裝修保障網訊：精裝修房原本是房地產行業發展到較高階段時的產品，既可以為購房者省時省力，又可以為行業節能減排。但是，面對政府調控的限價令，開發商們卻紛紛打起了“精裝修”的主意，通過合同拆分，增加“精裝修”合同標準，達到大幅漲價目的。

盤點精裝修坑爹現象：開發商“拆分合同”大幅漲價

　　據記者調查，目前市場上幾乎所有精裝修項目都采用了合同拆分的模式，個別項目精裝修款項占比甚至達到3成以上。

　　業內人士呼吁，主管部門的監管不能缺位，一方面要從價格上對精裝費用進行限制，對精裝修價格與品質之間的對應制定標準;另一方面，要在土地供應、產品結構上下更大功夫，讓住房者在買房時有更廣泛的選擇權。

　　背景

　　今年3月，北京出臺“限價”標準要求：新開盤項目的定價不能超過區域均價，已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格，當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，這成為獲得預售許可證的重要條件。

　　在這樣的限價令面前，北京新盤推出量一度急劇減少。據統計，4月上半月，北京僅有3個項目獲得預售許可證，5月實際開盤量環比持平，但同比降幅卻高達50%。不過，進入6月之后，開發商通過“精裝拆分”的手段規避了限價政策，不但順利領證，而且曲線漲價。新盤供應量開始回升，僅6月上半月就有18個項目新開盤，比5月同期整整多出一倍，同時創下今年以來各月同期放量的峰值。

　　“由于住宅用地越來越稀缺，開發商肯定會越來越珍惜手中握有的土地，希望售價能夠得到提升?！敝薪浡撁顺崭敝飨愴槺硎?。但是，一紙“限價令”使得開發商提價的想法落空，在無法提價的情況下，開發商要么做減法降低產品品質、要么就是曲線漲價。

　　由于目前并沒有政策禁止開發商進行精裝修拆分，因此，毛坯捆綁精裝修的做法普遍出現，并愈演愈烈。

精裝修效果圖

　　現象1

　　名不副實的精裝修

　　開發商通過捆綁精裝修提價的策略正在升級，一方面，購房者需要承擔的精裝修費用不斷上漲，但另一方面，開發商的裝修標準卻并沒有得到提升。精裝修成了樓盤提價赤裸裸的借口。

　　精裝標準普遍不達標

　　“一個剛需樓盤的精裝修竟然要1萬元/平方米，鋪金地板嗎?”蔡女士在看過昌平區回龍觀一住宅項目之后感慨地說道。

　　據其介紹，該項目一套80-90平方米的兩居戶型房款為180萬元，另需支付裝修費90萬元，100平方米左右的三居房款為230萬元，額外的裝修費用為130萬元，裝修費用幾乎1萬元/平方米，全部由購房人一次性支付。

　　“裝修費能達到1萬元/平方米的項目一般都是豪宅產品了，一般面積較大而且單價較貴?！蹦掣叨隧椖繝I銷負責人告訴記者。但據記者了解，上述項目配置的廚衛品牌只屬于中端品牌，在裝修上也并無亮點。1萬元/平方米的精裝標準究竟是怎樣的?記者在江浙某大品牌開發商旗下的豪宅項目看到了萬元精裝的樣板間。

　　該樣板間戶型面積超過700平方米，廚衛產品均是國際一線品牌，法國蘭舍的新風系統、一鍵控制的燈光系統，以及可分為直飲水、軟水、中水的水系統。此外，裝修細節更讓人嘆為觀止，室內的墻面和地板全部為天然大理石拼接，入戶處的一個圓形天花板上，全部為手工粘貼的銀箔。

　　一位內部人士告訴記者，上述回龍觀項目的裝修成本大概只有1500-2000元/平方米。“現在不少項目的精裝修存在‘亂報價’的現象，即使銷售人員告訴你他們使用的是某個高端品牌，但其實這個品牌也分低端產品和高端產品”。

　　對于越來越高漲的“精裝報價”，該人士表示，“裝修標準并沒有得到實質性提高，可能只是在你看得見的地方做得稍微好一點”。

　　借精裝之名

　　有些項目甚至直接以精裝修的名義達到提高售價的目的。

　　位于房山的某在售住宅項目，其在住建委網站登記的毛坯房擬售價格在16000-18000元/平方米之間，但在實際交易當中，購買人還需要交付8000元/平方米的精裝價格，這樣折算下來，項目售價已達到26000元/平方米。

