郎咸平經(jīng)典語錄

　　1、“房子通常情況下30年左右就會(huì)遇上拆遷或者舊房改造。也就是說你花了買房的錢，卻只能得到租房的實(shí)際效果。”

　　2、“中國99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個(gè)數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽。”

　　3、“為什么我說99%這個(gè)數(shù)，是因?yàn)楦鶕?jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房，甚至3000，4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會(huì)很慘。”

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者 郎咸平

　　中國人正在上的“四個(gè)大當(dāng)”

　　大當(dāng)：房產(chǎn)

　　買房意味著什么?意味著你擁有了一個(gè)屬于自己的房子。是的，你是這樣認(rèn)為，但是在中國你無法擁有這個(gè)房子，只是租給你而已。因?yàn)榉孔邮悄愕模夭皇悄愕模皇前淹恋厥褂脵?quán)70年(從現(xiàn)在退70年那是抗日戰(zhàn)爭時(shí)期，誰見過那時(shí)候的房子?)。房子通常情況下30年左右就會(huì)遇上拆遷或者舊房改造。也就是說你花了買房的錢，卻只能得到租房的實(shí)際效果。當(dāng)然這還不是壞的。壞的是，當(dāng)幾十年后你發(fā)覺上了當(dāng)!有一群流氓沖進(jìn)你用一輩子積蓄買下的房子，畫上一個(gè)大大的"拆"字!然后把你的家當(dāng)全部當(dāng)垃圾一樣扔出門外，不顧你的苦苦哀求，甚至還在報(bào)紙上給你按一個(gè)釘子戶的臭名，人大眾辱罵的時(shí)候你就會(huì)知道什么叫做絕望!

　　郎咸平爆料樓市黑幕 中國高房價(jià)是一個(gè)驚天騙局

　　就好像60年代，人們必須購買三大件：手表、縫紉機(jī)、自行車才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代人們必須購買新四大件：電視、電冰箱、洗衣機(jī)、電話才算是出人頭地才可娶妻生子一樣。記得當(dāng)年裝電話可是要幾千塊錢一部啊(人均收入不到200元的小城)，而北京上海更有上萬一部的時(shí)候，還得排隊(duì)買號(hào)搭人情，和的買房又何其相似?

　　第二大當(dāng)：就業(yè)

　　當(dāng)有人終于開始感嘆：當(dāng)年當(dāng)知青的時(shí)候，當(dāng)有人下崗之后感到?jīng)]有生路，只能靜坐抗議卻無人理會(huì)，只能淪落街頭還別人編首歌嘲笑著人生豪邁，重頭再來的時(shí)候，你曾想過，他們也曾經(jīng)和的白領(lǐng)一樣風(fēng)光!他們的收入和地位也曾經(jīng)讓周圍的人艷羨不已?你可曾想過20年后的，你也會(huì)和他們一樣淪落街頭，眾叛親離?!

　　有人說嘿!你不知道有失業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、XX保險(xiǎn)么?呵呵，我在北京漂泊N年，交了無數(shù)保險(xiǎn)大概有好幾萬吧，但失業(yè)的時(shí)候跑斷腿也沒人給我啥保險(xiǎn)，反而很多保險(xiǎn)都被凍結(jié)了說我交得斷斷續(xù)續(xù)的，我簡直氣得。。。。。。然而即使是這樣，家長們還是瘋了一樣的把孩子往各種企事業(yè)國有單位里送，我身邊就經(jīng)常有這樣的例子。我老家一個(gè)遠(yuǎn)房親戚，找關(guān)系托朋友，花了七萬塊錢通過公開招聘把兒子送進(jìn)了交警隊(duì)，干上合同制的police，一個(gè)月拿800塊人民幣，結(jié)果第三年被競爭上崗給刷了下來。一家人哭哭啼啼的，我說刷了好，你上那班一輩子掙不回那七萬，趕緊先洗洗睡，改明再湊點(diǎn)錢做小生意去吧!沒準(zhǔn)還能賺點(diǎn)。

　　我就想不明白，中國人咋就這么傻?還有那年紀(jì)輕輕的小白領(lǐng)們，找工作把薪水要高點(diǎn)，別要醫(yī)療保險(xiǎn)和啥保險(xiǎn)，然后自己把錢存起來保險(xiǎn)，將來用得著。

　　第三大當(dāng)：教育

　　一張文憑值多少錢?印刷成本兩塊錢頂了天了。一個(gè)老師工資多少?嘿，兩個(gè)學(xué)生的學(xué)費(fèi)足夠一學(xué)期了!一個(gè)班的書本印刷多少錢?兩個(gè)學(xué)生的足夠了!嘿!中國教育你憑啥收那么多錢!?

