海南省近出臺的《商品住宅全裝修管理辦法(試行)》(以下簡稱管理辦法)規定，海南省2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程實行全裝修。

　　浙江省溫州市在全裝修道路上邁的步子比海南省更快。

　　溫州市今年4月出臺的《關于進一步推進綠色建筑和建筑工業化發展的補充意見》規定，自6月1日起，市區中心城區新出讓或劃撥國有土地上的保障性住房和商品住房，均實行全裝修和成品交房。

　　此外，法治周末記者查詢公開資料發現，浙江省、山東省、四川省近期也都曾發布相關文件，推進住宅全裝修和成品住宅交付。

　　北京來碩律師事務所主任李文謙告訴法治周末記者，在房地產行業，全裝修并非是一個全新的概念。

　　在2002年建設部住宅產業化促進中心推出的《商品住宅裝修一次到位實施細則》中就規定，裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

　　十余年過去，住宅全裝修才逐漸在全國慢慢鋪開。

　　然而，對于普通老百姓而言，更加熟悉的詞匯是精裝修，精裝修和全裝修是否是一個概念?

　　“全裝修和精裝修不同，全裝修主要是基礎硬裝修，不包括軟裝修部分，而精裝修更加強調品質和檔次。”海南省住建廳副廳長劉聯偉在解讀海南此次推行全裝修的做法時提到。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從綠色建筑、住宅產業化以及住房銷售模式轉變等角度看，都需要大力推進全裝修的模式。

　　“比如說，全裝修省去了交付房屋后的裝修成本，避免了二次裝修，屬于更為環保和節能的開發模式。”嚴躍進說。

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟也表示，在以往的毛坯房裝修中，還會出現改變房屋用途、改變房屋管線等影響安全的情況發生，全裝修也能解決這些問題。

　　公開資料顯示，去年發布的《國務院辦公廳關于大力發展裝配式建筑的指導意見》亦指出，未來的重點任務之一是推進建筑全裝修。

　　李文謙認為，在這樣的大背景下，有一些問題值得監管部門注意，即以往精裝修交房的過程中曾經出現過種種問題，包括精裝修價格遠高于市場價、實際交房情況與樣板間貨不對板等，都有可能出現在全裝修的過程中。

　　“各地在制定推廣全裝修住宅的政策時，還需要制定配套措施，避免在全裝修市場出現精裝修市場的問題。”李文謙提醒到。

　　如何避免全裝修價格遠超市場價

　　法治周末記者隨機采訪了幾位有購房計劃的消費者，大家對全裝修表達出的個疑問是：“我怎么知道，開發商進行全裝修提供的報價，是符合市場價的?”

　　查詢關于精裝修的相關批評報道也可以發現，有不少購房者認為，開發商收取的精裝修價格遠遠高于市場價。

　　那么，如果政府要大力推廣全裝修，如何在全裝修定價環節進行把控，避免出現全裝修價格遠高于市場價的情況?

　　陸騎麟認為精裝修房開發商一般只會給個大概的裝修標準價格，不會直接告訴客戶的價格。對于精裝修價格遠高于市場價，主要還是開發商在房屋銷售過程中會把這部分利潤算進去。這種情況是很難避免的，主要還是我們的房地產市場賣方市場主要造成的。

　　不過，北京中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣認為，有一些方法可以避免出現這種情況，如政府部門對全裝修相關規范和流程做細化規定，進行分層級，不同的層級設定一定的價格范圍。

　　“政府還可以在商品房進行預售許可證審批時，就對包含全裝修在內的預售方案進行嚴格審查等。這些方式方法的關鍵在于相關政府必須提前做好設定，提前制定規則。”王玉臣認為。

　　李文謙還建議，政府可以制定全裝修價格的限價，并要求開發商在商品房銷售現場公開展示全裝修樣板房，明確交付內容和標準。開發商同時應在施工圖設計文件中明確全裝修標準和價格，一并交施工圖審查機構審查。施工圖審查機構應將上述內容納入審查范圍，不符合本市關于商品住房全裝修分級指南和指導價格的，不予審查合格。

　　據海南省住建廳副廳長劉聯偉介紹，海南省此次推廣全裝修，就是真正落實了一體化設計、一體化施工、整體驗收，從設計到施工到驗收都納入了監管范圍，開發商在設計階段就要把全裝修的內容考慮進去。

　　如何避免貨不對板

　　有購房者在接受法治周末采訪時還提出疑問，全裝修的質量如何保證?如果保證實際交付的產品就是樣板間所示的樣子?

