對(duì)于物業(yè)管理,很多剛?cè)胱⌒^(qū)的業(yè)主對(duì)這些問題都不是很清楚,現(xiàn)在,裝修網(wǎng)小編就為大家整理了下面的資料來為大家解答關(guān)于:物業(yè)管理方面的知識(shí)!
“特約物業(yè)管理”,是業(yè)主個(gè)人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分,純粹是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利,因“特約物業(yè)管理”而發(fā)生的費(fèi)用完全由業(yè)主個(gè)人承擔(dān),獲取的收益也完全歸業(yè)主個(gè)人享有。
“物業(yè)管理費(fèi)”大于“收益”的,超出部分,完全由業(yè)主個(gè)人承擔(dān),不存在業(yè)主個(gè)人向誰交納物業(yè)管理費(fèi)的問題。
“公共物業(yè)管理”,是開發(fā)商和業(yè)主共同的權(quán)利,也是開發(fā)商和業(yè)主共同的義務(wù)。
從“共同的義務(wù)”這一方面來說,因行使對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用,開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān);從“共同的權(quán)利”這一方面來說,小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益,也應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商和業(yè)主共同享有。“收益”大于或等于“物業(yè)管理費(fèi)”的,無需開發(fā)商或業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi);“收益”小于“物業(yè)管理費(fèi)”的,負(fù)數(shù)部分,開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按各自分?jǐn)偟慕痤~交納物業(yè)管理費(fèi)。
哪些屬于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益呢?舉例來說:2%的公共維修基金的銀行存款利息,小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)增值,車庫或車位的出租收入,公共墻體或公共樓頂用于發(fā)布廣告、用于設(shè)置通訊設(shè)備等的出租收入,其他公共建筑、公共場(chǎng)地、公共設(shè)備設(shè)施的出租收入,等等。
哪些屬于物業(yè)管理費(fèi)呢?“公共物業(yè)管理”的物業(yè)管理費(fèi)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費(fèi)用,在會(huì)計(jì)學(xué)上就是管理成本,包括:人員工資、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、不可預(yù)見費(fèi)用、小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的折舊和自然損耗、應(yīng)支付給物業(yè)管理公司的報(bào)酬,等等。
在管理成本以外的,不屬于物業(yè)管理費(fèi),開發(fā)商和業(yè)主有權(quán)拒絕承擔(dān)。比如,有人認(rèn)為:如果業(yè)主大會(huì)通過了小區(qū)年度建設(shè)方案,建設(shè)所需資金應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。這一主張,脫離了公共物業(yè)管理是業(yè)主和開發(fā)商基于對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的共有而共同享有的權(quán)利和共同承擔(dān)的義務(wù)這一法律基礎(chǔ)。小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)是既有的,對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理應(yīng)于對(duì)既有公共財(cái)產(chǎn)的管理,業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于對(duì)既有公共財(cái)產(chǎn)的管理所發(fā)生的費(fèi)用。所謂“建設(shè)所需資金”,是管理小區(qū)既有公共財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用以外的費(fèi)用,超出了業(yè)主的法定義務(wù)的范圍,性質(zhì)上不屬于因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用,而是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的添加。如果業(yè)主大會(huì)通過這樣的決議,是違法的、無效的。某些小區(qū)的物業(yè)管理公司、物業(yè)管理委員會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))借政府主管部門發(fā)起的物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)評(píng)比活動(dòng),在小區(qū)內(nèi)增設(shè)花草、樹木、假山假水、亭臺(tái)樓閣、健身娛樂設(shè)施等,試圖將這部分建設(shè)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上,居律師告訴你:你有權(quán)拒絕承擔(dān)。
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