　　嘿!老百姓們!我們?yōu)樯兑袭?dāng)?因?yàn)閺男【透嬖V我們考上秀才光榮。哦對(duì)不起，我說錯(cuò)了，是考上大學(xué)才光榮。但老百姓從來不去想一想為什么光榮。。。。。。大學(xué)秀才又怎樣還不是廢物?

　　你知道你的孩子是什么人在教么?在中國一般是無法適應(yīng)社會(huì)的人才會(huì)淪為一個(gè)教師，舉個(gè)例子。前段時(shí)間我因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的關(guān)系，找了幾個(gè)大學(xué)的碩士生做程序。結(jié)果有幾個(gè)人笨得很，非得你守著才干活，而且給個(gè)文件明顯有一個(gè)錯(cuò)別字，也不給改，等你發(fā)現(xiàn)了還給你較真，這不是他的錯(cuò)，是你給的就是錯(cuò)的。我還是很心平氣和的給他們講道理：你們必須學(xué)會(huì)為別人思考，思考別人想要什么結(jié)果再去做事情，否則無法在社會(huì)上生存。結(jié)果那幾個(gè)人說：我們才不要去社會(huì)上，我們考試成績好的很，學(xué)校要我們留校做老師。再說了本來我們就沒有什么錯(cuò)，你怎么安排我們怎么做，你不安排我們就不做。這是我們的尊嚴(yán)和原則。我說：如果你們?nèi)ナ亻T，老板沒有安排你下班的時(shí)候鎖好倉庫你就不鎖了嗎?你心寒嗎?以后你的孩子就是在這樣的人的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)和成長，你放心嗎?難怪現(xiàn)在讀大學(xué)的同居、逃課、打架、自殺。。。。。。

　　第四大當(dāng)：買車

　　中國人瘋了嗎?買車?為什么要買車???當(dāng)然你有了錢花不光了，你愛怎么買就怎么買買車買房，反正油價(jià)怎么漲你也花不完錢，房子要拆遷你也不心疼。但是大多數(shù)老百姓呢?

　　說別買車別買車，可就有無數(shù)的人瘋了一樣的去貸款買。買吧，買完了加息不是?油價(jià)漲瘋了不是?停車又貴了不是?后悔了不是?新車一上路就掉價(jià)了，賣也賣不掉了不是??

　　告訴你，油價(jià)還得漲。一定要漲到和美元一樣的油價(jià)。嘿嘿!你老拿老美的1/10的收入，養(yǎng)和人家一個(gè)價(jià)的汽油。我看你還得瑟不??

　　說一句，每個(gè)人都不傻，都是從小被愚民教育給弄傻了。傻點(diǎn)不要緊，但性命攸關(guān)的事兒你還是要緊著點(diǎn)，多盤算盤算經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系!別到頭來，房產(chǎn)一跌，油價(jià)一漲，交了半輩子錢拿了畢業(yè)證書還是啥啥不會(huì)干，交了幾十年苛捐雜稅還啥啥福利沒有。你虧的可不僅僅是差價(jià)幾十萬。

　　當(dāng)然有的人會(huì)說：你連個(gè)房子都不買，指定結(jié)不了婚。我心想：我是沒有，你以為你有啊?有人說租房子不劃算，租完了還是別人的。嘿嘿，你以為買房子還是幾十年貸款，還清了就是你的了啊。。。。。。

　　"中國99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個(gè)數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽。" 就如我預(yù)言中國國營企業(yè)職工必然失業(yè)一樣，在當(dāng)時(shí)來說沒人信。但確實(shí)會(huì)發(fā)生。因?yàn)樵谥袊@樣一個(gè)發(fā)展中，其必然不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔(dān)的。無論是上山下鄉(xiāng)時(shí)迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國企紛紛倒閉時(shí)大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話，那么我想他們也許會(huì)為自己留一點(diǎn)后路。但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會(huì)突變，所以才導(dǎo)致了他們的人生悲劇。

