在市場還在緊盯精裝房發展的檔口,以二手房和翻新房為主的存量房,卻在暗度陳倉,成為當前房市交易的主流對象,并進一步輻射推動家居市場從新房裝修向存量房時代過渡。
其背后引發的諸多企業沉浮,正在深刻影響著家居建材家裝行業的你我他。
巨變蓄勢待發
從國際經驗觀察,當一個的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大于1,由增量開發主導的新房市場趨于穩定和成熟,基于二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。
一個重要指標是,一座城市的房屋供應存量房交易量已經超過新房交易量。按照這個邏輯來看,發達和地區幾乎毫不例外都處在存量房時代。
比如早在2014年前,美國、英國、法國、澳大利亞的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。在美國房地產市場上,新房的交易只占到總交易量的15%不到,其他的都是二手房。
而中國的房地產市場發展20余年,正從新建、開發、交易為主的市場,逐步轉向存量房和新建房并重階段,終走到以存量房主導時期。
這種演變軌跡有跡可循,特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式,推動存量房的全面崛起成為必然趨勢。
2007年前后,城市存量規劃的趨勢開始明晰,彼時深圳新一輪總體規劃成為了個從增量到存量的總體規劃。
2011年,我國的城市化水平開始超過50%,增量和存量的比例發生了明顯的變化,城市規劃已經進入存量規劃。
2014年,全國城鎮化會議提出的六個大目標,全部是關于存量。
2016年,全國二手房交易規模占比達41%。一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍,其中,北京和上海的二手房交易額占比分別高達74%、72%,一二線城市率先步入存量主導時代。
2018年,有18城二手房成交量超過新房,且金華、蕪湖等三四線城市也加入其中。二手房主導市場進一步下沉,存量房全國化越演越烈。
此外,我國批商品房建成于80年代,按照住房翻新周期為10-15年計算,目前大量老房已經達到“換裝”年限。
僅各地上報需要改造的城鎮老舊小區就有17萬個,涉及居民上億人,如改造期為五年,預測每年可新增投資約8000億元以上。
投資及地產界人士普遍的共識是,包括二手房和翻新房在內的存量市場,無論在規模還是增速上,都將呈現長期上揚的態勢,中國房產下半場將全面步入存量時代。這種趨勢對于建材、家居、家裝等行業的輻射,無疑將是翻天覆地的。
業內人士認為,家庭為提升生活品質、改善居住環境的二次裝修需求終將爆發,包括室內改造、重新裝修、翻新、局部定制等,改善型家居將成為市場的主力軍。
人們對“老房子新生活”的期待,都可能化為激活家裝后市場萬億規模的強大引擎,釋放的訂單量會非常可觀。
早前就有機構估算,到2020年,全國存量房總套數將超過2.7億套,存量房二次裝修將提升至885萬套、占比38.5%,存量房家具更新需求巨大。
近日發布的《2019年互聯網家裝用戶洞察白皮書》亦顯示,老房翻新和局部裝修的市場比例為52%,超過新房裝修。
可見,勢可順不可擋,圍繞存量房進行細分切入是家居企業必須要攻克的功課。
探索新賽道
基于此,近兩年老房市場的裝修公司增加了不少,在很多裝修公司的業務清單里,單獨出現了老房或老舊小區這一項,社區開店越來越多。
相對而言,定制家居是泛家居行業內較早關注到存量房機會的細分產業,歐派、我樂家居、索菲亞、尚品宅配等頭部上市定制企業都布局了一定的力量,并在不斷探索和創新方式方法,以利于擴大二手房裝修及老房翻新定制市場。
伴隨著先行企業對快修、局裝、老房翻新等家裝后市場領域的持續發力,對趨勢敏感的眼疾手快者已經將市場份額順利吃下。
家具企業裝修結構數據顯示,歐派北京2018年的二手房改造業務占到總業務量的7成。我樂家居2018年存量房裝修翻新比例在持續上升,尤其是在一線重點城市,比例已經占40%以上,并呈逐年上升的趨勢。
索菲亞2018年季度的市場占比中,23%是二手房,11%是翻新房。而廣州尚品宅配東寶店2017年一半以上銷量來自于存量房。
目前定制家居的存量房業績貢獻,主要在一線城市,但南京、成都、杭州這類新一線城市和1.5線城市,增長速度和體量非常值得重視。未來真正能拿下存量房市場的,或將從定制家居及整裝行業中的頭部力量中產生。
而擁有全屋定制實力的企業,具備重資產、重品牌、重服務、重口碑DNA等多重優勢,且已經具備深入的存量房實戰經驗,或將帶領家居行業率先跑通模式,實現精裝+存量房兩條腿并重的新家居格局。
毛坯房時代,手工打制、成品家具和局部定制崛起。精裝時代,全屋定制和拎包入住興起。
如今,尚不被大多數人所注意的存量房時代,正在強勢來襲。誰會成為新賽道上的“慢魚”和“前浪”,誰又將披荊斬棘,帶領萬億家居產業走向新時代、新模式、新經濟?我們拭目以待。