制定寫字樓物業管理為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。

????? 內容包括：從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定;從事物業管理的人員應當按照有關規定，取得職業資格證書;一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理;業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定;物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任;物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　1) 寫字樓租戶在節假日的安全措施

　　通常在節假日或大假期中，一般寫字樓容易發生物品盜竊或火災消防等事故，假期

　　前租戶應做好以下安全措施：

　　A. 鎖好門窗，包括大門及各房間門窗

　　B. 關上室內電源，如復印機、電腦、空調等用電設備。

　　C. 將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。

　　D. 盡量不放置貴重物品，鎖好保險箱將貴重或大量財物存進銀行。

　　E. 建議與公安派出所進行聯動或設置自動報警系統。

　　F. 在假期內需搬出物品，應在管理處事前辦理好放行手續，確保財物的安全。

　　(2) 租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理?由于租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機可乘，造成財物的損失，管理人員應：

　　A. 應及時報告當值主管，守候門外，另安排拍照記錄。

　　B. 盡快通知該單位負責人反回家中處理。(事前應存放業戶緊急聯絡電話記錄)

　　C. 與主管同進入室內查察情況，有否失竊及翻亂情況。

　　D. 如聯系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，并貼上告示，事后提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財物安全。

　　E. 如發覺室內物品有翻亂現象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進一步的處理及調查。

　　(3) 租戶因經濟糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理?

　　大廈人流復雜，上述情況時會發生，亦會影響其他租戶的正常辦公或經營，擾亂大廈秩序，管理公司應采取：

　　A. 防范措施，立即增派保安人員在現場維持秩序，防止事件擴大，適當控制現場人群的情緒或行為。

　　B. 防止有人造出激烈行動，破壞大廈設施，事態嚴重時，立即通知派出所協助處理。

　　C. 將現場情況拍攝或用閉路監視系統記錄。

　　D. 適當引導人群至其他非辦公的地方，勸喻人群或當事人應采取法律途徑，以解決糾紛，不要采取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。

　　(4) 大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理?

　　上述情況大廈管理處并不一定承擔責任，依據(消費者權益保護法)第十八條規定，對可能危及人身、財產安全的商品和服務，應當向消費者作出真實的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務的方法及防止危害發生的辦法。

　　A. 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標志“地面濕滑、小心摔倒”字樣

　　B. 或放置防滑地氈等設施。

　　C. 受傷業主管理公司亦應負擔醫療費用。

　　D. 如情況嚴重時，管理公司可交由保險公司進行索賠的處理。

　　(5) 客戶進入大廈轄區不肯出示證件登記，如何處理?

　　部分大廈為加強治安防范，采用出進查證登記制度，為避免予盾事故，可采取：

　　A. 對熟悉業戶、租客可進行登記其單位及出入時間。

　　B. 對不熟悉客戶，管理人員應耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。

　　C. 或通知將造訪的租戶單位，查證實況，登記后準其進入。

　　(6) 如何防止推銷人員進入大廈干擾租戶?

　　因推銷人員擅自闖入，會影響租戶辦公，可采取：

　　A. 在大堂設立“謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據。

　　B. 大堂保安人員應隨時提高警覺，有識辨推銷人員的能力，以對其進行適當的盤問，阻止其進入大廈。

　　C. 加強巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動的情況。

　　D. 在非辦公時間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進入。

　　(7) 停車場車輛被盜，責任誰負?

　　管理公司對上述情況，應承擔多少責任，目前，我國尚無明確的法規規定。車輛被盜的責任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結果亦不盡一致。

　　A. 管理公司在停車場管理規定中告示車主，不承擔任何經濟賠償，并不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責任的理由。

　　B. 車輛被盜不應由管理公司承提全部的賠償，車主所納的停車費，不是車輛保管費，又不是車輛保險費，實際上收取是車輛的場地使用費。

　　C. 以權利，義務對等的原則出發，車輛被盜，管理公司只承擔部分的賠償責任。應由法院的判決。

　　D. 建議政府立法部門對車輛被盜制定嚴格的賠償標準，而車主應購買車輛保險，如車輛被盜時，可向保險公司索賠。

　　E. 管理公司應做好停車場的車輛進出記錄。加設防盜監控系統，加強巡查工作，以保障車輛安全的停放。

　　(8) 員工違法造成業戶損失，管理公司應承擔否?