　　有人說政府不會(huì)坐視不理白領(lǐng)破產(chǎn)，其實(shí)政府當(dāng)然不愿意。可有的事情……怎么說呢。想想當(dāng)年的下崗職工吧。引起了那么大的社會(huì)震動(dòng)。又能怎樣呢?的白領(lǐng)明天破產(chǎn)的時(shí)候也那樣而已。

　　而改革開放20多年來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛。但舊的體制并沒有完全更改。各種重要行業(yè)依然施行的是政府壟斷機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)。如：銀行，金融，冶金，能源，信息，運(yùn)輸，醫(yī)療，教育，土地。在改革開放初期我國不可能對(duì)這些東西進(jìn)行全方面的改革開放。但到了，壟斷經(jīng)營所帶來的矛盾日益突出。

　　首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。由于我國的法制不健全，尤其是金融以及改革領(lǐng)域里出現(xiàn)了各種失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)的增加以及外來人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的"白領(lǐng)"收入表面上也在提升，以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。 為了深入地了解為什么99%的白領(lǐng)家庭會(huì)破產(chǎn)，我們就必須先了解房價(jià)為什么會(huì)這么高?高在哪里?資金是如何運(yùn)轉(zhuǎn)的?(這里的白領(lǐng)指買房或者準(zhǔn)備買房族)以及發(fā)展趨勢帶來的相關(guān)效應(yīng)。本文會(huì)分三個(gè)階段向你闡述。

　　1：導(dǎo)致房價(jià)爆漲的個(gè)因素：銀行競爭下的貸款開放。

　　其實(shí)房價(jià)的爆漲的因素主要是因?yàn)榘傩赵谔嬲赶碌腻e(cuò)誤買單。比如以前一個(gè)開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個(gè)房子。如果還不起那他就倒霉了，因?yàn)樗械你y行都是一個(gè)體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機(jī)會(huì)。但是中國在銀行改革的基礎(chǔ)上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農(nóng)行，建設(shè)銀行等等全部獨(dú)立運(yùn)營。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是的。我們不難想象。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500萬來開發(fā)房子，然后把售價(jià)提升，再把這個(gè)開發(fā)中的房子按他的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款2000萬，然后再用這2000萬中的1000萬開發(fā)一套售價(jià)更高的房子來找建設(shè)銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個(gè)滾雪球的瘋狂貸款模式。

　　房子賣不賣得出去不重要，關(guān)鍵是房價(jià)要高，不得降價(jià)。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有"合法的"高零售價(jià)的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

　　那么這樣造成的結(jié)果就是，房子價(jià)格只攀不跌!因?yàn)椴荒艿?一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是政府的銀行，政府的錢!所以為了堵住這個(gè)資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

　　比如土地資源嚴(yán)重緊張，再不買房將來就只能住在郊區(qū)呀之類的。導(dǎo)致人們不得不去買房。其實(shí)住不了市中心這種情況根本不可能發(fā)生，城市居民是一個(gè)新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會(huì)出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價(jià)還沒有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個(gè)錯(cuò)誤。

　　2：導(dǎo)致房價(jià)爆漲的第二個(gè)錯(cuò)誤：中國特色的按揭。

　　按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。但這個(gè)制度一旦運(yùn)用到中國就有問題了。因?yàn)閺拇蟮捏w制上來說，所有銀行都是的，而不是私人的。所以貸款這個(gè)關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去，人們就能貸到款。

　　為了早日緩解個(gè)錯(cuò)誤所帶來的資金黑洞。政府開始實(shí)行個(gè)人按揭制度來售房。還經(jīng)常舉什么美國老太太和中國老太太的例子來誘惑人們?nèi)グ唇摇４_實(shí)有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點(diǎn)"路子"的人。他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個(gè)房子抬高價(jià)格到180萬出售。這個(gè)時(shí)候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦?銀行愛收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。

　　所以轉(zhuǎn)了一圈，抬高了幾倍價(jià)格的房子又回到了政府、回到銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被"炒房團(tuán)"買走了。他們炒的不是賭房子會(huì)升值，而是拿了房子去收拾銀行。

　　銀行拿到這個(gè)房子怎么辦?更不敢降價(jià)了。只好再加點(diǎn)價(jià)接著賣。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買到真正合理價(jià)格的房子!即使你直接從開發(fā)商手里買來的房子都說不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開發(fā)商手里的了。說句不好聽的，現(xiàn)在8000/平的房子里，只有2500才是房價(jià)，有5500都是決策錯(cuò)誤帶來的資金黑洞!也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。

　　3：第三個(gè)問題：白領(lǐng)家庭何時(shí)破產(chǎn)?

