契稅是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。房屋契稅繳納，首套房和二套房是有區(qū)別的，房屋面積大小不同繳納的契稅也是不同的，那么二套房契稅到底要怎么算呢?

　　契稅實(shí)行3% ～5%的幅度稅率。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。

　　契稅的征稅范圍：1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓;2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;3、房屋買賣;4、房屋贈(zèng)與;5、房屋交換。

　　契稅繳納的時(shí)間：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　納稅期限：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　納稅人辦理納稅事宜后，征收機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。

　　二套房契稅怎么算

　　二套房是第二套普通自住房的簡(jiǎn)稱，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降模俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。大多數(shù)城市二套房契稅征收3%。

　　關(guān)于二套房判定

　　1.貸款買過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，再貸款買房，算二套。

　　2.貸款買過(guò)一套房，后來(lái)賣掉，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房，算二套。

　　3.全款買過(guò)一套房，賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到，再貸款買房，不算二套。

　　4.全款買過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，貸款買房算二套。

　　5.當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)查詢條件的，銀行盡職調(diào)查核實(shí)購(gòu)房人已有一套住房的，再買房算二套。

　　銀行對(duì)于二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)

　　具體而言，商業(yè)銀行對(duì)以下三種情況執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：一、認(rèn)房：借款人申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;二、認(rèn)貸：借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的;三、認(rèn)房又認(rèn)貸：貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　根據(jù)2010年新出臺(tái)的二套房標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，既認(rèn)房又認(rèn)貸，且異地人士購(gòu)房貸款還需提供1年以上擬購(gòu)房地的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則均按照二套房貸計(jì)算。各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。[pagebreak]

　　具體要求是：一、商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

　　二、應(yīng)借款人的申請(qǐng)或授權(quán)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。

　　如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。

　　三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　　(一)借款人申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

　　(二)借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的;

　　(三)貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　四、對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。

　　對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

　　各地二套房契稅征收情況

　　長(zhǎng)沙二套房契稅按照4%征收

　　個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方到144平方(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅。

　　住房認(rèn)定含三種情況：一是家庭成員次購(gòu)買住房的;二是家庭成員曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)住房但已發(fā)生轉(zhuǎn)移的，再次購(gòu)買住房的;三是家庭成員只購(gòu)買過(guò)非住宅的，現(xiàn)購(gòu)買住房。

　　南京二套房契稅一律按3%執(zhí)行

　　2010年9月29日晚，財(cái)政部、國(guó)稅總局和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，定于2010年10月1日起取消二套房契稅優(yōu)惠，及出售家庭住房一年內(nèi)又新購(gòu)房的個(gè)稅減免。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉旨在遏制炒房向二手房及房屋租賃市場(chǎng)蔓延。

　　通知指出，如所購(gòu)房屋為家庭住房，90平方米以下仍能享受契稅為1%的優(yōu)惠，90平方米以上的普通住房仍能享受契稅為1.5%的優(yōu)惠。如所購(gòu)房屋為二套房，契稅一律按3%執(zhí)行，比過(guò)去提高了1.5%。另外，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房者，不再享受個(gè)稅減免優(yōu)惠。

　　青島二套房契稅可能上調(diào)到5%

　　山東契稅稅率將由此前的3%，調(diào)整為浮動(dòng)的3%-5%。新的征收政策將從4月1日起施行。契稅稅率調(diào)整后，針對(duì)首套房的優(yōu)惠政策不會(huì)改變，但二套房和商業(yè)住房的稅率或上調(diào)，或可上調(diào)到5%。目前青島契稅征收實(shí)行浮動(dòng)稅率。其中購(gòu)房者，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，契稅按照1.5%征收;所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

　　無(wú)錫二套房契稅3%

　　家庭普通住宅，面積小于90平方米，契稅為1%;家庭普通住宅，面積大于90且小于144平方米，契稅為1.5%;家庭非普通住宅及非普通住宅、二套房等契稅為3%。

　　北京二套房契稅3%

　　個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，普通住宅稅率1.5%，非普通住宅稅率3%。二套房契稅3%。享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于按本通知標(biāo)準(zhǔn)確定的所在區(qū)域普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　武漢二套房契稅按3%執(zhí)行

　　如果是首套房，90平方米以下仍能享受1%的優(yōu)惠契稅，90平方米以上仍能享受契稅為1.5%的優(yōu)惠。但如所購(gòu)房屋為第二套住房，契稅一律按3%執(zhí)行。

　　合肥二套房契稅為4%

　　購(gòu)買144平方米以上房屋，契稅稅率為4%;購(gòu)買144平方米以下、90平方米以上普通住房，契稅減半征收，稅率為2%;購(gòu)買90平方米以下普通住房，如果是家庭住房，減按1%稅率來(lái)征收契稅。但如果不是家庭住房，契稅稅率依然為4%。

　　杭州二套房繳3%契稅

　　個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房且屬于家庭住房，按1%征契稅;買二套房，不論面積，都要繳3%契稅。

　　深圳二套房無(wú)論面積大小契稅3%

　　首套房90平米以下契稅1%，90平米以上144平米以下契稅1.5%，144平米以上3%;二套房無(wú)論面積大小，契稅均3%。

　　西安二套房契稅按3%執(zhí)行。

　　如所購(gòu)房屋為家庭住房，90平方米以下仍能享受契稅為1%的優(yōu)惠，90平方米以上的普通住房仍能享受契稅為1.5%的優(yōu)惠。如所購(gòu)房屋為二套房，契稅一律按3%執(zhí)行。