原標(biāo)題：開發(fā)商提房?jī)r(jià)抵消貼息支出 公積金轉(zhuǎn)商貸源頭揭秘

近一段時(shí)間以來(lái)，杭州、徐州、青島、北京、廣州等多城市住房公積金貸款出現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，公積金余額告急。不少地方開始采取公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的方式來(lái)解燃眉之急。繼北京國(guó)管公積金中心后，杭州公積金管理中心將于9月份正式開展這一業(yè)務(wù)。

“不辦商業(yè)貼息貸款的話，排隊(duì)等候公積金放款至少要等到明年。”杭州公積金管理中心相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

不過(guò)一些購(gòu)房者反映，若辦理公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款，中間的息差名義上是由公積金管理中心埋單，但公積金采取封閉運(yùn)行的方式，繳存與提取和貸款是對(duì)應(yīng)的，哪來(lái)的多余的錢呢？針對(duì)這一問(wèn)題，中國(guó)證券報(bào)記者通過(guò)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，羊毛出在羊身上，這部分差額公積金管理中心、銀行和開發(fā)商都不愿意出，還是購(gòu)房者埋單，表現(xiàn)形式就是開發(fā)商提高房?jī)r(jià)。

輪候放款或需等待半年

“我申請(qǐng)資料都交上去三個(gè)多月了，為什么還沒(méi)批下來(lái)，會(huì)不會(huì)不批了？”北京的張女士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者抱怨道。四月初，她在北京昌平區(qū)北六環(huán)附近買了一套兩居室，屬于首套房，從國(guó)管公積金中心貸了80萬(wàn)元，但遲遲沒(méi)有放款。“我每周都看國(guó)管公積金網(wǎng)站上審批進(jìn)度，但一直是審批中，打電話問(wèn)，只告訴我說(shuō)辦理人數(shù)多，需耐心等待。”如今她顯得非常焦慮。

中國(guó)證券報(bào)記者為此致電國(guó)管公積金中心，相關(guān)人士表示，目前公積金個(gè)人貸款規(guī)模已達(dá)到金融監(jiān)管部門關(guān)于存貸比規(guī)定的上限，原則上暫停審批新的貸款需求，建議記者選擇公轉(zhuǎn)商貼息貸款。若選擇公積金貸款輪候的話，需要3-6個(gè)月的時(shí)間甚至更長(zhǎng)。

杭州公積金管理中心也發(fā)布公告，將于9月推出公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)，以解決公積金貸款輪候太久的問(wèn)題。該中心工作人員告訴記者，若輪候公積金貸款，購(gòu)房者至少需等半年，并且也不再受理新申請(qǐng)客戶。

而且由于公積金余額緊張，不少樓盤已不接受公積金貸款。記者了解到，杭州金隅觀瀾時(shí)代、龍湖滟瀾山、宋都晨光國(guó)際等多數(shù)樓盤已經(jīng)暫停公積金貸款買房。“我們回款壓力大，不能跟公積金耗著。”一位售樓銷售人員表示。

還有部分樓盤即使接受公積金貸款，但和不采取公積金貸款的購(gòu)房者區(qū)別對(duì)待，甚至直接取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠，試圖阻止購(gòu)房者采取公積金貸款。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”銷售旺季的到來(lái)，公積金貸款還將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，或?qū)⒂懈嗟某鞘型瞥龉e金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款貼息政策，來(lái)緩解公積金余額吃緊的現(xiàn)狀。

貼息“源頭”來(lái)自房?jī)r(jià)提升

所謂貼息，是指公積金貸款轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款時(shí)，購(gòu)房者申請(qǐng)公積金貸款時(shí)先與銀行簽訂商業(yè)貸款合同，因商業(yè)貸款利率要比公積金利率高，公積金中心對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)貼利息差額。

目前5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.5%，5年期以上商業(yè)貸款利率為6.55%。從官方表述來(lái)看，中間相差的2.05個(gè)百分點(diǎn)由公積金管理中心每月打到個(gè)人賬戶。

但是公積金管理運(yùn)營(yíng)是封閉式的，繳存與提取和貸款是對(duì)應(yīng)的，公積金管理中心從哪里去籌來(lái)這部分貼息所需的資金。而商業(yè)銀行更不可能做“雷鋒”，幫貸款者出這部分資金。那貼息的資金到底由誰(shuí)來(lái)出？

一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“公積金管理中心、銀行和開發(fā)商都不愿出這部分錢，羊毛出在羊身上，還是購(gòu)房者埋單。只不過(guò)它們?nèi)皆O(shè)了一個(gè)局：個(gè)人可以從商業(yè)銀行辦貼息貸款，貼息由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)，但開發(fā)商不可能自己倒貼，于是以提高房?jī)r(jià)的方式抵消貼息的支出。”