　　我們研究了房子價(jià)格為什么會(huì)漲，再來研究一下中國城市所謂的白領(lǐng)家庭破產(chǎn)的必然性。

　　首先國外白領(lǐng)收入確實(shí)是高，但是高得有價(jià)值;而中國所謂的白領(lǐng)則普遍素質(zhì)較差。中國企業(yè)內(nèi)耗嚴(yán)重。人人相輕，人人頑固。所以難怪外資企業(yè)一進(jìn)入中國大陸市場就開始驚呼："在中國辦企業(yè)招不到人!"對(duì)此我也深有體會(huì)。那有人會(huì)說："既然現(xiàn)在的白領(lǐng)不值這個(gè)身價(jià)，那水木周平你說說為什么他們還能拿到這樣的薪水呢?" 其實(shí)，這是由于房地產(chǎn)的火爆造成的一個(gè)量子效應(yīng)。銀行損失的資金大量的經(jīng)過少數(shù)人之手流向了市場。這些人開始在中國的其他領(lǐng)域瘋狂投資。因?yàn)樗麄冏约阂仓婪康禺a(chǎn)就快要崩盤了。他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金，他們投資互聯(lián)網(wǎng)，投資高新技術(shù)，投資娛樂，投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。所以正是因?yàn)榉績r(jià)的高漲造就了中國城市人口工資水平的相對(duì)提升。不相信你自己算算你所在的城市白領(lǐng)階級(jí)平均收入一旦交完每月的房錢，手上還能剩多少錢?我想這個(gè)問題就不用我再羅嗦了吧。大家心理有數(shù)。所以我可以說一旦房地產(chǎn)崩盤緊接著崩潰的就是你的工資。

　　有很多很多我認(rèn)識(shí)的白領(lǐng)們都購了房。他們的算盤很簡單："兩口子除開各種稅收保險(xiǎn)每月純收入還12000。交3000房錢算什么?我還能再買一套呢!"是不算什么。但因?yàn)榉孔淤F所以什么東西都貴。吃的貴，交通貴，學(xué)費(fèi)貴，醫(yī)療費(fèi)用更貴!!!所以交了房錢你再除開生活費(fèi)用就基本上一分錢存不下來，就算存點(diǎn)也趕不上正常的通貨膨脹率。問題是如果能一直保持這個(gè)現(xiàn)狀的話，理論上說應(yīng)該沒事。你這二十年賺來的錢正好可以彌補(bǔ)政府的兩個(gè)錯(cuò)誤帶來的虧損。

　　但問題也出在這里。隨著WTO5年緩沖期的結(jié)束，大量外資通訊，銀行，醫(yī)療，保險(xiǎn)等等公司都會(huì)陸續(xù)進(jìn)入中國。到時(shí)候沒有人能阻止你把錢存入花旗，存入?yún)R豐。請(qǐng)問一下到那個(gè)時(shí)候誰愿意把錢存在呆帳壞帳如此之多的中國國有銀行呢?即使政府再怎么采取措施也可能擠兌，所以到時(shí)候會(huì)發(fā)生什么現(xiàn)在還很難說。但有一點(diǎn)可以肯定的是到時(shí)這些中國國有銀行的壓力將變得非常巨大。貸款就會(huì)難上加難，因?yàn)殂y行根本無錢可貸!同時(shí)大量具備高素質(zhì)人材的外資企業(yè)進(jìn)入中國必定帶來市場的強(qiáng)烈沖擊和大量現(xiàn)有企業(yè)的倒閉以及白領(lǐng)失業(yè)。也就是說。一旦外資企業(yè)加入競爭，中國現(xiàn)有的99%的白領(lǐng)都將面臨大環(huán)境下的就業(yè)壓力!

　　而且外資銀行一旦積累了資金開始投資房地產(chǎn)，那么由于它們是正常的操作流程所以造出來的房子就會(huì)便宜，其必然拉動(dòng)全國房地產(chǎn)大幅下跌。如我剛才所說，房價(jià)一跌，緊跟著跌的就是你所在的企業(yè)的工資收入!可你之前買的房子還貸價(jià)格并不會(huì)降低或者減少，所以你將無力支付高昂的貸款。那么你的的房子會(huì)被銀行收走，你的存款會(huì)被直接凍結(jié)。所以未來中國城市中的白領(lǐng)們的可能是和幾十年前的中國國有企業(yè)職工一樣。辛辛苦苦二十年，到頭來竹籃打水一場空!

