日前，石家莊市政府發布了一份文件《石家莊市人民政府關于進一步規范土地市場秩序的意見》，編號“石政發〔2016〕21號”，也稱為“二十一號文件”。這篇文件篇幅不長，但政策規定個個重磅，其中關于城中村改造的政策提到石家莊城中村改造回遷補償不超300平，我們是否可以理解我石家莊城中村"拆二代"身價要“縮水",城中村改造或已不會再產生”大壕“。

　　叫停城中村改造? 別逗了! 石家莊182個舊城改造全披露 補償政策大變

　　1、中心城區土地一級開發由政府主導。

　　房地產企業被剔除出一級開發階段;但請注意，這條政策規定的限定于是“中心城區”，也就是市內四區。

　　2、市政府…下達城中村改造和國有土地上房屋征收計劃。未下達改造、征收計劃的，不得開發建設。

　　換言之，沒有市政府下達的城中村改造和國有土地上房屋征收計劃，不能進行開發建設。這份“計劃”，就成了城中村改造項目能否成行的“關鍵”。目前石家莊的很多城中村改造項目，還停留在入戶調查和摸底階段，距離拿到這把“尚方寶劍”還有很長的距離。

　　03鼓勵居民選擇貨幣化安置方式。

　　拆遷居民在獲得貨幣補償后，將其安置產生的購房需求推向市場。一方面，減輕回遷成本;另一方面，為石家莊房地產市場補充購房需求。

　　04城中村改造每戶總回遷建筑面積原則不超過300平方米。

　　要命的一項政策規定。以往城中村改造家庭分得6、7套回遷房產的情況很難再出現。如果按照300平方米計算，就算每套回遷房產只有100平方米，一個拆遷家庭也只能獲得3套。

　　05中心城區城中村改造和國有土地上房屋征收項目征收與補償安置資金由轄區政府負責籌集。

　　一句話，拆遷改造涉及成本，轄區政府“一肩挑”。

　　06、2014年底之前列入國有土地上房屋征收計劃的項目，經市國有土地上房屋征收工作領導小組辦公室審核，分類確定處理意見，報市政府批準后執行。

　　時間限定在“2014年底前”，劃定了明確的紅線。據了解，這條“紅線”能夠將不少多數舊城改造項目納入進去。其中，一些遲遲未動、調查摸底也“慢吞吞”的舊城改造項目，也因為“動手”早能夠獲得綠燈。

　　07、對已列入城中村改造計劃，經市政府批準，按城中村改造歷史遺留問題處理的項目，繼續執行“一村一案”拆遷安置政策。

　　此前風傳被叫停的城中村改造項目，這一次獲得“網開一面”的機會，“一村一案”，也給了城中村改造項目在拆遷安置上的操作空間。

　　以下為公告全文：

　　石家莊市人民政府關于進一步規范土地市場秩序的意見

　　石政發〔2016〕21號

　　各縣(市)、區人民政府，高新區、正定新區、循環化工園區和綜合保稅區管委會，市政府有關部門：

　　為進一步規范我市土地市場秩序，實現土地一級開發、二級開發徹底分離，做到凈地收儲，凈地供應，從源頭上杜絕違法建設，促進房地產市場平穩健康發展，依據和省有關規定，制定本意見。

　　一、堅持政府主導

　　(一)加強計劃管理。中心城區土地一級開發實行政府主導。市政府根據相關法律法規，結合城市發展需要，下達城中村改造和國有土地上房屋征收計劃。未下達改造、征收計劃的，不得開發建設。

　　(二)明確責任主體。轄區政府是城中村改造和國有土地上房屋征收的主體，負責按照土地開發一、二級市場分離的模式，組織實施房屋征收和安置補償工作，鼓勵居民選擇貨幣化安置方式。積極推進采取政府購買服務的方式進行安置房和基礎設施建設。城中村改造每戶總回遷建筑面積原則不超過300平方米，安置補償實施方案經轄區政府批準后，由市房屋征收部門審核，報市城中村改造辦公室備案。

　　二、規范土地供應程序

　　(一)涉及企事業單位補償安置項目，按照土地收儲相關政策和程序，完成補償安置形成凈地后，納入土地儲備庫。市國土資源部門依據土地供應計劃，向市城鄉規劃部門申請規劃條件后，依法依規供應國有土地使用權。

　　(二)國有土地上房屋征收項目完成補償安置并清場驗收后，由轄區政府房屋征收部門向市城鄉規劃部門申請項目規劃條件，移交市國土資源部門，依法依規供應國有土地使用權。對確有改造必要的“零星”國有地塊，地上房屋可由政府進行收購，收購標準可參照國有土地房屋征收補償標準。

