響呢?

　　下面讓我們一起來探討一下，446家房企破產(chǎn)、精裝房全面上位，上游的裂變會對下游家居建材家裝業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?!

　　446家房企破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場大勢如何?

　　說起房產(chǎn)企業(yè)，一些頭部品牌，比如碧桂園、恒大、萬科、保利等我們基本都耳熟能詳，但其實在我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量遠遠超乎我們的想象，根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量如此巨大的房產(chǎn)開發(fā)商定然是不符合目前的市場發(fā)展的。

　　那房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)這種每年都發(fā)生的稀松平常之事，為什么今年引發(fā)了大家巨大的關(guān)注?在范居士看來，在市場下行的情況下，任何風吹草動都會引發(fā)市場的過度解讀，不僅僅是房地產(chǎn)市場。

　　事實上，即使在房價大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，這其中不乏一些頭部品牌的子公司，所以兼并重組，整合資源是房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直在發(fā)生，且還會持續(xù)發(fā)生的事，并且未來房產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)的數(shù)量還會日益增加。今年相對于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是空殼公司，主動關(guān)閉，有些是被重組，有些是項目爛尾，真正經(jīng)營困難倒閉的并不多。

　　因此，不能因為今年有400多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認為房地產(chǎn)的寒冬到了，相反這對房產(chǎn)行業(yè)來說或許是一件好事，因為這會促進房產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化，而當房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化后，再出現(xiàn)的就只有良性競爭。一個行業(yè)發(fā)展到平穩(wěn)階段，告別高速增長之后，行業(yè)的洗牌和兼并重組將成為行業(yè)進行自我調(diào)整的主要方式。

　　雖然房產(chǎn)政策不斷在加緊，但一手房的成交率并沒有我們想象中的糟糕，因為雖然房子對開發(fā)商來說只是一件“商品”，但對我們老百姓來講確是一件“必需品”。此外當中小企業(yè)由于資金、銷售等問題接連倒下時，頭部品牌依然在穩(wěn)健發(fā)展，所以對于家居廠商來說這并不是一件壞事，因為當房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一系列的并購重組后，會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這對于房產(chǎn)行業(yè)來說不是“寒冬到來”，而是“黎明將至”。

　　春去春又來，房地產(chǎn)市場如是，家居建材家裝市場亦如是。

　　精裝房全面上位，家居建材家裝市場情況如何?

　　據(jù)奧維云網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2019上半年全國共有574家開發(fā)商、開盤1448個精裝修/全裝修商品住宅項目，開發(fā)商及項目增速分別是42%、28%。其中，新增的精裝房開發(fā)商快速提升，在574家開發(fā)商里，428家是2016年以來有精裝修/全裝修項目開盤，去年同期是309家，同比增長38.5%。新增開發(fā)商推的項目也不少，一共推了440個項目，差不多32萬套精裝住宅。

　　以往做精裝房的，主要是前10強或前100強開發(fā)商，不過，現(xiàn)在很多中小開發(fā)商，100強以外的房企也在推精裝住宅，增長速度非常快。比如上半年，TOP10開發(fā)商的精裝住宅開盤量接近56萬套，同比增長2.9%，市場占比超43%。而非50強及非100強開發(fā)商的精裝住宅，增速高達70%、32%，光看這個增長速度，已經(jīng)遠遠超過了前10強房企。

　　毋庸置疑的是精裝房已經(jīng)全面上位，在此趨勢下，家居建材家裝市場情況如何呢?

　　據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2019上半年，精裝房的部品情況如下：建材、衛(wèi)浴與廚房部品配置率很高，已經(jīng)上升到96%，比如戶內(nèi)門、瓷磚、木地板、開關(guān)插座、坐便器、衛(wèi)浴五金、洗面盆、浴室柜、櫥柜、廚房水槽等。

　　其次，電器的配置率也很高，比如煙機、灶具配置率，高達95%。智能家居的配置率，77%，增幅做到了36%;比如智能門鎖、智能安防的需求量很大，上半年配置率高達49.7%、64.4%，配置量分別是64萬套、83萬套，同比增速都超過66%。

　　此外，智能晾衣架增長非常快，成為今年的爆款。去年全年共有4家開發(fā)商的16個項目配套了智能晾衣架，而今年上半年就達到6家開發(fā)商的19個項目，配套量2.2萬套，增幅超10倍。

　　與此同時，洗碗機延續(xù)去年的高增長，熱水器的需求仍在大幅度增長，這兩類產(chǎn)品的增速都在左右。另外，冰箱、新風、洗碗機、凈水器等產(chǎn)品的配置增速，都在20%以上。

　　由此可見，一方面精裝房的交付量還會增加，所占新建商品住宅的比例將繼續(xù)上升。同時這種現(xiàn)象會從一二線城市向三四線城市滲透，未來消費者會發(fā)現(xiàn)交房的小區(qū)，大多是精裝房，地面、墻面、衛(wèi)浴間、廚房等都已經(jīng)搞定了，中小型的建材商的市場將大幅度縮減(指新房市場)。