　　如何避免破產(chǎn)?

　　看到這里您應(yīng)該明白，不要買房是一個(gè)避免破產(chǎn)的好辦法。不過我還要提醒你，為了托住樓市不跌，他們還有個(gè)辦法，那就是鼓吹老百姓不買房就不是個(gè)爺們兒!您別說，這還真有點(diǎn)效果。現(xiàn)在的人一張口句就是："你有房嗎?"似乎你沒房就是個(gè)太監(jiān)一樣。我實(shí)在是氣得連罵人的力氣都沒有了。還有人在百度水木周平這個(gè)帖吧里發(fā)帖說："不買房子你住哪里?"我就奇怪了，住和買有必然聯(lián)系嗎?在中國一個(gè)土地都不屬于你的房子賣給你和租給你有什么區(qū)別?

　　更別提土匪一樣的物業(yè)和把人不當(dāng)人的強(qiáng)制拆遷!這不純粹是"皇帝的新裝"嗎?不過既然WTO中已經(jīng)說明出版業(yè)和傳媒業(yè)中國還是不對(duì)外開放的。那么輿論救市就會(huì)成為政府和開發(fā)商手中的一張。

　　所以我們在面對(duì)很多花言巧語的時(shí)候還是自己多動(dòng)動(dòng)腦子。以后我們聽到的房產(chǎn)的鬼話會(huì)越來越多，越來越令人發(fā)指!比如近就有磚家在鼓吹房價(jià)不貴時(shí)都說："即使年薪5萬，兩口子也是一年10萬，5年就50萬。所以房價(jià)當(dāng)然不貴。"我奇怪的是居然有人點(diǎn)頭稱是?也許對(duì)于這種或者此類已經(jīng)進(jìn)化到了不吃不喝不病不穿不動(dòng)且爹娘早已死絕不用贍養(yǎng)的磚家來說也許還真是那么回事。所以大家注意提高警惕。

　　結(jié)束語：已經(jīng)買房或者準(zhǔn)備買房的白領(lǐng)一族必定隨著房價(jià)的崩潰而崩潰，那會(huì)是一個(gè)緩慢發(fā)生的過程。短則兩年，長則十年。但這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。所以中國99%城市白領(lǐng)一族已經(jīng)面臨破產(chǎn)一說絕非危言聳聽!你往銀行交的每一分房錢都是替政府替炒房者補(bǔ)洞，只有一小部分是真正的房錢。明天大環(huán)境一變，你沒有那么多資金來補(bǔ)洞的時(shí)候就會(huì)被市場和銀行一腳踢回老家，換一批新人來接著補(bǔ)。不信?走著瞧唄!--PS：為什么我說99%這個(gè)數(shù)，是因?yàn)楦鶕?jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房，甚至3000，4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會(huì)很慘。我只是替他們感到憂傷。當(dāng)然如果你是那1%的智者，多勸救他們吧。獨(dú)樂樂不如眾樂樂。

　　簡介：“逆城市化”這個(gè)概念是美國地理學(xué)家波恩在1976年提出來的。它指的是西方的“城市化”發(fā)展到一定階段之后，人口增多、交通擁擠、環(huán)境污染等“城市病”越來越嚴(yán)重之后，大量城市人口開始往郊區(qū)或者農(nóng)村流動(dòng)。

　　“逆城市化”這個(gè)概念是美國地理學(xué)家波恩在1976年提出來的。它指的是西方的“城市化”發(fā)展到一定階段之后，人口增多、交通擁擠、環(huán)境污染等“城市病”越來越嚴(yán)重之后，大量城市人口開始往郊區(qū)或者農(nóng)村流動(dòng)。美國“逆城市化”的時(shí)候，步，富人先搬出去，因?yàn)樗麄兒苡心芰Γ绣X，可以把自己照顧得很好。他們搬出去之后，附近的一些基礎(chǔ)設(shè)施就建起來了。第二步，中產(chǎn)階級(jí)搬出去，因?yàn)楦蝗税岢鋈ブ螅嚓P(guān)配套設(shè)施也慢慢出來了。更多配套設(shè)施出來了后，一些工廠也搬出去了，到形成一個(gè)具有多項(xiàng)功能的小城鎮(zhèn)。這小城鎮(zhèn)交通不擁擠，環(huán)境優(yōu)雅，治安良好，工廠、公司又都在附近，慢慢就成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的、依附于大城市的小城鎮(zhèn)，這就是一個(gè)富裕社會(huì)發(fā)展到的必然結(jié)果。