　　但該項目銷售人員告訴記者，該項目的實際裝修標準僅為2400元/平方米，他解釋說，由于這部分“特殊”房源是按照16000元/平方米左右的內部價格申報，遠低于前期24000元/平方米的市場平均售價，因此為了補上差價，購房人在16000元/平方米的毛坯房預售合同之外，還要簽署一份價值8000元/平方米的“裝修合同”。

精裝修臥室圖片

　　現象2

　　購房門檻變相提高

　　如果說在目前高企的房價水平下，三成的首付對購房者來說已經是一筆極大支出的話，那么再加上被拆分出的精裝修費用，不少人的置業夢基本破滅，數十萬甚至上百萬的精裝修費用與三成首付款一起，構筑成剛需難以跨過的門檻。在供需矛盾和房價上漲預期的雙重推動下，購房者只能舉家借債應對這樣的變相漲價，即使捆綁銷售也不得不接受。

　　苦等半年終落空

　　看上天宮院地鐵站附近某項目的劉先生郁悶不已，從年初就開始等待該項目，但因開盤采用精裝修拆分，且捆綁了車位的方式出售，其首付款嚴重超出劉先生準備的45萬元。“銷售員說均價2萬/平米，我買75平米的，總價150萬，首付三成，也就是45萬，沒想到精裝修拆分了，還有車位，這兩部分的錢不能按揭的。”劉先生表示。

　　據劉先生介紹，銷售人員打電話告訴他，3期搖號前必須要繳納5000元誠意金，搖號命中的話將面臨拆分合同，即：選房除了簽訂毛坯房購房合同(可貸款)外，還必須要簽訂地下停車位50年使用權(2061年截至)+精裝修合同，預計費用22萬-28萬之間，這兩個款項必須全款支付，不接受貸款。

　　“以我想買的75平方米的房子為例，如果拆分合同，我的首付得65萬，比我預計的多了20萬，20萬對于我這樣的工薪族來說不是小數，關鍵是我買車位也沒用呀，我又沒車，想買天宮院這不就看上地鐵了嗎?”劉先生抱怨道。有劉先生遭遇的人并不是少數，很多人不得已咬咬牙再借錢補上這個缺口。

　　北京中原地產市場總監張大偉表示，以200萬總價的房源為例，如果不拆分，首付三成，60萬的首付就可以了，但如果拆分成150萬的房款和50萬的精裝修費用，那么首付就得95萬，比不拆分的首付高出了近6成。

　　供需矛盾促使購房者“愿為魚肉”

　　事實上，購房者不是不會算這筆賬，但之所以愿意接受開發商的捆綁銷售與目前市場的供需矛盾緊密相關，因剛需的可售房源非常有限，且房價上漲的預期強烈，很多人會選擇即使借錢也要買房，盡管他們對精裝修的標準等問題心存懷疑。

　　“讓我自己裝修房子我肯定花不了那么多錢，也不想花那么多錢，但開發商不賣毛坯房，不捆綁人家不賣，現在哪個價格差不多的盤都排滿了人，能買上還是趕緊買吧。”上述張女士告訴記者。

　　根據的統計數據顯示，11月預計入市的項目當中，剛需項目有所減少，而中高端項目明顯增加。11月份北京商品住宅市場預計僅有16個項目入市，其中包括西山藝境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三個別墅項目，另外還有北京華貿城、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅，以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣兩個區域標桿項目。這些項目雖然也有部分中小戶型，但絕大多數都是以三居以上的大戶型為主，例如亦莊·金茂悅主打130至160平方米的三居、四居，西山藝境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅3個別墅項目的戶型基本都是300平方米起步。另外，從定價來看，新盤價格仍在一路攀升。其中，北京華貿城項目預計售價在每平方米40000元左右，而去年開盤時均價僅每平方米25000元，上漲幅度高達60%。

　　今年以來市場嚴重供需倒掛的現象，使得項目價格出現一路上漲的局面，而房價不斷的上升加劇了購房者的恐慌，以至于但凡能排上號，很多購房者就不惜代價借錢買房。

　　現象3

　　簽合同變成體力活

　　為規避“限價”政策，開發商按照“毛坯+裝修”的“雙合同”辦法售房已成為主流。在“雙合同”大行其道之時，一個合同變成了兩個合同，手續變得更加麻煩，繁雜的合同條款讓購房者簽買房合同成為體力活。

　　近日，在一些業主論壇上，甚至出現了有關合同簽名的攻略：“簽字的話建議先簽一面，完了再翻過來簽那一面，因為這樣都不用打開，翻角就可以了”;“你可以在快簽好字的時候就把銷售叫來。幫忙檢查是否有漏簽，然后自己有什么問題也可以跟銷售談?！?