　　管理公司為業戶提供服務，保障業戶人身及財產的安全，唯有部分員工“監守自盜”造出違法行為，使業戶蒙受財產損失：

　　A. 員工違法犯罪，管理公司難辭其責，在招聘員工入職，簽訂勞動合同，公司對員工應負監管義務，要監管及教育員工，約束其行為，作為員工的雇主應多或少承擔監管失當的責任。

　　B. 管理公司對業戶的財產損失要承擔賠償的責任，是部分而非全部，要視具體的情況而定，管理公司應對員工的品德思想進行教育，加強培訓工作，加強監管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀守法。

　　(9) 樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理?

　　一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔，必須查明原因。

　　A. 漏水原因由于地面防水施工質量差，或水管質量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區分不同的責任承擔人。

　　B. 在業主收樓，并無進行裝修前，在保修期內應由發展商承擔，保修期過后由業主自負。

　　C. 由于業主收樓后進行裝修改動，由于震動，改裝，改建都可能導致原有防水層破壞，該業主要承擔所有責任。

　　D. 如屬給排水管的質量問題，能證明為發展商原有的質量問題，在保修期內由發展商負責，保修期過后由業主負責。

　　(10) 地下水道堵塞造成下層業戶受損，誰負責任?

　　物業的地下水道，為相關各業主共用，由于設計或使用不當會發生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現象或造成室內水浸或財產的損失：

　　A. 由于排水管設計不當，經技術質量監督部門監定，無論物業投入多長時間，保修期是否已過，應由發展商承擔維修及糾正設計的責任。

　　B. 如屬產品質量問題，保修期內由發展商承擔，已過保修期由業主自行維修。

　　C. 堵塞情況因上層用戶維修或使用時亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應負疏通或賠償損失的責任。

　　D. 下水道為公用部份，原因不能查證時，應由大廈各業戶共同負維修的責任，費用可共攤。(維修費用包括由受損樓層及以上的樓層業主共同承擔。

　　(11) 對大廈“中央空調”溫度適當的處理?

　　由于商場/寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應溫度等需求各有不同，而出現“眾口難調”的現象!管理公司應采取：

　　A. 合理安排中央空調系統主機的配置，因用戶不同的需求應合理配置空調主機的臺數和功率。要考慮各種需求的時間性，白天與晚上或通宵供應量不同，可分別開啟大或小功率的主機以調節空調的供應量，以節省能源。

　　B. 合理安排空調供應系統的供應分布，對不同的用戶進行分別供應，可分別計算用量和收費，以達到公平合理的管理目的。

　　C. 制定大多數人接受的供應溫度及標準，以符合節能及經濟原則，空調的供應以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區不同大廈的情況有異，要根據上述的“滿意率/成本”的原則去結合大廈的實際情況，作出適當溫度標準，并向租戶說明該標準的制定理由，可依季節，天氣預告去調節室內的空調溫度。

　　D. 寫字樓內的空調溫度，一般控制范圍：

　　1) 冬季：溫度控制在18~22℃

　　相對濕度為40%~60%

　　2) 夏季：溫度控制在22~25℃

　　相對濕度為40%~65%

　　而商場在節假日內，人流量多的時間內適當將空調溫度調低，人流量少或平日則適當地調高。

　　(12) 遇意外觸電事件的處理?

　　發現有人觸電的處理方法

　　A. 應馬上關閉電源，在未關電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。

　　B. 利用絕緣物將電線或人拉開。

　　C. 立即進行人工急救，并電告醫院派員進行搶救。