　　而我在《財(cái)經(jīng)郎眼06》中就指出，中國的“逆城市化”是完全不一樣的。我舉個(gè)例子，根據(jù)2010年8月15號(hào)新華網(wǎng)的報(bào)道，浙江全省“農(nóng)轉(zhuǎn)非”數(shù)量從2004年的57.7萬人降到2009年的18.9萬人，降幅高達(dá)67%。我這還有一個(gè)數(shù)據(jù)，杭州、義烏、桐鄉(xiāng)等地有200多名公務(wù)員把戶口遷到農(nóng)村了，我們平常說的是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，現(xiàn)在這個(gè)詞叫“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。為什么會(huì)出現(xiàn)“非轉(zhuǎn)農(nóng)”?其實(shí)就是土地的利益。目的很明確，就是為了爭奪補(bǔ)償分紅。你看在我們“城市化”快的地區(qū)，農(nóng)民即使什么都不干，靠租土地一年坐收幾十萬。這種現(xiàn)象太有意思了，難道這代表說我們的“逆城市化”是我們富裕的開始嗎?

　　我們的“逆城市化”其實(shí)就是基于嚴(yán)重的分配失衡，它是由利益或者是土地誘惑所催生出的，并不是真正的“逆城市化”。就像我們剛剛講的，土地現(xiàn)在越來越值錢了，透過土地可以拿到很多高額的回報(bào)。這也是中國城市化的另一個(gè)注腳，就是由于城市的不斷擴(kuò)張，需要不斷地征用土地，所以你有農(nóng)村戶口，就有夠享受土地增值的紅利。所以我們是在整個(gè)大的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之下思考這個(gè)問題的，其實(shí)現(xiàn)在有兩個(gè)制度是亟待突破的，一個(gè)是我們之前說的戶籍制度，其實(shí)戶籍制度的要解決的不是戶籍本身，而是戶籍背后龐大的利益集群。另一個(gè)就是剛才說的土地制度，因?yàn)橥恋啬苌X，而且越來越值錢，土地就是財(cái)富，在這個(gè)情況之下，拆遷、征地過程中就出現(xiàn)越來越多的跟土地相關(guān)的案件。近有一些可恨的學(xué)者提出要搞土地私有化，一旦搞土地私有化，你曉得什么結(jié)果嗎?土地迅速增值，它的漲幅不是百分之幾，而是百分之幾千。

　　現(xiàn)在東部沿海的問題只是當(dāng)下中國“逆城市化”的一個(gè)潮流，還有一個(gè)更加波瀾壯闊的潮流，就是很多白領(lǐng)已經(jīng)害怕了城里的高房價(jià)、高成本、交通堵塞、高污染、能源不足這些問題。之前媒體炒作一個(gè)概念叫“逃離北上廣”，就是白領(lǐng)要逃離北京、上海、廣州，進(jìn)入二線城市，追求更加舒適的生活。之所以說要逃離北上廣，其中一個(gè)很重要的原因就是現(xiàn)在的“城市化”有很多病，而且有很多的誤讀。其中一個(gè)引起很大爭議的就是，我們很長一段時(shí)間把“城市化”簡單理解為“工業(yè)化”。這非常糟糕。你曉得什么叫“工業(yè)化”嗎?“工業(yè)化”帶動(dòng)“城市化”，讓更多的人聚居在城市，這樣就要開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)好了之后呢，轉(zhuǎn)而要消耗工業(yè)用品。那我問你，“城市化”完了以后呢?不用更多房地產(chǎn)的話，那像鋼筋水泥這樣的工業(yè)產(chǎn)品誰消費(fèi)?這個(gè)后果太可怕了，所以這個(gè)趨勢一定要打破。