　　另一方面，精裝房的配套部品種類在擴大，以前主要是涂料、地板、瓷磚、櫥柜、衛(wèi)浴潔具、門窗，現(xiàn)在增加了智能家居、凈水器等，此外部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己也在實施拎包入住戰(zhàn)略，旗下的裝修公司接單，自行打造供應(yīng)鏈，與家居建材企業(yè)進行合作，實現(xiàn)拎包入住。

　　基于此，對于家居建材家裝企業(yè)而言，如果搞不定工程訂單，市場份額將會減少許多，而沒有能力做工程業(yè)務(wù)的中小型企業(yè)，將失去精裝配套訂單，必須選擇深挖零售市場，拿下存量房市場。

　　總的來說，精裝房交付繼續(xù)增加，工程訂單需求繼續(xù)增加，零售市場向存量房轉(zhuǎn)移。

　　上游的裂變會對家居建材家裝業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響?

　　不可否認的是，房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況與家居行業(yè)息息相關(guān)，面對現(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)時，家居行業(yè)不可避免的會受到一些波及——

　　對于家居企業(yè)：精裝房對非標的全屋定制產(chǎn)品影響不大，反倒是正面積極的影響。

　　此前，多家投資機構(gòu)對包括索菲亞、尚品宅配等定制家居調(diào)研。尚品宅配稱，精裝房會是一個長遠的趨勢，對櫥衣柜標準化產(chǎn)品影響更大，而非標的全屋定制產(chǎn)品，因為消費者有不同的空間需求，無法提前預(yù)設(shè)，終要由定制家居企業(yè)來完成。

　　與尚品宅配的樂觀不同，索菲亞則在回復(fù)大宗渠道增速緩慢時表示，衣柜精裝修滲透率較低，市場容量也相對較小。索菲亞目前只和高端樓盤合作，還擔心貨款難收回，整體增速也就不快。

　　無論是尚品宅配對精裝房市場歡迎，還是索菲亞對精裝房市場中房開商的合作不感冒，其實都反映了定制家居行業(yè)對精裝房形勢下對定制家居品類的影響有限，非標準化產(chǎn)品、個性化需求成為定制家居品類能夠獨善其身的基礎(chǔ)。

　　對于建材家裝行業(yè)：全裝修和精裝房的推廣使得建筑、裝修、建材等行業(yè)都開始劇烈變動，巨大利潤促使很多家裝公司扎堆涌入，選擇和地產(chǎn)商合作開發(fā)精裝修市場，杠桿撬動之下，企業(yè)的工裝業(yè)務(wù)急劇上升，另一頭零售端的家裝業(yè)務(wù)逐漸萎縮。但服務(wù)于B端的工裝公司需要有大批量集中作業(yè)的能力和一定的品牌影響力，由此很多小型裝企的市場份額將被吞噬，面臨淘汰，這也是近年來很多傳統(tǒng)家裝公司接連跑路的原因所在。

　　此外，存量房時代，連鎖反應(yīng)后在建材家裝企業(yè)身上表現(xiàn)明顯的就是，新房裝修比例下降，二手房裝修、老房翻新、局部改裝等業(yè)務(wù)比例上升。有行業(yè)人士表示，根據(jù)自身的用戶需求比例來看，目前裝修市場大概分為50%二手房交易買賣客戶，30%二手房翻新客戶，20%新房客戶，未來這樣的趨勢還將延續(xù)。如梵客家裝、愛空間、今朝等企業(yè)都把二手房裝修、老房翻新等業(yè)務(wù)放在重要的戰(zhàn)略位置。

　　除了二手房、老房市場，在看起小修小補、無利可爭的家裝后市場領(lǐng)域也早已經(jīng)狼煙四起。據(jù)范居士了解，目前專注布局家裝后市場的有天貓家裝、神工007、萬師傅、魯班到家、e修鴿、一智通、宅快修等。一些主營建材、家具的企業(yè)也在試圖從家裝后市場入手，建立工人隊伍，借助服務(wù)的影響力，反推主營的家具、建材、電商、零售等業(yè)務(wù)，例如法恩莎瓷磚、立邦漆、夢潔家紡等。

　　精裝房時代的來臨，讓房地產(chǎn)商和家居建材家裝企業(yè)看到了新的盈利模式，房地產(chǎn)商通過聯(lián)合大型家居建材家裝企業(yè)來實現(xiàn)自己的終端服務(wù);家居建材家裝企業(yè)依傍房地產(chǎn)商，可以拓展自己的銷售渠道，讓自己的品牌知名度更為集中，一舉兩得。但小型家居建材家裝企業(yè)也不用慌，不能進軍精裝房市場，還可以在二手房市場、老房市場、家裝后市場等進行定位發(fā)展。