房屋不具備預售條件”據消費者權益保護法，由開發商予以賠償。這指的是開發商不據實相告，隱瞞事實的違規預售。但是從目前實際情況來看，有的商品房沒有具備預售條件，開發商已如實相告，購房人在已知的情況下，仍自愿交付訂金。這種交易行為是買賣雙方純屬發民事行為，政府也不便強制阻止。在這里要特點提醒購房人，買“內部認購”房，要有充分的風險意識。因為不具備預售條件的商品房，一定要某項手續沒有辦下來，或是在某個環節上出了問題。

　　買了這種房子會有兩種可能:一是確實如開發商所說，一步步辦妥各種手續，讓內部認購房成為合法上市的商品房，將內部認購書換簽為正式合同文本;另一種可能是，此項目在某個環節上是違規的，不能按時辦下合法銷售的手續。這種結果將給購房人帶來麻煩，引發糾紛。比如不能按期如住，或產權證辦不下來，想要退房，但訂金要不回來或只要回一部分，何時解決遙遙無期。

　　內部認購“名詞”新解大曝光

　　訂金---

　　訂者，預訂，本非一個規范的概念。《人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條規定:“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明確約定外，合同履行的“訂金”作為預付款的一部分，只能抵充房款。無論哪一方不履行，只要將其如數返還給付訂金的一方即可。

　　訂金是開發商進行“內部認購”收取的款項之一，據說也有買家主動提前給的，根據雙方的協議規定有不同預訂內容。

　　定金---

　　定者，固定，指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方繳納一定數額的錢款，是一種擔保方式，也是一種違約責任形式。買家在看中某套單位后，交納定金來確保買到該單位，是更為正式的形式，若買家沒有履行約定進行買賣交易，無權要求返還定金。

　　誠意金 意向金---

　　同樣是開發商收費的又一名目，用以彰顯買家購房的“誠意”，提前給的錢越多，證明你就越有誠意，說到底，與訂金等沒有什么兩樣。早誠意金是花在中介公司，他們在收取誠意金后才會用心為買家尋找和“暗定”買家看中的房子。“誠意金”、“意向金”少的只需幾百元，多的也就是兩三千元。可是，現在經濟發展了，誠意金的底價也都以萬元計了，個別樓盤更高呼要5萬元、10萬元，少一塊錢都“沒有誠意”。

　　VIP卡---

　　這是一種很有文化的誘惑形式，比內部認購又還要提前一步。開發商會將以前的業主或者是自己圈子內的知名人士，通過海報、邀請函等形式組織在一起，在“品鑒”的氛圍下，讓他們提前參觀，并簽下認購書。VIP認購更厲害，富人級人物、且被發現有明顯的購房欲望的都逃不掉開發商法眼，他們會被拉進堂皇的專場，顯得派頭十足。目前，這種形式相當普遍，外表上完全是參觀與鑒賞，與金錢、違規并不掛鉤。當然，小開發商可沒有這種本事。

　　誠意登記---

　　也是內部認購之前的認購形式，開發商沒有取得預售證情況下的行為之一。實質與“提前品鑒”等形式相同，可以起到蓄客造勢的作用。

　　內部認購 公開內部認購---

　　與內部認購相似的說法還有內部認籌、內部登記等。早期的內部認購是針對舊業主和本公司員工進行的，發展到現在，內部外化，所有人都可以進行內部認購，全社會的人都成了一家“內部人”。這個時候有商人就老實說了，這是“公開內部認購”了。社會主義社會人人都不落空，人人認購都有折扣，9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理費等等，天大的榮耀。

　　提前公開發售---

　　以前在項目沒有拿到預售證前，開發商想早點回款，會堂而皇之稱提前公開發售。現在很少人用此一說了。即使有，也多為噱頭，說是買家反應太熱烈，只有提前推出產品，順勢就提價了。更甚者，明明是同一棟樓，商家都硬要高調地加個生僻的名字屢屢“公開發售”。買家滿頭霧水，到底還有多少次公開發售，還有多少次優惠。

　　接下來看看買房內部認購注意事項:

　　類：虛假廣告

　　設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也耍花招，一些開發商利用樣板房欺騙消費者，樣板房質量、結構與實際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進行誤導。

　　應對：購房者要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。

　　第二類：配套設施

　　開發商在銷售項目時對今后的生活配套設施承諾得完美無缺，但購房者真正領取了住房鑰匙準備入住時，會發現許多的承諾并不到位。

　　應對：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎?二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。

　　第三類：內部認購

　　內部認購是房地產開發商不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。

　　應對：不要購買這類商品房。至于想買低價房的業主或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。

　　第四類：物業管理

　　開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害業主的正當權益。或在一段時間后偷偷更換物業管理公司，以次充好。

　　應對：購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

　　第五類：逃避債務

　　借破產逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負責任的企業常常將資產轉移到另一項目中，或隱匿財產，抽逃資金，做假賬造成破產的假象，搞假破產。

　　應對：業主可盡量選擇信譽好的開發商，要分清股東與公司的關系，同時，明察暗訪項目公司的實際財產。

　　第六類：亂收費

　　物業管理公司亂收費，通常表現在下列幾方面：

　　1、超出核準的價格收取管理費。

　　2、擅自提高收費標準，賺取收費差價。

　　應對：業主應積極參與，選出為全體業主服務的業主委員會。這樣業主委員會可以挑選信譽好的物業管理公司，或解除與信譽不好的物業管理公司之間的合同，并有權監督物業管理公司的行為。

　　購房者與地產銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，但如果雙方沒有補充條款，就應該注意合同的空白處別讓開發商做了手腳。預防購房陷阱　　??? 應對：購房者簽訂購房合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應畫上橫線。

　　第七類：房產證拖著不辦

　　有些業主買房時開發商承諾在三個月之內辦理房產證，但有時好幾年房產證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發商，對方都有一套托詞，用的多的一句話就是“正在辦理”。

　　應對：購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。

　　第八類：戶型拆分一房多賣

　　樓市的慘淡，迫使他們不得不將曾經拼接的大戶型拆分來賣，與此同時，當初的部分投機客也被套牢，急成了熱鍋上的螞蟻。

　　一些開發商在房屋買賣過程中，受利益驅使，將一套房屋同時賣給兩人，甚至多人，這種現象嚴重損害了購房者和消費者的合法權益，并嚴重影響社會信用。“一房多賣”，是我國現階段房地產交易市場存在的一個突出問題，“一房多賣”從中漁利的。