如此一來(lái)，購(gòu)房者不得不以更高的價(jià)格從開發(fā)商手里購(gòu)房，從而增加了整體的購(gòu)房成本。“這個(gè)價(jià)格調(diào)整，是開發(fā)商根據(jù)貼息成本核算好的，購(gòu)房者根本無(wú)法知曉。”上述人士繼續(xù)向記者揭露這項(xiàng)業(yè)務(wù)的騙局。

一般而言，某個(gè)樓盤在蓄客階段會(huì)對(duì)前來(lái)看房的人詢問(wèn)貸款方式，如果是貼息貸的話，售樓人員會(huì)做上記號(hào)。等到開盤選房的時(shí)候，售樓人員會(huì)把選到房的人的信息和之前蓄客階段的登記信息比對(duì)，終確定選擇貼息貸的人員數(shù)量。

之后這份名單會(huì)上交到開發(fā)商的營(yíng)銷中心，營(yíng)銷中心的負(fù)責(zé)人再根據(jù)貸款人數(shù)、貸款數(shù)量和利息成本等指標(biāo)核算出這個(gè)樓盤額外支出的費(fèi)用。然后再以提高銷售價(jià)格的方式把這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房者的身上。“打個(gè)比方，這個(gè)樓盤銷售均價(jià)是1.5萬(wàn)，但由于有部分購(gòu)房者貸款方式是貼息貸，開發(fā)商就可能調(diào)到1.6萬(wàn)。那買了這個(gè)樓盤的房子的每個(gè)人，都要以1.6萬(wàn)的價(jià)格付款。這樣一來(lái)，所有人的購(gòu)房成本都增加了。”

正是由于借此能提高銷售價(jià)格，開發(fā)商非常樂(lè)意接受這種貼息貸的方式。公積金管理中心也因此緩解余額不足的燃眉之急，并且能降低申請(qǐng)人輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)引發(fā)的輿論壓力，自然十分鼓勵(lì)申請(qǐng)人采取這種方式。商業(yè)銀行能多放貸款，賺取利息，也愿意順?biāo)浦邸６鴮?duì)購(gòu)房者而言，表面上是大大縮短了放款時(shí)間。三方都“皆大歡喜”，唯有購(gòu)房者還被蒙在鼓里。

細(xì)節(jié)不明致購(gòu)房者忐忑

盡管被這個(gè)“騙局”蒙在鼓里，一些購(gòu)房者依然會(huì)去公積金管理中心咨詢貼息貸的相關(guān)事宜。8月14日、15日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了北京國(guó)管公積金中心和中國(guó)郵儲(chǔ)銀行廣安門支行，了解辦理情況。

“我想申請(qǐng)20年的貸款期限，轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款后能給我貼息20年嗎？”一位購(gòu)房者詢問(wèn)國(guó)管公積金中心的工作人員。但工作人員回答道：“目前我們只負(fù)責(zé)辦理貼息貸業(yè)務(wù)，具體貼息多少年上面沒(méi)有文件下來(lái)，我們不清楚。”

“這沒(méi)個(gè)準(zhǔn)話，萬(wàn)一哪天政策變了不給我貼息了怎么辦？他們雖說(shuō)等余額不那么緊張了就會(huì)轉(zhuǎn)回公積金貸款，但也不知道什么時(shí)候會(huì)轉(zhuǎn)。”這位購(gòu)房者向記者訴苦。

亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，具體貼息多少年需要購(gòu)房者跟銀行和開發(fā)商協(xié)商，三方肯定要簽署一份協(xié)議，來(lái)約定相關(guān)事宜。貼息是開發(fā)商出的，它不可能給購(gòu)房者出20年的，一般是3-5年，多不會(huì)超過(guò)10年。

但是這面臨一個(gè)問(wèn)題：若開發(fā)商只同意簽5年，那5年之后購(gòu)房者是按公積金貸款繳利息還是繼續(xù)按商業(yè)貸款？謝逸楓表示，這需要看購(gòu)房者在第5年的時(shí)候是否轉(zhuǎn)回公積金貸款，若轉(zhuǎn)回就按公積金貸款利息繳，反之按商業(yè)貸款利息繳。“購(gòu)房者要時(shí)刻注意公積金政策變化，不要等到期間到了之后沒(méi)轉(zhuǎn)，就吃大虧了。”他提醒說(shuō)。

此外，記者在貼息貸指定銀行郵儲(chǔ)銀行看到，有購(gòu)房者問(wèn)：“若選擇了貼息貸的話，每月還款是從工資里扣繳還是從繳存的公積金里扣除？”據(jù)了解，正常的公積金貸款，購(gòu)房者每月繳存的公積金是可以沖抵每月房貸的。但銀行工作人員說(shuō)需問(wèn)公積金管理中心，但公積金管理中心也沒(méi)有具體的細(xì)則來(lái)解釋。（記者 姚軒杰）