購房時(shí)如何處理面積誤差!
2014-06-04 16:23
來源： 裝修保障網(wǎng)
作者：自在天裝飾公司
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一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。那么如何計(jì)算建筑面積呢，購房時(shí)如何處理面積誤差呢?
一、如何計(jì)算建筑面積
在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：
1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。
2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
3、地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。
4、用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。
5、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。
7、住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
8、獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
9、突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
10、兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
二、怎么認(rèn)定面積誤差
我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實(shí)際上表現(xiàn)形式各有不同，房屋面積不但有“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時(shí)房屋建筑面積與商品房預(yù)售、銷售合同中約定的建筑面積不符，比如前邊案例所提到的這位買受人的遭遇;有些是套內(nèi)使用面積與約定的不符，也就是我們所說的使用率問題。
在房屋預(yù)售活動(dòng)中，開發(fā)商聲稱自己房屋的使用率為75%，結(jié)果只有70%，這就產(chǎn)生了誤差，就會在買賣雙方之間產(chǎn)生糾紛;有些則是因?yàn)楣珨偯娣e 的問題，可能購房者得到的建筑面積與預(yù)售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應(yīng)地其套內(nèi)建筑面積必然減少。還有一種可能，就是公攤面積數(shù) 不變，但某些不應(yīng)該被公攤的建筑也被作為公攤面積，消費(fèi)者也會受到損害。
實(shí)際上，在建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)劃(試行)》中明確規(guī)定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。而套內(nèi)建筑面積又是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和。而其中任何一個(gè)面積組成部分出現(xiàn)誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失。
三、購房時(shí)如何處理面積誤差
通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是 雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的值，通常是3%。
面積誤差比值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如 果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購房者退房。
還有一個(gè)問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。
在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情 況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如 說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗 力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在小的范圍內(nèi)，不要 擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。
購房的時(shí)候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用 面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。如果購房者不了解如何計(jì)算面積，以及如何在合同中約定相關(guān)事項(xiàng)，請專業(yè)律師協(xié)助簽訂購房合同，降低發(fā)生糾紛的幾率
四、公攤面積是不是越小越好
公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。隨著現(xiàn)代多層和高層住宅的發(fā)展，過去單門獨(dú)院、一幢建筑物 一個(gè)單一的產(chǎn)權(quán)主體的格局被打破，一套商品房的產(chǎn)權(quán)人既擁有對套內(nèi)建筑面積的專有權(quán)，也擁有對公用建筑面積的持份權(quán)。根據(jù)建設(shè)部和北京市的相關(guān)規(guī)定，公用 建筑面積由兩部分組成：
一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、 消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的 專用設(shè)備用房。
二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。顯然，如果走廊、過道、樓梯間等面積過小，盡管計(jì)價(jià)面積小了，但也會給業(yè)主的上下出行帶來不便。
由此可見，公用建筑面積的大小不僅影響到商品房的價(jià)格，而且關(guān)系到業(yè)主居住的舒適度。所以說，公攤面積并非越小越好。
五、房屋面積誤差糾紛怎么解決
人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規(guī)定：
出賣人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比值在3%(含3%)以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，即：
(一)面積誤差比值在3%(含3%)以內(nèi)，購房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算支付房款，購房者不得以此為由解除合同;
(二)面積誤差比值超過3%，則購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。如果購房者愿意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款由購房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的所有權(quán)歸購房者，并且對超出部分可不支付房款。 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，購房者可要求開發(fā)商返還面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還超出3%部分的房款。
買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實(shí)測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方請專業(yè)律師在房屋買賣合同中約定相關(guān)事宜。
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