　　其實(shí)中國這個(gè)思維是延續(xù)了美國的舊思維。美國工業(yè)革命的時(shí)候，確實(shí)是工業(yè)革命帶動(dòng)了城市化的發(fā)展。但是你曉得中國的情況不太一樣。我舉個(gè)例子，根據(jù)我們的研究顯示，中國經(jīng)濟(jì)80%的增長來源于鋼筋水泥，20%來源于勞動(dòng)力的投入，到我們發(fā)現(xiàn)，城市沒有任何技術(shù)進(jìn)步。更可怕的是，只要“城市化”一停止，什么都停擺了。這種“工業(yè)化”帶動(dòng)“城市化”的思維非常可怕的，是錯(cuò)誤的思維。那我請(qǐng)問你，美國是如何應(yīng)付這個(gè)問題的呢?美國是花了幾十年的時(shí)間，慢慢地把工業(yè)轉(zhuǎn)移出去，變成服務(wù)業(yè)了，所以美國的服務(wù)業(yè)是工業(yè)的3倍。我們不可能在10年之內(nèi)搞一個(gè)像美國一樣龐大的服務(wù)業(yè)群體出來。而如果沒有服務(wù)業(yè)來支撐城市的發(fā)展，房地產(chǎn)又拉不動(dòng)了，到就是一個(gè)解體。

　　近媒體，包括各大機(jī)構(gòu)在爭吵的一個(gè)問題，就是中國的“城市化”何時(shí)見頂?這個(gè)話題跟中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力是直接相關(guān)的。中國社科院近出了個(gè)報(bào)告《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，它說中國將在2013年左右結(jié)束高速“城市化”過程。他們總是非常樂觀的，我總覺得非常地可疑。

　　我們看看發(fā)達(dá)，它們都是按照人口的自然流動(dòng)的規(guī)律來發(fā)展城市的，我這里有個(gè)數(shù)據(jù)，巴黎只占2%的國土面積，卻產(chǎn)生28%的國內(nèi)生產(chǎn)總值;德國漢堡人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和每平方公里國內(nèi)生產(chǎn)總值分別是德國東北部落后地區(qū)的2倍和100倍，但是這兩個(gè)地區(qū)的福利是一樣的。就是說，你住在漢堡也好，住在東北部也好，福利是一樣的，整個(gè)配套也是一樣的。像美國那樣子土地肥沃而廣闊的，一共有51個(gè)州，但一半以上人口集中在5個(gè)州，80%的美國人居住密度區(qū)的面積從1900年的占國土面積的25%，降到如今的17%。日本的東京呢，居住人口占全國的41%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占18%。韓國首爾呢，人口占全國25%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占24%。那么中國呢，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值也不過占4.4%。我們和這些相比差得太多了。我們的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　但“城市化”當(dāng)然是人進(jìn)來才有“城市化”對(duì)不對(duì)?問題是這些人進(jìn)入城市后做什么?對(duì)于一些人來講，城市就是一個(gè)暫時(shí)打工、暫時(shí)居住的大工寮，我們有幾個(gè)城市在談到城市化的時(shí)候，讓農(nóng)民工進(jìn)城的時(shí)候，想到了一個(gè)完整的系統(tǒng)工程的就業(yè)配套?那我請(qǐng)問你，你城市的特色是什么?未來城市發(fā)展很簡單，就是工業(yè)化必須轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。那么怎么轉(zhuǎn)向?政府必須要有一套好的規(guī)劃，而不是到處蓋高樓大廈，搞招商[簡介動(dòng)態(tài)]引資，這不是我們關(guān)切的話題。要讓老百姓生活更美好，不是搞硬件建設(shè)，不是搞工業(yè)化，而是要把我們老百姓關(guān)心的就業(yè)問題解決了，治安問題解決了，交通問題解決了，住房問題解決了，這才是我們各級(jí)政府應(yīng)該干的事。