　　今年8月，王偉(化名)選中一套南六環外的房子。原本以為經過看房的多次奔波以及選房當日一整天排隊搖號的折騰之后，一切都塵埃落定，然而，合同簽訂卻讓王偉苦不堪言。王偉表示，在簽訂5本商品房預售合同之前，開發商先提前打印了170頁的草稿合同以及5份30多頁的物業、車位合同和5份20多頁的裝修合同。要求購房者認真閱讀內容并在指定位置簽字，每一頁右下角同樣需簽上全名，審核通過后，才能簽訂正式購房合同。這樣一來，算上5份正式合同和合同內部需要簽名的部分，他一共簽了近千回名字，花了兩個多小時。

　　“他們將裝修、車位與購房合同捆綁在一起銷售，可以通過建委審批，還把房屋上漲的壓力轉嫁給消費者?！蓖鮽フf，合同上的種種霸王條款，例如裝修合同上寫的都是使用某某品牌或同檔次產品，這句話等于沒規定品牌。“銷售人員表示，這是開發商的要求，目的是讓購房人看清楚每一頁的條款，避免日后糾紛。銷售說這樣萬一遇到突發狀況，開發商不用承擔責任?！?

　　更讓王偉放心不下的是，耗時兩個多小時將合同簽完并非大功告成，“之前的購房、精裝修、車位合同還只是和開發商簽的，等這些合同審核通過之后，還得簽公積金和銀行商貸合同，不過，兩個月過去了，目前還沒簽公積金和銀行商貸合同。這些合同何時簽，開發商給的答復是還得再等?！?

　　解決之道

　　亟須制定精裝修標準

　　業內人士普遍表示，如果只是因為覺得精裝能夠將售價提升上去而臨時改做精裝，這樣的產品很容易出問題。很多房子是按毛坯設計和驗收，精裝不是向政府部門報批的項目，也就不受監管，所以開發商的空間就更大，這樣的項目往往售價較高，但成本低、質量差、性價比不高。

　　陳順建議，一方面要從價格上對精裝費用進行限制，比如規定精裝修在房價中的占比，用這樣的方式來限制開發商無度地通過精裝修的手段提高房價，另一方面則是對精裝修價格與品質之間的對應制定標準，以此來保證精裝修的品質。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，精裝分離這一策略，除了讓“限價”政策執行效果打折扣外，一旦精裝修出現問題，很可能出現大量的買賣糾紛和消費者投訴，在這樣的情況下，主管部門的監管不能缺位。此外，必須注意的是，許多購房者對買房時捆綁精裝的新房合同存在的風險已經有所認知，然而購房者還是排隊買此類房源，背后反映的是市場供需矛盾的加深，真正符合剛需購房者的有效房源供給不足，因此，要想根治開發商借精裝修合同漲價，需要我們在土地供應、產品結構上下更大功夫，讓住房者在買房時有更廣泛的選擇權。

　　名詞解釋

　　精裝修

　　相對于毛坯房而言，批量精裝房分為簡裝修與精裝修兩種。根據由建設部制定的《商品住宅裝修一次到位實施導則》(以下簡稱“實施導則”)要求，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。

　　實施導則要求，開發單位為住宅裝修的責任人，承擔相應的責任，而不是由物業公司作為責任人。精裝修住宅要分為不同標準，設立樣板間由住戶來進行選擇：房屋的售價中應該包括房屋的工程成本和裝修成本兩個組成部分，并要在合同中標明。按照這一規則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中住宅和住宅三個檔次，消費者如果購買精裝修住宅，可以按照這一標準對采光、照明、室內溫度、隔音效果甚至每間屋子里有幾個電源插頭，做一個詳細比照。