購買期房應當注意充分了解開發商的情況,包括營業執照、開發資質、以往業績、信譽實力等等;充分了解所購房產的情況,購房前應要求開發商出具五證原件:
即國有土地使用證,建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證,建設工程開工許可證,商品房預售許可證。
(1)訂金問題
購期房一般要交付訂金,對于訂金的交付法律是有明文規定的,如開發商提出“無理”要求,你可依法拒之,或在事后訴之法院,由法院認定合同無效,讓法院幫你把多付的錢要回來。《擔保法》第八十九條規定:“當事人可以約定一方向對方給付訂金作為債權的擔保。債務人履行債務后,訂金應抵行債務的,無權要求返還訂金;接受訂金的一方不履行債務的,應當雙倍返還訂金。訂金應當以書面形式約定,當事人在訂金合同中應約定交付訂金的期限。訂金合同從實際交付訂金之日起生效,訂金的數額由當事人約定,但不得超出合同標的額的。”
由此可見,,訂金條款并不具否訂立訂金條款;第二,應當在訂金條款中注明不履行合同的具體情況;第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力,如果沒有能力履行合同,就不要交付訂金,因為交付訂金合同才會生效;第四,要分清訂金和預付款的區別。預付款也是預先支付,但它的性質與訂時事先支付的是預付款,就不能適用訂金的罰則。
(2)不可抗力問題
《民法通則》第條明確規定:他人損害的,不承擔民事責任。”一旦延期交房,開發商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失,購房人在簽約時,一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視,購房合同示范文本中延期交房的免責條款有兩條:一是“人力不可抗拒的自然災害”;
二是“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”。從實際發生的商品房買賣糾紛來看,因“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”問題產生的糾紛較多。
(3)面積問題
《合同法》第條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同,受法律保護。”因此,要防止面積糾紛,關鍵是訂好合同。期房的特征是在預售合同訂立時,房屋所有權并未現實存在,有關房屋狀況只能體現在圖紙上,這樣,使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。
(4)產權證問題
根據《城市房地產管理法》的規定,下列房地產不得轉讓(包括買賣):以出讓方式取得土地使用權的,不符合房地產條件的;司法機關和行政機關依法裁定,決定查封其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;有房地產,未得到其他有人書面同意的;權有爭議的;未依法登記領取權書的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。在期房糾紛中,很多是關于房屋產權證的發放期限的,開發商解釋產權證的發放進度為何一再拖延時,一個常用借口是有關部門不給辦。其實,根據《城市房屋權理辦法》規定,登記機關是指房地產行政主管機關,登記機關在對申請人的申請進行審查后,凡權清楚、產權來源資料齊全的,登記機關應在受理登記之日起兩個月內核準登記并頒發房屋產權證。也就是說,造成房屋產權證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發商,比如開發手續不健全、欠繳出讓金等,一于這些情況,購房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購買該房產的計劃。