　　所以，中國也還根本就沒到“逆城市化”的階段。其實(shí)鄧小平是非常睿智的，他當(dāng)初說沿海地區(qū)城市優(yōu)先發(fā)展，這個(gè)發(fā)展確實(shí)造成了30年改革開放的成功，我們不能否認(rèn)，而且他提出的這個(gè)策略和歐美是一樣的，就是說大城市的發(fā)展是歷史的必然，目前中國就是大城市發(fā)展的階段，因?yàn)橹挥兴呐涮资堑摹Ｅ涮撞皇钦f光蓋高樓大廈，用工業(yè)化拉動(dòng)城市發(fā)展，而是要解決老百姓的困難，譬如我剛剛講的治安、環(huán)境、垃圾，還有就學(xué)、住房，讓大城市更完美，讓城市居民的生活更美好。然后呢，一些有錢人就會(huì)像歐美一樣，慢慢搬到郊區(qū)去住，郊區(qū)的配套也就起來了，然后中產(chǎn)階級(jí)再搬出去住，接著就會(huì)有很多的公司、工廠搬出去，形成一個(gè)配套完善的城鎮(zhèn)。這才是真正的“逆城市化”階段，我們還差得很遠(yuǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平日前在“長春經(jīng)濟(jì)投資2012名家高峰論壇”上表示，目前中國特殊的市場環(huán)境使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的保值功能，堪比國際上公認(rèn)的保值工具黃金。同時(shí)，他也指出，房地產(chǎn)投資也應(yīng)該緊跟中國“M型”的消費(fèi)態(tài)勢，“所謂M型消費(fèi)，即14%的老百姓只買高端產(chǎn)品，使得產(chǎn)品一片火爆，而86%的老百姓比較貧窮，買不起中檔產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而購買低檔產(chǎn)品，這樣就使得中檔產(chǎn)品逐漸萎縮。”因此，郎咸平建議，投資房地產(chǎn)市場應(yīng)瞄準(zhǔn)高低端這兩個(gè)市場區(qū)域。

　　雖然郎咸平的觀點(diǎn)有非此即彼的片面之嫌，但其所指的投資方向不無道理。縱觀2012年的南京樓市，在樓市的這波銷售小陽春中，熱銷的主角無非兩種：一種是面積小、總價(jià)低的剛需盤，一種是價(jià)格相對(duì)合理的高端盤，甚至是一些公認(rèn)的豪宅。

　　通脹之下房產(chǎn)仍是投資熱點(diǎn) 增值勝過黃金和股市

　　在目前物價(jià)上漲，投資渠道單一的情況下，房產(chǎn)依然是普通老百姓一個(gè)重要的投資方向。

　　郎咸平曾經(jīng)指出，長期情況下高端房產(chǎn)能保值，“通脹一來，富裕人群通過投資保值的高端樓盤能達(dá)到避險(xiǎn)的目的。高端豪宅之所以保值，首先是因?yàn)檎加邢∪弊匀毁Y源，得天獨(dú)厚;其次，具備良好的人文、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境，具有超越其價(jià)值本身的附加值，才能在未來的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下抗跌、保值、升值。”

　　郎咸平說，“中國和美國的情況正好相反。在美國，股票的保值性要強(qiáng)于房產(chǎn)，美國的股票年增值率能達(dá)到7%-10%，美國股票長期一定看漲。”

　　而在中國，情況卻正好相反。“中國房地產(chǎn)的保值性要強(qiáng)于股市。”在為現(xiàn)場投資者支招時(shí)，郎咸平還講了一個(gè)“四合院的故事”。

　　郎咸平說：“民國初年，1兩黃金可以買2畝良田，而5兩黃金就可以買北京一個(gè)四合院。但是100年后的，同樣的一公斤黃金等于30萬元人民幣，卻只能買到北京四合院的半個(gè)廁所。黃金適合短期炒作，長期投資的話，房地產(chǎn)的增值空間要比黃金好。”認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)形勢下有投資價(jià)值莫過于樓市，尤其是高端住宅，引起了不少投資者的共鳴。

　　房地產(chǎn)市場漸有回暖態(tài)勢

　　市場不會(huì)長期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。

　　近來，中國市場新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，而二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)38個(gè)。不過，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%;同比價(jià)格下降的城市達(dá)58個(gè)，少數(shù)價(jià)格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場漸有回暖態(tài)勢。尤其是二、三線城市，對(duì)這種趨勢的反應(yīng)比較明顯。不過，房價(jià)上漲幅度減弱，力度大不如前。

　　與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的是，政府重審了“抑制投機(jī)投資需求”和“抑價(jià)保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預(yù)期。中央對(duì)于防止房價(jià)反彈的明確要求，也表明了中央對(duì)市場調(diào)控的堅(jiān)決與謹(jǐn)慎。那么，在這樣的階段下，市場回暖的苗頭到底會(huì)帶來什么樣的預(yù)期呢?調(diào)控的作用將如何呢?國務(wù)院對(duì)16個(gè)省(市)“各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。

　　市場不會(huì)長期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場的下一步走勢將是什么樣呢?根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長期三個(gè)階段：短期，市場已經(jīng)初步探明價(jià)量的短期底部;中期，市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖;長期，成交量增長可期但價(jià)格走勢難料。