　　“以往在精裝修交房的過程中，開發商和購房者簽訂的合同中，對于裝修所用材料大都模糊約定，比如只約定品牌，不約定型號或者約定使用XX品牌同等品質產品等。這導致有些項目終交房后，購房者即便發現精裝修的產品與樣板間不符，在維權時也會遇到很多困難。”李文謙說。

　　陸騎麟在接受法治周末記者采訪時也提到了維權難這一問題，他認為目前房價過高，當購房者發現問題，再退房也不太可能，有的購房者只能不了了之。甚至有些開發商會以項目公司的名義開發樓盤，房子賣了以后公司注銷，購房者后續維權都找不到開發商。

　　王玉臣分析道，在商品房買賣這個市場關系中，開發商處于的優勢地位，購房者處于很低的弱勢地位。在現實購房中，開發商提前準備好的合同，不允許購房者改一個標點符號。

　　“在這種情況下，行政指導可以發揮其作用，政府可以制定全裝修房屋的購房合同樣本，一方面約束開發商，另一方面更好地維護購房者的利益。”王玉臣說。

　　李文謙也同意這樣的做法，他還建議，在合同中，開發商應對附屬設備與屋內裝修項目的標準、品牌、型號、價格、顏色等作出詳細約定。如果是進口的材料或設備，還要在合同中寫清楚原產地。對開發商承諾贈送的材料和設備，也要通過書面形式明確下來。

　　在這樣的基礎上，李文謙進一步表示，各地還可以采取封樣做法，即通過各種方式保留樣板房及其設施、設備、裝修標準。為防止開發商交房前拆除樣板房，造成“死無對證”的局面，還可用公證的方式對樣板房的裝修設施和標準進行確定。

　　“在購房合同中還可約定，開發商在房屋交付驗收之前，樣板房及其裝修和設施應保持原樣，不得拆除或更換，否則，應承擔相應的違約責任。”李文謙說。

　　海南省住建廳副廳長劉聯偉在解讀該省的全裝修政策時提到，海南省已經考慮到了這一問題。在管理辦法中，海南省明確規定，樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，作為房屋交付參照標準，交付的裝修質量和標準不能低于樣板房標準。樣板房保留的時間自全裝修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工驗收備案之日起不少于兩年。

　　全裝修和個性化的矛盾如何解決

　　王玉臣和李文謙認為，在推廣住宅全裝修的過程中，還有一些問題值得關注。

　　李文謙提到了個性化和全裝修的矛盾。

　　“消費者的購房目的千差萬別，而全裝修房統一設計施工，裝修模式基本一致，這樣當然不能很好滿足消費者的多種需求，只能迫使他們放棄某些個人喜好。”李文倩說。

　　對于這一點，海南省住建廳副廳長在進行政策解讀時也有所提及，他認為開發商可以做多套樣板房，在做樣板間的時候就考慮不同樣板間的定位，針對有不同的需求作出不同風格供大家挑選。

　　“不排除開發商可以跟客戶做定單優化。”劉聯偉說。

　　王玉臣在接受法治周末記者采訪時則表示，一定要注意全裝修過程中的空氣質量控制。

　　“我代理的相關案件中，精裝修常見的問題之一是空氣質量不達標，甲醛嚴重超標。”王玉臣說。

　　對于這一點，劉聯偉表示，海南省此次推行全裝修，非常注重健康住宅，制定了《海南省全裝修住宅室內裝修污染控制技術規程》。

　　法治周末記者在海南省出臺的管理辦法中也看到了如下規定：“裝修工程完成后，建設單位應當委托具有相應資質的檢測機構進行室內環境檢測，檢測結果不合格的，不得交付使用，嚴禁室內空氣污染超標。”

　　此外海南省還要求建設單位在交房時須向購房者提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當包括主要材料、部品和設備的生產廠家信息、品牌、規格型號、性能指標，室內空氣質量檢測報告及保修期限。(來源：法治周末)

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