　　(三)城中村改造項目完成補償安置并清場驗收后，市國土資源部門依據土地供應計劃，向市城鄉規劃部門申請項目規劃條件后，依法依規供應國有土地使用權。

　　城中村改造項目涉及集體土地或農用地的，應依法依規辦理土地征收或轉用手續;涉及零星國有地塊的，地上房屋由政府收購后，納入城中村改造項目統一供地。

　　(四)城中村改造和國有土地上房屋征收項目用于回遷的安置用地，可以劃撥方式供地;與商品房開發用地一并以公開出讓方式供地的，土地評估時應考慮回遷安置對地價的影響。

　　(五)以轄區政府為主體實施征收安置補償的項目，形成凈地后，在土地依法供應前由轄區政府負責管理，嚴禁未批先建。

　　三、完善融資機制

　　(一)融資主體。中心城區城中村改造和國有土地上房屋征收項目征收與補償安置資金由轄區政府負責籌集。轄區政府應設立融資平臺，采取多渠道融資方式籌集資金，也可聯合市地產集團、住建集團、城投集團等市屬國有平臺公司，共同開發，利益共享。

　　(二)資金來源及管理。充分利用上級財政補助專項資金、本級政府注入資金、實施主體自籌資金(含市屬國有平臺公司資金)、開發銀行等金融機構專項貸款、房屋征收成本返還、土地出讓分享收入以及其他可用資金。資金實行專戶管理、專賬核算。

　　(三)成本核定。國有土地上房屋征收成本采取總額包干辦法。包干費包括直接成本、征收工作經費、征收不可預見費三部分。

　　一是直接成本。由轄區房屋征收部門按規定選擇并委托專業中介機構對被征收房屋進行評估，依據評估結果并按照現行政策和征收補償方案測算直接成本，報市房屋征收部門審核，市房屋征收部門就直接成本是否符合現行政策及征收補償方案出具審核意見。轄區房屋征收部門根據審核意見對直接成本進行修正，結果報市房屋征收部門、市財政部門備案。產權調換項目的直接成本還包括應支付的全部臨時安置費。

　　二是征收工作經費。征收工作經費按直接成本的一定比例核定(1億元以下的，按2.8%計算;1億元(含1億元)至10億元之間的，按2.5%計算;10億元(含10億元)以上的，按2%計算)。房屋征收工作經費的使用應遵循精簡、合理、專款專用原則，具體范圍包括預評估、論證、聽證、鑒定、公告、公證、評估、拆除清運、房屋征收委托勞務費、危房檢測費、聘請臨時人員的工資、辦公費、交通費、工作補貼、信訪問題處置費等與房屋征收工作有關的經費(明令禁止的除外)。

　　三是征收工作不可預見費。征收不可預見費總額不超過直接成本的20%。不可預見費用于支付測算直接成本中未包含的支付給被征收人的費用，節余部分可以彌補征收工作經費的缺口。上述三項費用合計作為總額包干金額，計入相應地塊征收成本。

　　(四)成本兌現。征收工作結束30日內，決算報告報送市財政部門。土地出讓后，市財政部門按包干總額撥付資金，由轄區政府統籌使用，超支不補，結余留用。

　　涉及征收集體土地的，征收補償實行總額包干辦法，由轄區政府核定。其中，區片價按現行標準核定;青苗和地上建筑物附著物補償費、征收工作經費按《石家莊市征收市區集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準》(石政辦函〔2016〕6號)規定執行;征收工作不可預見費按區片價、青苗和地上建筑物附著物補償費之和的20%核定。以上四項費用為總額包干費用，并參照國有土地上房屋征收成本進行管理。轄區政府嚴格按照標準進行評估并編制征收成本決算，由市土地征收部門備案后，作為土地成本核算的依據。

　　(五)土地收益分配。長安區、橋西區、新華區、裕華區人民政府作為征收主體，籌資征收的國有土地和集體土地出讓后，土地出讓收入扣除應付成本、足額計提政府規定的專項資金后，市、區按5∶5比例進行分享。對虧損的項目按以上比例分擔。

　　四、歷史遺留問題處理

　　2014年底之前列入國有土地上房屋征收計劃的項目，經市國有土地上房屋征收工作領導小組辦公室審核，分類確定處理意見，報市政府批準后執行。

　　對已列入城中村改造計劃，經市政府批準，按城中村改造歷史遺留問題處理的項目，繼續執行“一村一案”拆遷安置政策;回遷安置面積免收城市基礎設施配套費、新型墻體材料專項基金，在辦理產權證時等價值部分免繳相關稅費;出讓土地收益扣除土地成本和規定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業及市政基礎設施建設，剩余10%用于轄區政府組織城中村改造工作。

　　本意見自印發之日起執行，原有文件有關規定與本意見不一致的，按本意見執行。本意見適用于長安區、橋西區、新華區、裕華區，有效期五年。高新區、礦區、正定新區、循環化工園區、綜合保稅區、藁城區、欒城區、鹿泉區參照執行，其他縣(市)參照本意見精神制定本地實施意見。

　　石家莊市人民政府

　　2016年6月8日